2022年2月11日

作为一名工作时间长达十二年的地产从业者，对于这个行业有着太多的想法与感悟，虽然这次的行业冬天非常冷，我也随时有可能被时代的洪流所淹没，但我仍然欢呼着迎接新时代的到来。在我看来，一部地产史，就是一部改革史，地产的今天，是改革开放进程的必然选择，地产行业用最为极致的方式，诠释了资源时代的落幕与知识经济的崛起。

“这是最好的时代，也是最坏的时代；这是智慧的时代，也是愚蠢的时代；这是信仰的时期，也是怀疑的时期；这是希望之春，这是失望之冬……”——查尔斯·狄更斯 《双城记》

很多的专家、学者与地产同僚将中国现代房地产的发展分为了不同的发展阶段，在我看来，房地产行业应当从资源变现的角度出发，划分为三个阶段。这样能更加深刻的理解行业在改革开放进程中的所要经历的必然路径，也能朦胧的告诉我们这代人，路在何方。

地产的第一纪元——资源为王的时代

自1981年深圳、广州开始搞商品房试点，中国的房地产行业正式起步，进入了飞速发展的第一阶段。在我看来，这是资源为王的时代，是勇敢者的时代。不只房地产，各行各业都涌现了一批以资源变现的方式发家致富的人，这一阶段的社会现象在影视剧里多有展现。公关好负责人，批个条子就能空手套个几百万的贸易行业；维护好领导，一纸批文就可以变身为煤老板的采矿行业；赊张报纸版面，大喇叭忽悠一批购房者集资建房就能空手套个几千万的房地产行业，五花八门的第一桶金都是这一时期的典型代表。

这一时期的房企，挣的是土地红利，土地红利可以更进一步分为两种：

（1）经济增长所带来的土地红利。例如，开发企业花两个亿的价格获取了项目土地，在拿地初期测算，项目的总货值大概10亿元，在开发的过程中赶上了房价暴涨，最后卖了20亿，获得了额外利润10亿利润。

（2）违规介入土地一级开发所获得的土地红利。开发商通过违规手段介入了土地的一级开发，政府以实质上的定向挂牌，让目标开发商以较低的价格拿到了优质的土地资源，破坏了土地市场的公平性。

从经济学的角度来讲，第一种土地红利是由于需求所带来的价格上升，获利无可厚非，虽然在市场失灵时需要政府介入调控，以价格管控或转移支付以及其他财政或货币政策来进行调节，从而降低社会矛盾，但开发企业获利无碍社会的整体福利与行业发展；第二种则可以理解为因为政策缺陷或腐败的存在，干预了土地市场的自由分配，限制了具备比较优势的企业获得项目，降低了社会的整体福利。从现实中来看，土地市场越不正规，开发商介入一级开发越多的地方，往往也是烂尾楼、质量问题频发的重灾区，这就是这一理论的现实诠释。

房地产第一阶段的结束，其驱动因素是由于监管的完善，导致第二种土地红利逐渐减弱，粗犷的开发模式又无法攫取第一种土地红利。可以用品牌房企与地方房企广泛开展合作开发视为关键节点。

地产的第二纪元——合作开发 资源与知识并重的时代

随着国家法治的健全与行业监管措施的完善，上述两种土地红利逐渐减弱，品牌房企与地方房企纷纷采用合作开发的模式进行项目投资，可以视为在资源红利逐渐减弱，知识红利逐渐兴起的过程中开发企业的一种妥协方式，毕竟如果钱好挣，没有人愿意与别人分享。对于品牌房企来说，广大的二三线城市土地市场尚未完全正规，大量尚未出让的存量土地其实已经名花有主，与之合作是获得土地的最佳方式。对于本土房企而言，自身的资金成本与管理能力很难支撑项目的开发，政府对杠杆的管控日益严格，项目的真实收益率已远不如前期，开发风险大大增加，与品牌房企合作，是这些本土房企的唯一选择。

房地产行业由于其地域性极强，在全国各地的发展进程不同，不能一概而论，一线城市以及长三角、珠三角区域的发达城市，受益于地方政府完善的管控措施及良好的服务意识，大多在2010年之前就实现了行业的正规化发展，国土、规划、住建、物价、银行等部门及单位对房地产企业的开发流程及其中的“猫腻”均了然于胸，这样最大限度的确保了开发企业在相对公平的环境下进行竞争。

而在广大的三四线城市，地方性民营房企管理模式的粗犷、土地市场的不公平分配、地方政府主管部门监管的缺位、以及土地红利所带来的行业暴利，都到了令人发指的程度。这其中任何一个模块拿出来，都能单独形成一个主题。以我接触的一家地方房企为例感受一下房地产的野蛮生长：

