京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:老师你好：因为首套、首贷、目前只有凑200左右，想考虑小孩上学，请问亦庄选河东的上海沙龙一居、南海家园小二居、还有选河东老小区梅园小区的高楼层二居，
A:回答:您好, 亦庄的老小区价值一般,因为这些新区的新盘很多,土地也很多,又是年轻人聚集的地方
从投资的角度上品质次新是比较好的选择.上海沙龙和南海家园两个盘都可,轮户型的话建议选2居室
过去北京的市场是刚需驱动,现在包括未来市场将会改为改善驱动,2居室是改善最低的门槛了,1居室基本都是刚需群体,而刚需需要群体的观望氛围比较浓厚,一般必须大热大涨时才会出手,所以兑现周期可能会长一些.
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Q:提问:京总你好，久仰大名！今天刚加入星球，以后还请多多指教，我预计明年十一左右购房，提前加入会员学习下。很多人说北京一些区域的房价已经虚高了，存在泡沫现象，如果这个时候买肯定是最后一批高位接盘侠，比如三环内，四环内的房价，这个说法成立吗？京总怎么看
A:回答:你好，感谢信任,这是穷人思维啊，他们为什么不承认地段价值,因为任何地段价值，对他们都是一种压迫。
利益是一切的根源,当他们发出呼声时，并非喜恶，而是为了利益。
对于他们来说，房子就是一张床，拿来住的地方，这样情况下，他们为何要为所谓的地段付费啊。
北京的房价已经如此之高,动辄一套房子几百万几千万，当年改革读大学收费;不注册过才因为三五万块,今天你让他们不恨高房价，怎么可能呢?
对于穷人来说最好是所有的地段都一个价格。或者说和最差的远郊同样价格。这样的思维其背后的哲学是思想上的贫穷和逃避，为了掩盖自己，他们会创造无数的新理论，来论证自己买的不是垃圾地段，反而是别人有眼无珠看不清大势。
所以他们要往郊区买，地段首先是要被牺牲掉的，其次要买新房。因为买了二手房，就一辈子住二手房了，这对他们所注册谓的出人头地是一种否定。而买新房就不一样，就是我经常直播说的新房情节，核心地段一套100平的房子可能八九百万，而在郊区可以买一个200平的。所以他们大概买了远大新，换来的结果是百年不涨，一次次错过买房致富的最好时机。
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Q：提问：京总你好，我们家庭目前有一套住房,但还有一个名额,不能贷款了,负债情况目前的住房还有400左右的按揭,家庭年收入400左右,现在手头现金1000,年底还能拿到300左右,总价大概1200-1300,想在配少钱置一套房产,想问下北京未来的投资区域或者说投资的重点在什么位置,未来的趋势?谢
A：回答：你好，感谢信任！1、近几年北京房价轮动的原理和之前不同,尤其是2017年之后,现在的规律是遇到房价上行期间;
首先第一波上涨的是学区房和热门区域(少钱核心区)品质次新,
第二波仍然是学区 成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车盘领涨,逻辑是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第有个一时间选择在交投资公司通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区 热门核心区域 溢出区域的品质次新 刚需盘;
第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;
但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.
核心区的品质次新一般都是这个区域房价的风向标，如果房价上涨，基本都是领涨，下跌横盘期抗跌性也最强。这些房子的特征是品牌开发商 品牌物业、楼领新，在整个区域属于稀缺性产品,整体的居住体验都高于周边的小区，属于这个区域置换改善的目标盘，重要的是这类盘符合这个区域的购买力。
2、317之后楼市下跌行情出现，冷门地段、配套差、品质差的小区会先跌，在传到地段好、配套好的老破小社区.最后是核心地段的品质次新盘。
反之,核心地段的品质次新比较抗跌。一无产业、二无教育、三无品质会导致本地购买力不足，下跌行情出现必然第一个下跌。
用逆向思维看就是楼市低谷期哪个盘最抗跌，就是行情出现的领涨盘
3、北京因长期的调控导致积压的购买力会集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，1000到1500万可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流。
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Q:提问：京总您好。想询问一下关于石景山中海寰宇天下天赋的看法，自住用。另外，这个楼盘价格的未来走势大致的方向，能否帮忙预判一下。
A:回答：你好，感谢信任，中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,
从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.
中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群
这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.
