合肥综合保税区附近小区(合肥综合保税区属于哪个街道)

买房人一直在找寻城市的未来在哪里？我觉得有几点是必须要考虑的：

1、目前房价水平如何，上升空间又如何？

3、面粉影响面包价格，土地市场有无前景？

近两年，合肥楼市的发展让很多人享受到房价上涨红利，荷包也鼓了起来，但真正的原因不过刚好迎合了大趋势。

毕竟，风口之上闭着眼都能收割，猪都能飞起来，但这风口过去了，或者拐弯了，掉下来的可能是猪肉馅饼。

在高价值区，做正确的事情，变得很重要。那么，合肥下一个风口又在哪里？

NO.1

下一轮风口板块在新站？

前两天，合肥楼市微信平台发起了一个问卷调查，里面有3个数据值得我们参考。

1、近60%的购房者认为，合肥房价趋于稳定，调控不会再加强，这说明购房者的心理已经发生质的转变。

合肥还沉浸在最严调控当中，短期内房价的最终归宿都是稳定，但房价上涨的动力还在，未来是可期的。

2、购房者可接受的房价区间在1.2-1.4万/㎡。

合肥逐步放开网签后，新房均价已经稳定在1.6万/㎡，与供应均价基本持平，这也说明合肥市区的平均购买力、平均门槛在1.6万/㎡左右，但普通购房者的心理价位在1.2-1.4万/㎡。

合肥市区范围内，新房价格在1.2-1.4万/㎡的项目集中在新站、瑶海两区，这也是市区最后的刚需阵地。

3、调查数据显示，超20%的购房者认为合肥楼市的下一轮风口板块在滨湖或新站。

滨湖注定是一个“自带光环”的区域，品牌房企扎堆，省府板块更是豪宅林立，不管是前景或是钱景，滨湖都是无可挑剔的。

跟滨湖区一样，同样有超20%的购房者认为新站可能是合肥楼市下一轮风口板块。可见，在购房者眼里，新站的地位跟滨湖一样重要。

NO.2

新站适合刚需、适合改善，也适合投资

为什么说新站是合肥楼市下一轮“风口”？我们来接着剖析。

1、板块轮动的下一站：新站。

前面提到合肥市区新房供应均价和成交均价稳定在1.6万/㎡左右，而购房者普遍接受的价位在1.2-1.4万/㎡，这也是市区新房的“门槛价”。

从全市来说，整个合肥1.2-1.4万/㎡的楼盘数量骤减，尤其是西南边这个价位的盘全面清盘阶段。

西边卖1.3万/㎡的西子曼城已经清盘，望江台也仅剩2栋高层；南边经开区这个价格的楼盘不是全款就是买不到，滨湖云谷买入的门槛又太高。

再加上很多人想买这个价位，又想拥有市区配套资源，就只能靠东边补仓，板块轮动作用下，风向自然转移到新站区。

2、新站适合刚需、适合改善，也适合投资。

2016年，新站区遍地都是万元盘，一轮密集供地之后，新站这个价格洼地逐渐被填平。区域万元盘仅剩下3个：当代未来城、昊天园、长虹世纪荣庭。

剩余体量最多的长虹世纪荣庭还有6栋高层，大约600多套房待售，首付已经提高到5成，2018年打算全面清盘。清盘过后，新站就此告别房价万元时代，纯刚需在新站置业的机会已经不多了。

好在新站置业的门槛不算太高，如果你想在新站买改善型楼盘，但资金不足，新站也能满足你。

目前，新站区精装高层备案价格红线在1.48万/㎡，这个价格你在滨湖连刚需盘你都够不着，但是在新站可以买到品牌改善盘，比如皖投万科天下艺境、正荣悦都荟、招商公园1872等。

对于投资客来说，新站区选择多，门槛低，尤其是土地预期较高，市场热度保持的很好。

3、政府重视新站，有产业支撑区域发展。

1992年，新站综合开发试验区正式成立。2016年6月14日，获安徽省人民政府批复，正式更名为合肥新站高新技术产业开发区，整体定位为“生态新城、产业新城、智慧新城”。

目前，区域分为五大社区七里塘、瑶海、磨店、站北、三十头，尚有五分之三待开发，将为各路开发商敞开大门。

产业方面，新站区依托龙头企业京东方，汇聚了上下游产业链企业60家，已投资项目超过80个，总投资超过1300亿元。

“十三五”期间，政府将重点做强新型显示、集成电路、智能制造、新能源及新能源汽车四大产业，力争到2020年，形成1个千亿产业、3-5个百亿产业集群。高新技术企业产值占全部工业的80%，战新产业产值达到1500亿元。

