第一部分 开发成本概述

一、成本费用核算的意义

房地产开发企业是从事土地、房屋、配套设施等开发建设的经济实体。其基本任务是为社会提供多种开发产品(建设场地、商品房等)，以满足国民经济发展和人民物质文化生活的需要。企业开发经营过程也是劳动耗费的过程，在企业开发经营过程中必然要发生各种人力、物力、财力的耗费，包括材料物资、固定资产等物化劳动耗费和职工工资福利等活劳动耗费。这些耗费的货币表现即为费用。开发产品成本是指企业在开发经营特定开发项目(产品)的过程中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。

房地产开发企业的这些劳动耗费，不论是构成开发成本还是作为期间费用，它们发生于企业开发经营全过程的各个环节和各个方面，代表了企业的整体耗费水平，同时也是反映企业经营管理水平的一个综合指标。因此，加强对企业成本费用的核算具有重要意义。

第一，成本费用核算可为企业提供维持简单再生产的资金补偿尺度。按照“收入与成本费用相配比”的原则，企业的营业收入应当首先补偿与之配比的成本费用，如有盈余，则表现为企业利润。反之，营业收入小于成本费用，则表现为企业的亏损，耗费就不能得到足额补偿。因此，正确地核算成本费用，才能合理确定企业利润，从而保证各方面(国家税收、企业积累及投资人分配股利等)的经济利益。

第三，成本费用核算也是国家实行宏观经济管理的基础。企业的成本费用是制定开发产品价格的依据．而各个企业产品价格的高低又直接或间接影响着国家财政、金融、价格等经济体制改革，目前，国家对企业有关成本费用的开支范围有严格的规定。通过对企业成本费用的核算，可以促使企业遵守国家有关财经法规，合理地使用人力、物力、财力等经济资源，从而实现国家对国民经济的宏观调控。

二、成本费用核算的基本要求

如前所述，成本费用核算对房地产开发企业加强经营管理．提高经济效益具有重要作用，为保证及时准确地提供核算资料，成本费用核算应遵守如下基本要求。

(一)合理地确定成本核算对象

成本计算对象，是房地产开发企业在开发经营过程中，为归集和分配费用而确定的费用承担者。合理确定成本计算对象，是正确组织企业成本费用核算的重要条件。

房地产开发企业确定成本计算对象具有其特定的要求．因为开发企业按照国家城市总体建设规划．在特定的地点进行开发建设。由于土地是一种自然资源，每一块土地因其水文、地质条件不同，工程技术条件不同，用途不同．使土地开发过程及其费用开支有很大差异。对于房屋建设，由于城市规划对其层高、外形、结构等有多样要求。由于房屋的性能、用途各异，使得建筑产品不可能像做工业产品那样，按照同一设计图纸大量复制，批量生产．由此可知，房地产开发企业不存在完全相同的开发过程，必须按照每块土地和每栋房屋单件地组织开发经营，其产品成本核算也必须按每一开发项目分别设置成本计算单，以各开发项目为对象，归集费用，计算成本。

(二)严格遵守成本费用的开支范围

按照《企业会计准则》的要求，一切与生产经营有关的各种耗费，均应记作企业的成本费用。企业应按规定的成本项目和费用项目汇集生产经营过程中发生的各项支出。明确和遵守成本费用的开支范围是正确组织成本费用核算的前提。房地产开发企业的成本费用分为开发产品成本和期间费用两大类。针对房地产开发企业的生产经营特点和成本管理要求，开发产品成本包括如下项目内容：

1．土地征用及拆迁补偿费。它是指房地产开发企业按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的各项费用，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出(即扣除拆迁旧建筑物回收的残值)、安置动迁用房支出等。

2．前期工程费。它是指房地产开发项目前期工程所发生的各项费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”（即通水、通电、通道路和平整场地)等支出。

3.建筑安装工程费。它是指房地产开发项目在开发过程中发生的各项建筑安装费用，包括房地产开发企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的列入开发项目工程施工预算内的各项费用。

4．基础设施费。它是指房地产开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

5．公共配套设施费。它是指房地产开发项目内发生的、独立的、非营业性的(不能有偿转让)公共配套设施支出，包括居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出。

6．开发间接费用。它是指房地产开发企业直接组织和管理开发项目所发生的费用，包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用三部分。管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用；财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用；销售费用是指企业在销售产品或提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用。

同时，国家规定房地产开发企业的下列支出不得列入成本费用：①为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；②对外投资的支出；③没收的财物，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金、土地闲置费，以及企业赞助、捐赠支出；④国家法律、法规规定以外的各种付费；⑤国家规定不得列入成本费用的其他支出。

(三)正确划分各种成本费用的界限

为保证费用的归集与成本的计算准确合理，应正确划分如下几个方面的费用界限：

1．正确划分应计入产品成本费用与不应计入产品成本费用的界限

房地产开发企业在其开发经营过程中，由于经济活动复杂多样，致使费用开支的用途也是多种多样的，并不是所有的耗费都计入产品成本费用。与开发经营有关的耗费由成本费用列支，如房屋开发建设领用的材料物资，支付管理人员的工资等；与开发经营无关的耗费由其他项目列支，如固定资产的盘亏、毁损、非正常损失、公益救济性捐赠支出、违约罚款、赔偿金等。企业必须按照前述国家规定的成本费用开支范围进行核算，如实反映开发经营耗费，不得乱挤成本，乱摊费用，隐瞒利润，或少计成本，少摊费用，夸大利润。

