房产过户土地收益金怎么计算(土地收益金怎么收取)

#买二手房契税和增值税按房价交还是评估价#

购买二手房受到越来计算越多人的接受，二手房过户的时候需要缴纳相应的税费，这些税费是参考哪个价格呢？我们就拿经常见的住宅来说下这个税费。

缴税有纳税的比例，个税是1%，契税有1%、收取1.5%、2%之分，还有5.3%的增值税、1%的土地收益金，住宅过户基本就是这些费用了。

这些费用的参考依据是什么？——税务评估价和网签价对计算比，取高者。

我们要明白几个和价格有关的名词。

1、成交价。

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这个是和业主谈好条件以后怎么形成的价位。有时候成交价里面还有一个户口迁出保证金和物业交割保证金。举个例子，100万的成交价，如果留了5000元户口迁出保证金和5000元的物业交割保证金。那么这10000元是最后户口迁出时和物业交割完毕没有问题的时候另外支付给业主的，前期业主只拿到99万。

2、网签价格。

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这个价格是去房管局办理网签的时候需要填写的价格。这个价格和成交价不一定一样。如果存在户口迁出保证金和物业交割保证金，网签价就需要把这个钱扣除，比如成交价是1房产00万，留了10000保证金，那么网签价格就只有99万。

3、银行贷款评估价。

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这个影响到最后你的贷款数量。银行的贷款房产评估经常用单价乘以面积来计算，这个时候的评估单价就会和成交单价有一个大小对比，分三种情况：

①成交单价=评估单价。在房价比较低的时候，一般银行都会参考成交价来给客户做贷款。比如2016年的时候，长安这边的房价基本都在4000左右，这时候银行也是按照这个来评估的。这时候直接用成交价来算你的首付就可以了。

②成交单价＞评估单价。这就是房价涨得比较厉害，银行觉得房子值不了这么多钱，不会参考成交收益金价来给客户贷款。比如2018年的时候，长安这边以前4000左右的单价，一下子涨到12000左右，涨价刚开始的时候，银行的评估值还没有跟上来，这时候虽然是三成首付，但是银行的评估值没有那么高，就不能贷这么多。举个例子说一下过户：100平米的房子，成交单价是12000元/㎡，银行的评估价只有8000元/㎡，首付三成，实际客户要准备的首付是100800030% （12000-8000）100=640000元。

2021年西安有一部分小区实行了政府指导价，就是这种情况，虽然对于收取首套房客户来说，可以享受三成首付收益金的待遇，但是实际情况是要付的更多一些。

③成交单价＜评估单价。这种情况只有在做高评的时候才会土地出现。一般银行是不允许这样做的，这怎么有套贷的嫌疑，所以是明令禁止的。零首付就是这种操作方式，但是是不正规的。

4、税务评估价。

在最后过户收税的时候，税务系统会有一个对成交房屋的税务评估价。这个税务评估价会和网签价格做对土地比，取高值。

还有一种情况，就是全款买房，全款买房的时候，房子的价位可以自己定，特别是卖给熟人的时候，不想缴纳太多的税费，就想着把过户成交价写的低一些，比如1块钱（实际上也是可以的）。但是缴税的时候不会参考这个1元来收费，会参考税务评估价。所以税务评估价是为了防止偷税漏税的行为发生。