土地一二级联动开发模式的风险(一级土地开发项目的两种新模式)

站在十字路口的城市更新

2021年8月，住建部正式发布的城市更新63号文，明确提出了“四道红线”：

严格控制大规模拆除

原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

严格控制大规模增建

原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

严格控制大规模搬迁

城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

确保住房租赁市场供需平稳

城市住房租金年度涨幅不超过5%。

近年来，各房企纷纷布局城市更新赛道，其根本原因主要有如下两点：

1、相比市场更具优势的取地价格、有效的扩充土储；

2、稳定的二级开发超额收益、一二级联动达到项目平衡；

中原研究院认为，本次63号文的颁布实施，从取地、开发模式、收益等多个环节约束城市更新开发，宣告城市更新模式正式进入新时代。

前景不明的城市更新土储

过往，百强房企超半数尝试介入城市更新业务。这些房企对于城市更新的操作模式，大多数是在城市更新意向协议阶段以预期取得的土地价值获取前融资金，进而实现项目的滚动开发。但在目前政策背景下，城市更新推进周期更慢、不可预期成本更高、土地价值优势更弱，房企往往面临阶段性到期债务无法兑现偿还的窘境，陷入暴雷风险。

并且这些房企大多以住宅开发为主，在层层政策压力之下，很难适应当前政策背景下的开发模式，短时间或很难开发新的项目，以城市更新作为扩充土储的方式不再稳健。

雾里看花的城市更新收益

目前各地城市更新项目的盈利核心点仍聚焦于土地一二级联动开发带来的收益，通过协议转让、改变土地用途补交出让金、毛地出让等方式获取土地，最终由二级开发收益完全覆盖一级开发的拆迁补偿、土地一级开发、公益设施配建等各种成本，而63号文严格限制拆建、防止城市更新过度地产化，市场主体无法通过城市更新绕过招拍挂低价拿地、以二级开发的超额收益平衡一级开发成本。这对于那些持续加码城市更新房企而言，无异于当头棒喝。

加之随着全国性房地产行业的政策收紧，市场化土地价格降低，城市更新土地成本优势被削弱，房企布局城市更新更加谨慎。

知易行难的城市更新模式

城市更新项目的关键在于资金平衡，但现实情况是，城市更新周期较长，原业主与政府协商、房企土地获取等各个环节都存在不确定性。此次新政强调了城市更新中的民生保障、住房政策落实，凸显了城市更新的公益性。但尴尬的一点是，城市更新既要有公益性，遏制地产化，加大租赁住房等保障型住房比例，同时又要保证项目实现良性的内循环。

结语

中原研究院认为，未来一段时间，是房企适应新政下城市更新大逻辑、与政府磨合接洽的推进期，也是城投平台与开发商相互合作、取长补短的重要窗口期。但城投等政府平台公司参与城市更新项目，保证项目持续开发运营的资金仍然是绕不开的现实，是未来城市更新不可避免的难题。