2．正确划分各会计期间的成本费用界限

对于计入成本费用的支出，还应确认其计入成本费用的归属期。企业的开发经营活动持续不断进行，分期结算。因此，有时会发生一些费用的支付期与收益期不一致的情况。如本月份预付下季度的书报费，则本月份是支付期，下季度的3个月是受益期；又如季度末支付本季度的借款利息，则本季度的3个月为收益期，而支付期是本季度的最后1个月。对此，应贯彻权责发生制原则，凡属本期应负担的成本费用，无论其是否支付，均应计入本期成本费用；凡不属于本期应负担的成本费用，即使已经支付也不能计入本期成本费用。对于这些支付期与收益期不一致的成本费用，会计核算中往往采用待摊或预提的方法，以确认其归属期。但不应利用摊派手段，人为地调整各会计期间的成本费用水平。

3．正确划分开发产品成本与期间费用的界限

对于计入本期成本费用的各项支出，企业还应划清计入开发产品成本与期间费用的界限。开发产品成本是为开发建设产品(土地或房屋等)而发生的直接支出(如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等)，以及开发间接费用(即指企业内部独立核算单位为开发产品而发生的工资、福利费、折旧费、办公费、水电费等)，开发产品成本以产品的开发项目为归属对象。而企业行政管理部门发生的组织管理费用、销售费用和财务费用，因与产品的开发无直接关系，不易确定其归属哪一个特定的开发产品，故以期间为归属对象，不计人开发产品成本，只有划清两者的界限，才能正确计算各期损益。开发产品成本对损益的影响不仅局限于支出的当期，往往还会影响到以后各期。因为计入开发产品成本的费用，随着产品销售，由销售收入进行补偿，未售出的产品成本，则形成企业的存货资产(开发产品、出租开发产品等)，其成本会涉及以后各期的损益。而期间费用在发生的当期就全部计入当期损益，直接从当期销售收入中予以补偿。

4．正确划分各种开发产品成本的界限

对于计入开发产品成本的支出，还应确认其归属对象，以分别计算各种产品的开发成本，如实反映各个开发项目的实际耗费水平，分析、考核各开发项目的设计预算、施工图预算以及工程成本的计划执行情况。这就要求对发生的各项产品开发费用，按受益对象进行分配和归集，分别计入不同的开发产品成本。房地产开发企业的开发建设项目分为四类：土地开发、房屋开发、配套设施开发和代建工程。在每一类开发项目下，再按成本计算对象设立明细成本项目(如土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用)。凡是直接为开发经营某种产品耗费的费用，直接计入该产品的开发成本，凡是为开发经营几种产品共同耗费的费用，则应采用一定的分配方法，分配计入各类产品的开发成本。

(四)搞好各项基础工作

在成本费用核算中还要求做好各项基础工作。一是做好工程概(预)算定额或施工预算定额的制定和修订工作，以此作为审核控制开发经营耗费的依据；二是建立健全材料物资的计量、收发、领退和盘点制度，防止任意领发、转移和毁损；三是做好各项原始记录的登记、传递、审核和保管，如开发建设工时和动力的耗费、半成品(完工土地)的内部转移等记录，以便正确及时地为成本核算及其他方面的管理提供资料；四是选择适应的成本计算方法，针对房地产开发企业开发产品的单一性和建设周期较长的经营特点及其管理要求，其成本计算方法易采用分批法，亦称订单法。

三、成本费用核算的一般程序和账户设置

如前所述，房地产开发企业发生的各项费用支出，按是否计入开发产品成本，可以分为开发产品成本和期间费用。房地产开发企业的成本费用核算过程，就是各项费用支出归集和分配计入各类开发成本和各种期间费用的过程。

(一)成本费用核算的一般程序

成本费用核算一般依照以下程序进行：

1.对当期发生的各种费用支出进行审核成本费用界限。

2．对应计入成本费用的各种费用支出，按经济用途及发生地点．分别计入各类开发产品成本和期间费用。

3．贯彻权责发生制原则，正确处理各项支出，确认应由本期负担的费用。

4．按受益对象分配开发间接费用。

5．结转完工开发产品成本和期间费用。

(二)成本费用核算的账户设置

按现行会计制度规定，为了归集、分配和反映房地产开发企业在开发经营过程中发生的各种成本费用，正确计算各类不同项目的开发产品成本，企业需要设置“开发成本”、“开发间接费用”、 “管理费用”、“财务费用”和“销售费用”等账户。

“开发成本”账户核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。“开发成本”为成本类账户，其借方登记成本核算对象所发生的费用，若属直接费用，直接计入本账户；若为应由开发产品成本负担的间接费用，则先在“开发间接费用”账户进行归集，月末再按一定的分配标准分配计人有关成本核算对象，其贷方登记结转开发项目的完工成本，借方余额反映在建开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发和“代建工程开发”设置明细账，并在明细账下，按成本核算对象和成本项目(如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑工程安装工程费等)进行明细核算。

“开发间接费用”账户核算企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。“开发间接费用”为成本类账户，其借方登记当期开发过程中发生的各项间接费用；贷方登记期末分配结转的间接费用；结转后期末无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门分户进行明细核算。

下期预告：

第二部分：房地产公司土地开发成本的核算