产业密集带来的是大量的流入人口，这是新站楼市发展的强大后盾。

NO.3

新站6大板块解析

回溯新站楼市的发展，就是一场板块兴起史。

大家习惯将新站分为：七里塘板块、天水路板块、陶冲湖板块板块，学林公园(烈山路)板块、职教城板块和少荃湖板块。

从整个新站区的规划和城市建设来看，老城区的城建基本趋于饱和，楼市热度降低，整个区域规划建设和土地供应都在逐步东移。

1、天水路板块（刚需区）

天水路板块物流园和厂房居多，用地趋于饱和，已无新地块供应，发展有些。住宅市场以二手房居多，在售新房仅有长虹世纪荣廷1个。

该盘已经启动44#楼的预约，预计会在4、5月份推出，首付预计在4-5成，整个项目大概还剩5-6栋高层房源。

2、七里塘板块（地铁1号线延长线 新站门户）

七里塘板块也是新站老城区，住宅密集，多为老破小，有拆迁改造计划。地铁1号线延长线的规划建设给区域带来利好，新蚌埠路横穿而过，临近北二环主干道，交通便利。

新房方面，禹洲中央城和和昌香樟原著两家位于地铁口，双学区，优势明显，备案均价高达1.48万/㎡，目前都有房源在售。

七里塘还有一个纯新盘项目高速·中央公园，这是高速地产在新站的第一个项目，占地面积为68.46亩。根据规划来看，整个项目业态包含居住和商业，住宅方面共规划15栋（2栋高层，5栋小高层，8栋洋房），楼面价为10363.82元/㎡。

3、陶冲湖板块（“哑火”板块）

这个板块比较奇葩，前两年红极一时，陶冲湖公园炒上天，这两年突然哑火。在售的要么是商铺，要么是商办，暂时没有新房供应。

这个板块有两大王牌，一个是陶冲湖公园168中学，另一个是安医四附属医院，板块综合实力比较强。

4、少荃湖板块（湖居板块 地铁4号线）

2013年12月，京东方拿下少荃湖板块343.21亩的XZDTD190地块，让少荃湖板块进入高速发展期。

随后，少荃湖湿地公园的规划、城市轨道交通的4号线和规划中的9号线、13号线、公共交通BRT均抵达少荃湖周边片区，北航合肥科学城落户、京东方医院入驻、寿春中学、九中新址的加持......

这个集高校、文旅、科技、商业为一体的板块，功能齐全，是当做新站未来中心区打造的。

2016年，文一、绿都、皖投等大牌房企纷纷入驻少荃湖板块，后期华润、深圳南山也来到新站。随着配套的不断提升，整个板块的含金量也大大提高。

目前，板块新房项目较多，老盘有文一锦门学院里和当代未来城，都是万元盘，货量不多。

皖投万科天下艺境、华润万橡府在售高层，均价在13500元/㎡左右。

绿都地产少荃府高层均价12500元/㎡，面积约96-100㎡；洋房均价14129元/㎡，面积约101-123㎡。

纯新盘南山·柠檬郡营销中心已经开放，楼面价7544元/㎡，价格待定。

5、学林公园/烈山路板块（公园 大牌房企 教育用地）

这个板块去肥东、瑶海方便，周边有学林公园，新盘密集，竞争一直比较激烈。

板块内有绿地柏仕公馆、华地紫悦府、蓝光林肯公园、招商公园1872四盘在售。这几个盘的备案均价基本在1.47万/㎡左右，主要做精装产品，有一定的优惠，价格在1.3-1.4万/㎡左右。

