如何投资房地产(如何投资房地产然后产生现金流)

2022年最适合投资的应该是房地产，也是抄底最好的一年。市场没有永远的上涨或者下跌，而是在一个价值线上波动。作为投资者，我们要找到一个买入节点，而最佳的时间节点是货币宽松！

接下来，我对2022年投资房地产是最好的时间窗口和城市选择的看法。

01

货币宽松已在路上

12月6日，央行宣布自12月15日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计释放1.2万亿元长期资金。同日，中共中央政治局会议指出，2022年经济工作要稳字当头、稳中求进，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。所以从上面的信息我们可以看出，货币政策在宽松，后面也会有降息的可能。

2020年疫情肆虐全球，让全球的经济按下暂停键。为应对疫情引起各种危机，漂亮国开始疯狂放水32万亿美元。虽然他们通过这一行为暂时度过了自己的难关，但是之后这一行为的隐患也显现了出来。那就是美国现在面临着，严重的通货膨胀，并且还有愈演愈烈的趋势，收紧货币是必然的。

但我们在这次疫情中没有执行宽松的货币政策，而是收紧的状态，这也让我们应对漂亮国收紧货币，影响外资流出有利的空间。不过我们不会像漂亮国那样搞大水漫灌，而是细水长流，如果洪水来得太猛去的也快，所以大家不要幻想房价出现暴涨，温和上涨是我们最好的等待。

02

回顾历史房价与货币政策息息相关

2008年美国第四大投资银行雷曼兄弟破产后，引发全球金融危机，有人说这是“百年一遇的大地震”、也有人用“金融风暴”来比喻这场危机，而处于这次金融风暴中心的人们，也经历了刻苦铭心的日子。

虽然我们不是这次金融危机的中心，但也受到一定程度的波及，为了应对国内经济下滑，开始降准降息(2008.9-12)后，5年以上贷款基准利率累计下降1.89%。商业性房地产贷款余额同比增速扩大27.7个百分点，市场交易量回升迅速，2009年2月全国新房销售面积同比开始转正。如果你2008年在深圳买房，一直持有到2015年，有3倍的回报率，这不是个别城市上涨，而是全国都是普涨行情，深圳只是比例。

还有一轮降准降息是(2014.11-2016.3)持续时间最长，降准降息次数最多、力度也较大，金融机构个人住房贷款利率累计下降2.44%，商业性房地产贷款余额同比增速扩大5.8个百分点。此次降准降息后，市场回升力度较大。全国新房销售面积于2015年4月转正，2016年4月达到顶峰。二手房方面，北京网签量2014年11-12月有小幅回升，2015年4月开始持续回升，均价开始上涨。并在多次降准降息下2015年末市场开始大幅增长。从2009年和2015年的楼市大牛市中，可以看出房价上涨与货币宽松息息相关。去年美国疫情肆虐，经济下滑，但依然阻挡不了美国房价疯狂上涨的态势，这也是因为美国放水的原因。

03

房价不会出现普涨行情

2009年和2015年出现的楼市大牛行情是因为货币宽松的原因。但是从2018年开始，我们的楼市基调有所改变：“坚持房住不炒”，是我们未来的基调。就算执行宽松货币政策，也会有节制地控制资金流入房地产，闭眼买房坐等房价上涨的时代已一去不复返。

但你要想房价跌，那就是痴人说梦！从政策层面就可以看得很清楚，坚持房住不炒，不是刻意要降房价，把楼市打垮。如果想要降房价是一件很简单的事，根据供需原理，大量供应土地，不就行了吗？但我们没有这样做，而是一直维护房价稳定增长！

网上很多人都欢呼雀跃地希望国家把房价降到一半，这样他们就可以买得起房子了，我想说这些人的想法不是蠢就是坏！房价对经济稳定、GDP、就业、地方税收有着非常重要的作用。房地产对于我国的经济增长多年来的贡献维持在10%以上，部分地区政府对房地产的依赖在30%以上，房价跌了对经济增长、地方政府收入、就业都会构成一定的影响。

如果房价跌了，你的生活不仅不会变好，反而是房价越跌你的生活会越差，越买不起房，我说的是中国的整体房价。所以，货币宽松整体房价会涨，但是有分化，这种分化是以未来人口红利来区分，人口净流入的城市会随着货币宽松而上涨，而人口净流出的城市不管怎么样房价都会下跌。如果你选择对了城市，房价不仅能跑赢通货膨胀绰绰有余，还会有可能重现09年和15年的财富增值。

04

选择城市

根据上面的推论，房价上涨与货币宽松有密切的关系，但在“房住不炒”的基调下，房价不会出现普涨的行情，而是有所分化，这种分化与人口红利作为标准，人口净流入的城市会上涨，人口净流出的城市会下跌。那么，哪些城市的人口会是净流入呢？

我们都知道人口红利又与经济息息相关，经济高速增长的城市，就业岗位不断增加，会带来人口红利。纵观中国最近的经济情况，有明显的经济南移迹象，北方各大城市的经济出现下滑，而南方城市强势崛起，未来10年人口将持续南移。所以，优先考虑南方城市。

而南方城市不只只有一个，应该怎么选？既然人口红利与经济有关，我们再缩小南方城市的范围，选择更有潜力的城市，就得从未来发展规划的城市群来选。目前中国有三大城市群：京津冀协同发展、粤港澳大湾区、长三角一体化，之后又有一个重大区域战略 “成渝”地区，有望成为我国第四大“城市群”，还有一个是海南自由贸易港！

比较有潜力的城市：长三角的上海、杭州、苏州；粤港澳的深圳、广州、珠海；成渝的成都、重庆；海南的海口。

总结：货币宽松已在路上，是推动房价上涨的驱动力，但是在“房住不炒”的基调下，房价会走出分化行情，这个分化是以人口红利为标准！以上仅为我个人观点，不作为投资建议！