房地产开票税率营改增老项目(房地产老项目能否开具增值税专用发票)

一、相关依据文件

2016年3月24日，财政部公布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及《营业税改征增值试点实施办法》等四份细则文件。自5月1日起，增值税试点范围将扩大到建筑业、房地产金融和生活服务等，建筑业适用11%税率。

2016年11月3日广东省建设工程造价管理总站颁发了《关于明确执行〈关于营业税改征增值税后调整广东省建设工程计价依据的通知〉有关事项的通知》（粤建造函〔2016〕234号，以下简称《通知》），该《通知》中第一（二）项规定：“符合财税〔2016〕36号文规定的“建筑工程老项目”，按合同约定计价。”

依据财税〔2016〕36号文，一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。建筑工程老项目是指：

（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；

（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

因此，目前正在评审（复核）的符合开工时间在2016年4月30日前的结算项目，均适用“建筑工程老项目”的有关规定。

二、送审合同约定综合单价包干方式

经梳理，目前送评审（复核）的结算项目中，合同约定综合单价包干的方式通常有以下两种：

第一种为“完全综合单价”，即其综合单价包括了完成一个规定清单项目所需的人工、材料、机械、企业管理费、利润、一定范围内的风险费、规费以及税金。这种综合单价包干方式不普遍，一般多见于城市轨道交通项目。

第二种为“不完全综合单价”，即其综合单价包括了完成一个规定清单项目所需的人工、材料、机械、企业管理费、利润、一定范围内的风险费，不包括规费和税金。这是一种较为普遍采用的综合单价包干方式。

三、结算尾款的税金计算

根据《通知》规定，“建筑工程老项目”的税金应“按合同约定计价”，但在复核项目时发现此规定常被错误地理解为按合同价原税金税率计算。对于上述两种情况下，如何正确的按合同约定进行计价，评审复核意见如下：

对于第一种采用“完全综合单价”的“建筑工程老项目”，其结算时应按合同约定综合单价包干，不调整综合单价，即单价中的税金为包干费用，结算尾款的税费不作调整。

四、结束语

工程结算尾款税金的调整涉及金额虽然不大，但该问题具有普遍性，目前评审结算项目中约占90%的项目是采用不完全综合单价计价的“建筑工程老项目”，此类项目均应严格按照有关文件的规定调整工程结算尾款的税金。