近期合肥官方发布称还将在烈山路与岱河路交口附近规划烈山路小学(暂定名)、烈山路中学(暂定名)，计划将于2018年启动建设。

根据最新学区划分，烈山路大多数新建楼盘小学学区为园上园喻岗小学，中学为新站寿春实验中学。

但据小道消息，板块内几家开发商在联合引进寿春中学新的校区，这是一大学区利好，不过，最终要以教育局学区规划为准

6、职教城板块（地铁3号线）

地铁2号线开通后，3号线沿线楼盘成为下一波购房者的焦点。

职教城板块内的正荣悦都荟、保利罗兰香谷都位于3号线的始发站附近，热度比较高，再加上正荣12万㎡城市综合体的加持，这个板块的潜力正在被挖掘。

NO.4

新站区还有哪些利好支撑？

短短两年，新站区汇聚各路房企，各版块之间争奇斗艳，区域超20家楼盘混战开撕，新站俨然成为2018年合肥楼市的主战场。

新站区虽然是“开挂式”发展，但走的是规划先行的道路，背后有着政策、产业这样的强大后盾，因此底气特别的足。

1、投资409亿！打造少荃湖国际化新城

根据合肥新站区远景发展的规划，新站区要耗资409亿打造少荃湖新城，总体规划面积40平方公里。

根据规划将围绕少荃湖区域，打造区域性服务核心区，建成行政及商务办公、总部经济、中高端商业及住宅集聚区，以及教育文化产业集聚区。

逐步建设成为国际化、现代化、低碳化、创新型、生态型、幸福型的综合新城区。

2、投资14亿，少荃湖公园今年开建

合肥今年将投资36亿元建设十大公园，总面积达896公顷！在这十个公园中，少荃湖湿地公园是最投资数额最大，也最让合肥人期待的一个，投资费用高达14亿元，占据合肥2018年总投资的近4成。

为减少施工交叉影响，一二期将与合肥市重点局组织实施的文忠路穿湖隧道工程同步建设。

除了少荃湖湿地公园，今年新站还将加快学林公园、铁路公园、相山公园等五大生态工程建设，实施植树造林计划，提升绿化品位，对标开展国家级生态工业示范园的建设。

3、推动地铁3、4号线建设

新站区目前正在建设当中的地铁有1号线、3号线、4号线共3条地铁线。

3月21日，轨道交通1号线三期工程项目正式启动绿化迁移工作，计划将于2019年年底建成通车。

保利罗兰香谷规划示意图

3号线全线56条单线隧道已有26条单线隧道顺利贯通，按照计划，建设部门今年将完成3号线全线隧道挖掘工作，计划将于2019年12月建成通车。

4号线工程线路全长41.37公里，共设31座车站。根据最新的施工进展，4号线目前有15座车站正在围护桩施工，14座车站进入主体结构施工阶段，预计2020年底正式运营。

4、北航科学城2018年投入使用

少荃湖北岸的北航科技城规划也正式出炉，布局量子传感、微电子、航空大数据(低空空域管理)等一批重点方向。

规划方案显示，北航-合肥科学城一期计划于2018年投入使用。

5、京东方医院今年三季度正式开诊

合肥京东方医院是国际领先的数字化三级综合医院，总投资32亿元、总建筑面积达19.3万平方米，规划床位1000张，项目成熟运营后，可实现门诊量4000人/日以上。

建成后，该院将与美国最大的医疗集团之一——DignityHealth开展深度合作，通过整合国内外顶尖医疗资源，建立数字虚拟医联体中心。目前，医院已封顶，计划于2018年三季度正式开诊。

6、168中 寿春中学

合肥一六八新店花园学校中学部：位于新蚌埠路与淮海大道交口，作为新店花园小区的重要配套，2017年9月已经开学。

新站寿春实验中学：学校占地约73亩，在原有78中的基础上改扩建为75班全日制可寄宿制初中，2017年9月1日正式招生。

今年，新站区将加快引进优质高中，推进台湾康桥国际学校建设，新建改建一批中小学、幼儿园，启动合肥幼师扩建选址。

7、对接安徽自贸区创建

新站高新区将依托合肥综保区，主动对接安徽自贸区创建。利用保税优势，做好整车进口口岸和平行汽车进口申报工作，进一步发挥平台开放功能。

坚持以发展加工贸易为主抓手，积极培育跨境电商、转口贸易以及保税仓库进出口贸易。充分利用合肥综合保税区的口岸优势，下大气力开展综保区的招商引资工作。

8、京东方10.5代线开启8K显示新时代

京东方在合肥的10.5代线TFT-LCD生产线有望在本月实现量产，产品主要定位为超大尺寸以及超高分辨率（4K、8K）液晶电视面板。据悉京东方合肥第10.5代线TFT-LCD产线是全球首条最高世代线，也是全球首条10.5代线，项目总投资达到了458亿元，产能为每月12万片玻璃基板。

京东方合肥10.5代线的量产，不仅标志着京东方将向客户提供更优质的超高清显示产品，也预示着京东方将携手全球合作伙伴共享8K显示新时代的市场机遇。

NO.5丨结语

1、2018年二季度，新站区绝对是合肥楼市的主战场，有超20家楼盘参与混战。

综合来看，新站新盘项目多为品牌开发商，意味着后续较多的品质刚需盘上市，给刚需、改善型购房者提供“上车”窗口期。

2、目前，限购极大抑制市区的住宅需求，但新站区仍是市区销量最高的区域，一旦1-2年后限购放松，新站区被抑制的需求会被极大释放。

如果2018、2019年新站区土地供应缩减，区域房价将抬头。

可以说，2018年合肥楼市的下一个“风口”，就是新站！