因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要需要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,
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Q:提问:京老板，您好，最近集中读了多少您的文章和回答，受益匪浅，对于换筹和区域选择的思路很认可。想向您请教，大望京片区，是否有合适的小区推荐？700万元-1000万元是相对比较舒适的价格区间，二居或三居都可要多接受。另外，望京溢出的区域，酒仙桥之类的区域是否有投资价值？看价格一直不温不火。谢谢您！
A:回答:您好,感谢信任!酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度
700-1000可在望京本地选筹;可以看看澳洲康都、季景沁园、国风北京、慧谷阳光;
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Q:提问; 京总好，金融街上班，现在考虑直接西城区，考虑金融街或者月坛的老破两居室，房龄75-85年左右的楼梯房和90年左右密度很高的塔楼，建议怎么选呢。或者先不考虑小孩上学的事，毕竟还有八九年，xuequ现在看风险大吗
A:回答; 1、老城区的高层塔楼和底层板块,同样都是老旧小区的话,底层板楼更有优势一些;这里面的逻辑是老旧小区未来都要改造,改造需要居委会联合小区所有业主签字同意,住户越多的情况下意见越不容易统一,政府部门是根据哪个意见先统一的小区先行改造.
2、市中心的老旧小区保值还可,但金融属性会弱,房子最大的功能除了居住,就是金融属性,在我们职业买家眼里,金融属性大于居住属性
3、八九年孩子上学,其实没必要现北京在就关注学区房;
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Q:提问:京总您好！情况大概这样，1、 本人首套首贷，首付300到350，月供2万左右可以接受。在西单上班，想买个上班位置近，保值增值有点学区性质的盘，目前还没娃。
2、同事推荐看了东南二环外望坛棚改回迁的盘，找内部人可以买个80平，总价700多的两居室，虽是新房，但户型一般，楼层一般，首付月供比较合适。
3、同时也看了朝青的房子，华纺易城比较中意，但两居也都700大概到800了，没有学区性质，住起来比较舒服，但上班比较远。想问问京总，天永片区的话，买个回迁保值潜力如何，和朝青比未来能不能跑赢大盘，如果两个都一般，京总有什么推荐的片区和楼盘呢。
A:回答:您好,感谢信任!1、首先建议您认真阅读精华栏的文章《因为保障房充足,所以商品房B涨》
700-800,首套首贷建议优先选择商品房,保障房公租房回迁房是居住权,而北京人不缺住房,因此大量建设保障房会导致商品房用地会进一步变的稀缺,所以商品房的价格会越来越贵,商品房是财产权,大家缺的是财产保值与升值.从投资的角度核心区的商品房价格会随着市场一直上涨,只是时间问题.
2、朝青板块属于比较优质的板块的,称为国贸的第二后花园，之所以能发展起来，主要是投资公司沾了国贸的光;加上自身又比较争气，品质小区扎堆。虽然大悦城的风水多年令人诟病，但不影响整个区域的的价值。整个区域商圈发达居住的人群普遍年轻，可以说是承接国贸最优质的刚需板块，楼盘高中低三个档次都有，可以承接不同的人群，代表性的豪宅盘星河湾是当年众多明星追捧的对象，改善盘天鹅湾，润枫水尚，珠江罗马帝景，加刚改大盘国美第一城，热度一直属于北京排名前几的区，流动性和抗跌性都还可。华坊易城和青年汇佳园、润枫水尚西区、华业玫瑰郡都属于不错的盘,700多建议优先选商品房吧;选筹上可以.
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Q:提问:感谢星主的详细回复，我还是漏说了。二环边朗诗阁的盘是70年住宅商品房，不是商住公寓，但确实这种商务楼改造为住宅体验感受局限大。因为近二环，边上商圈尚可，五矿 中石化 中信等大企在，不知增值性如何？
A:回答:您好，这种房子和公寓本质上没有区别,不同的就是房本多20年,其他都一样.
您可以看下三里屯附近的公寓,都是类似的,包括三元桥的,像宵云里8号、上东8号公寓,还有一个远洋公馆,
这种公寓都是做的民宿酒店或者快捷酒店,您正常上班过日子,这种房子是没办法住的,
增值性基本没有,能卖出去就已经很不错了,和商圈没有关系,是房子的性质,住宅小区,哪怕稍微差点,都不至于不增值和没有流通性,无论是从投资还是居住北京,都不建议考虑这样性质的房子.