作为一家年销售额超过50亿的本土房企，这家公司深耕当地多年，与政府关系良好，通过旧村改造、退二进三等各种一二级联动开发模式，积累了大量的土地资源，在最近四五年又通过合作开发实现了快速增长。令人不可思议的是，这家企业的主要管理层，几乎不懂房地产领域的专业知识，对于企业管理更是一无所知，你很难想象，一家具有十几年历史的房地产公司，其业务口负责人竟然不知道楼面地价如何计算，成本口负责人竟然不会计算项目的完全成本，公司所有的流程审批竟然完全靠线下甚至顺丰快递，管理层竟然完全不知道回报率是怎么回事，更不用提涉及到内部收益率、预算管理等业财融合领域的内容了。而就是这样一家企业，所有的高管谈起维护政商关系这一领域的课题，那完全就是社会学教授的级别。

这家公司虽是个例，无法代表所有的地方房企，但通过其足以看出，资源时代的行业红利是多么惊人，以这家公司为代表的地方房企，将土地红利发挥到了极致，在土地红利减弱的关键时期，本土房企又纷纷通过合作开发的模式实现了“二次创业”，实现了资本的二次积累，但在我看来，这种“二次创业”，叫“续命”可能更为合适。用互联网行业的一句话来形容一下吧，土地红利就是风，风来了，猪都会飞。这些企业的第一次资本积累是攫取了第二种土地红利，第二次资本积累是又攫取了第一种土地红利，随着这两种土地红利的逐渐消失，这些公司也真的是危在旦夕，毕竟时代的大潮是不可逆的，知识经济的崛起势不可挡，资源收益已经无法奢望。

地产的第三纪元——知识经济的时代 低收益率的理性年代

伴随着我国人口低生育率趋势，“教育”、“医疗”、“房价”这三个主题在实质上已经成为了国家人口发展战略的附属命题了，随着经济的增长，人口低生育率是必然，放眼全球皆适用，计划生育好执行，限制增长好控制，但是让人们主动生孩子可就不好办了，因为没有主动的调控手段，毕竟人不是动物，没法搞人工配种那一套，只能通过间接手段来“刺激”、“鼓励”。也幸亏了我们国家的制度优势，在基础制度建设完善后，一声令下，“教育”、“医疗”、“房价”三座大山不说搬走吧，起码也逐渐减轻，这要是放在西方，总统怕是要下台多少次了。

可以预见“稳房价”在长期内都会是一项行业的基本准则，不让暴涨是因为老百姓头上的重量已经不能再加了，再加就与人口政策背道而驰，不让暴涨是因为要预防系统性金融风险，暴涨暴跌之间执政者是有态度的差别的，涨就违反了人口大计，而跌只要可以规避大的金融风险，其实是可以跌一跌的。从现在的政策变化其实也可以看出来，国家其实是为了房地产跌价在做准备的，其一，房地产三条红线是为了规避房地产出现暴跌时累及金融机构；其二，房企收并购发行专项债不计入三条红线是为了将更多的行业份额拿在政府手中；其三，资金严监管与预售节点逐步退后，是从根本上降低房企杠杆，既防止爬得太高，也防止摔得太惨；其四，最新的商票政策严格限定了商票规模及兑付期限，这是防止房企过度吸血甚至殃及下游企业。预计在未来五年内，取消预售这一举措就算不全面展开，也将会大范围开展试点了。让房地产回归正常行业，应当是执政者心中所想。

什么叫正常行业？一个成熟的行业，其收益率在短期内是很难暴涨暴跌的，20%的振幅就是相当巨大的了，除非是遇到了疫情这种重大事件，哪能像房地产一样呢。很多的世界头部制造企业，其到期收益率都是长期稳定在6%-8%之间，就算今年这个行业年景，我国很多头部房企投资过会的最低到期收益率标准也在30%，就算按现在的财务杠杆，房地产也可以算是个超高收益的行业了。但不可忽视的问题是，杠杆高了，挣得多，赔的时候赔得也多，房地产涉及到国计民生与社会稳定，赔得多了就可能导致烂尾，是会出社会问题的。所以说“稳房价”的核心就是降杠杆，降杠杆的直接举措是向现房销售不断靠近，其结果是收益率下降，社会现象是部分开发企业的退圈。

在房地产的第三个阶段，除一线以及部分新一线城市外，大量的二三四线城市已经基本没有了土地红利，房企将只能依靠经营效率与产品创新及服务来博取不到10%的收益率，房地产行业将不再比制造业更加吸引人。

在这一阶段，土地市场完全公平公正公开，地谁都可以拿，但钱不是谁都能挣的，只有具备高度市场敏感性、极强的产品创新能力、完善的售前及售后服务体系的房企才可能获得收益。

大胆预测一下，未来的房地产行业会不会和汽车行业一样，大众、丰田这类瞄准普罗大众的厂商占据了大部分的市场份额，BBA这样的豪华品牌做到了销量与利润的相对平衡，宾利、法拉利、劳斯莱斯这样的超豪华品牌依托大型车企，满足了极小部分的特殊需求，最终呈现了一个金字塔型的市场结构呢？

再留个话题：是否有行业的第四纪元，房地产行业是走向互联网化还是走向类新加坡的政府主导模式？