使用权资产怎么提现(所有权资产报表怎么提现)

◆ 引言

上海将于12月1日起正式对使用权房，即不独立成套的房屋，采取限购的政策。自2011年上海执行限购政策开始，使用权房屋的买卖一直就有点“法外之地”的味道，限购政策开始以来，上海滩上实际不乏炒买炒卖使用权房的玩家。如今这个缺漏在十余天后也将被堵死。

关于使用权房限购的相关政策，已经有许多房地产媒体做了大量报道和解读，我就不再赘述了。总之使用权房限购后，原来已经限购的，买使用权房也没门了；原来不限购的，得先把自家已有的使用权房统计进家庭房产数量后，重新认定是否限购，认定后仍不限购的，也仅有一套的额度可购买而已。

前两天在房地产交易中心碰到一个老做使用权房交易的同行，听他说政策一出，这几天他的生意又好了不少。虽说使用权房的交易在整个上海二手房交易中的占比低，非主流，但此类房子由于存在一些特殊价值，所以就算是限购了交易仍然会有，故此，今天想跟大家聊聊使用权房实际交易操作层面的一些问题，算是帮仍有意愿购买使用权房的朋友们捋一捋思路吧！

◆ 问题一：使用权房交易受限制的问题

我们现在通常也把使用权房屋的交易称为“买卖”，其实准确的讲应该叫“公有住房差价换房”。使用权房不同于产权房，使用权房的实际产权并不属于房卡上的承租人，所以承租人想要处理房屋就必须经过房屋管理部门即管辖物业的批准，在获取物业部门出具的同意差价换房的调配单后才有资格进行交易。

这么解释，大家明白了吧！使用权房买卖的指挥棒实际是掌握在物业的手里，再说直白点，是攥在物业经理的那支笔和公章上的。当然，通常情况下，只要你“拎得清”，物业经理是不会太为难你的，但也会有少部分使用权房因为产权归属的复杂性，或是房屋本身的特殊性，亦或是承租人及相关利害关系人的原因，物业的那张调配单会比较难搞定。所以使用权房即使不限购，其实也是存在一定限制交易的因素。

◆ 问题二：使用权房交易风险的问题

① 风险一

使用权房因为没有产权，目前的交易规则下无法网签锁定买卖合同，所以理论上讲，房屋承租人一房两卖甚至是多卖的漏洞还是存在的。

② 风险二

许多使用权房屋内往往存在有多个户口，过去这是影响交易的最大障碍，虽然现在新的户籍管理办法规定可以申请强制迁出户口，但毕竟走流程也要个过程和时间，办理过程中是否会遇到意想不到的问题或也是个未知数。

③ 风险三

前文中讲过，使用权房的交易实际是差价换房的性质，所以房屋承租人获得的房价款属于专款专用，故此买家要将合同中确定的价款全数付到监管银行，由其托管，交易手续完成后，银行给到出售房屋的承租人的也不是现金，而是专门用于购买房屋使用的专用支票。

如果这张支票上的钱用来买房，则可以直接使用，但如果不打算用这张支票上的钱再买房的话，上面的钱是不能立刻提现的，需要过了三年监管期才能取现，除非有特殊原因或是交易后户口迁出上海市，才可以直接取现。

正是由于这样一个规则的存在，所以过去有不少公司干起了帮助卖家立刻套现此类支票的营生，但现在都被“毙掉了”。于是，如果想要立刻拿到尽可能多的现金的话，就只能是在差价换房合同上做文章了。

简单点讲，就是在不低于交易部门认定的评估价的基础上，把合同上的价格尽可能写低，其余的价款就不用交由银行监管，直接付了。这就类似于产权房屋交易中的所谓“阴阳合同”的做法。

不同的是，产权房交易中网签合同约定的房价实际一定是真实交易价的大头部分，而使用权房的这种类似操作中，由于使用权房的评估价认定普遍偏低，所以合同价外，直接支付，不受监管的资金必定是大头部分。