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Q:提问:京总您好，请多少帮助答疑解惑
孩子25年上小学，有德胜学区三帆附小老破小学区房，731前已过户，确定能上。现想在周边购入一改善三居，孩子小学初中高中期间居住，兼顾BZ ZZ。手里大约200W现金，准备出手霍营一套（市价约350W）和海淀晨月园一套（人大附小XQ，市价约1000W），加上贷款能有1700W的ZJ。周边看的小区中，比较中意的是冠城北园&有个;冠城南园（海淀，单价都比较高，好的楼层户型12W），华亭嘉园（朝阳，单价比较低，但略远，好的楼层户型8.5W）
以上是基本情况，请问：
1.冠城北园&冠城南园和华亭嘉园这些算不算核心区域，按照京总的分析逻辑，周边也没有出色的产业，中长期有BZ ZZ的基础吗。
2.从BZ ZZ的角度来讲，冠城北园&冠城南园和华亭嘉园哪个更优质，冠城北园&冠城南园单价现在都已经很高了。华亭嘉园小区环境挺好的，却常年没有跑赢大盘，问题是在哪里？
转让3.冠城北园&冠城南园买三居资金上有较大压力。南向 中高楼层单价都很贵（普遍要1800W ），如果买2居，中长期对于三居来说会不会有劣势。三居如果选东/北向的能便宜不少，长期BZ ZZ值得咬牙上南向 中高层吗。
4.有没有其他的小区推荐，周边看过的有华展国际公寓（户型都不方正）、京友公寓（几乎没有小区）、华盛嘉园（有些远），能否兼顾BZ ZZ 能居住上学推荐合适的小区。
5.晨月园比起冠城北园&冠城南园和华亭嘉园，中长期BZ ZZ的前景会更好吗？
6.因为属于一卖一买，操作的时间节奏能否有建议。请京总解惑，不胜感激。
A:回答:您好,感谢信任!1、什么叫核心区,北京的房地产市场是点状分布逻辑,就好比一块大饼,上面撒了芝麻,而有芝麻的地方就是平地崛起一个个十万的楼盘,而周围的大面积空地可能就差点意思,比如某一个区域一旦崛起互联网风口期公司,估值是千倍万倍的增长,可以一夜之间诞生出无数个千万富翁,这些富翁首要的需求就是买房加置换,而一旦风口期过去,一切又回归平静,整个区域的价值也会瞬间转移,因此我们永远不知道哪个互联网公司会踩中风口期一夜之间崛起,崛起之后能撑几年,而我们能控制的就是“聚焦”,因为只有“聚焦”价值才稳定,不聚焦的区域价值会发生漂移的现象.
如互联网产业聚焦的区域;望京、上地西二旗、西北旺、亦庄
权贵型聚焦的区域;万柳、亚运村、西城;
资本型聚焦的区域;国贸、金融街;这些都称为核心区,这些区域的价值一直存在,房价也就常年是一个稳健向上的,如果遇到市场好,可能一夜之间上涨20%,一年能达到30,甚至50,市场冷下来可能回调5%—10%,价值不稳的区域,可能涨30%,回调20%甚至30%,这个背后就是购买力的逻辑.
2、霍营350W住房、晨月园市价约1000W,这两个盘晨月园还可,如果您置换的房子跑不赢大盘,或者低于晨月园的涨幅,那么您的置换可能是损失的.冠城这个楼盘能否保值增值,马甸本地是没有优质的企业的,主要还是靠吃外地的产业,冠城这个盘在商圈内没有稀缺性,属于中规中矩的盘,保值还可,但跑赢大盘有点困难.
3、北京过去的市场是刚需驱动,现在乃至未来是改善驱动,因长期的调控和限制杠杆,导致积压的购买力全部集中在改善群体，总价1500万以上属于蓝海市场，可以拿到核心地段，次新3房或者品质两房，目前各类福利房的供应会导致核心地段的次新会越来越稀缺；几乎成为孤品，以投资的角度，购买力比较集中的核心地段次新，符合未来市场的主流;
1700W的总资金,我是建议第一在板块上选第一梯队的商圈,因为这个属于改善的范围,如果在转让商圈上选筹有瑕疵,未来房子的流通性可能会打折,投资房产表面拼的是选筹能力,实际拼的是金融财技,不知您们倾向于哪个方位,或者接受接送孩子学校的距离,关于这个细节可再向我单独提问一条.
4、一卖一买,您现在持有的房子还不错,出货应该很快,以利益最大化的角度操作是:先买后卖,市场热之前买入,大额定金锁房,在价格上可以向卖家稍做让步,争取更有利的卖房时间,以时间换空间.这个是利益最大化的操作思路
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我提问.
Q:提问要多:你好京总，感谢回答。二套的贷款最高只有186万，对于上千万的房子，贷款金额太少。请问有什么办法增加贷款额度吗？
A:回答;你好，你不应该公开向我提问这个问题，私信我。
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