举个例子：一套十五平米的使用权房，如果总交易价是一百五十万的话，许多这样面积的使用权房，差价换房合同上写个五六十万就可能通过评估，这样一来，交付建行监管的，即专用支票的钱数也就是五六十万了。

现实中这样的操作极其常见，可以说，目前很大部分的使用权房交易，私底下搞得都是这样的操作。因为没有正式合同的保障，即便另有协议约定的约束，但对于购房者而言，这仍是目前购买使用权房过程中最大的一个隐患风险。

◆ 问题三：使用权房未来预期价值问题

若仅从居住角度来讲，除了少部分绝对市中心且具有建筑特色的使用权房，经过精心改造后会有些价值外，大部分使用权房的使用价值其实是非常低的。

但过去的很长一段时间里，使用权房屋的单价并不比同地区产权房低，基本上许多区域都要高于同地区产权房，而越是传统中心城区的单价越是高的明显。原因就是这些使用权房具有另外两个价值，一是土地价值，二是教育资源价值。

① 土地价值问题

使用权房绝大部分的绝对地理位置都不错，房子本身虽然不值几个钱，但其所占据的土地资源却是非常的值钱，当然这种值钱的土地价值是和另一个因素紧密相连的—房屋征收拆迁。

上海早已过了大规模新建造城的历史时期，近些年来城市建设，尤其是中心旧城区改造的思路也在逐步变化中，成套改建，优化居住环境正在逐步替代单一的征收拆迁，这样的操作远比征收拆迁来的经济且容易。加之房地产暴利时代的结束，以及既往土地财政政策的不可持续性和不符合政治大局性，可以非常肯定讲，未来使用权房但凡符合成套改建的，一定会首选改建而非拆迁。

那些成片面积不够大，或是地理位置不够绝对优越，亦或是符合（加层）成套改造的使用权房，未来被征收拆迁的概率或将越来越弱，这种预期的减弱，必将导致何其紧密相关的土地价值的估值也会不断被降低。

没了征收拆迁的强预期，使用权房子所具有的土地价值必将大打折扣，而随着上海城市建设新时期的来临和建设思路的更新，这种土地价值比之过往大打折扣的情况或许将成为许多使用权房未来很长一段时间的宿命。

② 教育资源价值

许多使用权房之所以价格高的吓人，一个重要因素就是因为其对口上海那些顶级的重点学校。为了不让自家孩子输在起跑线上，舍得下血本爹妈海了去了！

使用权房若是附带了顶级学校的资源，那么其价值在目前以及将来很长一段时间内都是非常可观的。不过随着入学制度改革的深化以及公民办学校统一摇号制度的普及实行，顶级学区使用权房的价值上升势头或许会减缓，有所贬损也是有可能的，但依然会很值钱，价值大幅减损无可能性。

而随着各区教育资源平均化的要求被进一步深入执行，那些比邻顶级重点学校但目前又不是其对口小区的房子的潜在价值，未来或许会有意外的较大幅度提升，这也包括属于这些区域的使用权房。

◆ 一点实际的建议

①对大部分使用权房而言，买了搏拆迁，但最终砸手里的概率在变大，所以入手更需谨慎。成片面积大，楼栋间距小不适合改独用的使用权房或许才适合考虑入手。

②有实力买顶级学区使用权房的不用犹豫，买下！未来升值空间是否还很大，不好绝对断言，但持续比较长时间地保持良好的保值性是可预见的。没实力买顶级学区房的，买比邻的目前价格不算太高的使用权房或许也是个不错的选择，没准捂上个几年给你带个大大的价值惊喜也未可知。

③使用权房纳入限购范围，以我的经验判断，这是个信号，一个传闻中迟迟未落地的房地产税不再是传闻，而是将要实质落地的信号。当然这只是凭多年江湖经验的臆测，权当是给大家的一个提醒，信则听之，不信则笑之。