在司法实践中，心有不甘的被执行人以虚假租赁或以租抵债的租赁合同，被执行人将不动产以抵偿债务的形式租赁给第三人使用，每月免于或收取小额的租金，用来支付对第三人的欠款。这种租赁行为很多都是为了对抗执行而产生的虚假租约，如果不能防范和甄别虚假以租抵债行为，直接影响不动产的正常拍卖变现，将会使申请执行人的权益受到损害。

一、虚假租赁合同妨碍执行的的表现形式

　　以租抵债合同并非传统意义上的合同，它是顺应时代发展变化而衍生出的一类新型合同形式。当事人之间产生的债权债务，本应按照原合同的约定履行，但当事人之间却通过另行签订一份租赁合同，由债务人将自己所有的不动产交给债权人使用，以收取的租金来抵偿欠款，通过在后成立的租赁合同取得的债权来偿还在先合同产生的债务。实践中，当事人往往利用被执行人与第三人签订的虚假以租抵债合同来对抗法院的强制执行。

此类虚假以租抵债合同的表现形式主要有：

1. 以租抵债合同签订的时间早于查封拍卖不动产的时间。倒签租赁合同日期，试图制造法院查封之前已存在租赁合同的假象，以此规避法律，阻挠法院的强制执行；

2. 租赁期限长，一般都在10年以上，甚至达到20年。约定长时间的租赁期限，实现带租拍卖后仍然可以长时间占有和使用不动产的目的；

3. 租金一次性冲抵债务。被执行人与第三人串通签订此类合同，不仅可以使第三人在拍卖后长期免费占有使用该不动产，也可以使被执行人达到对抗法院强制执行以逃避申请执行人债务的目的，实现被执行人与第三人双赢的局面。这种虚假的以租抵债合同，导致不动产买受人将在租赁期限内彻底失去对该不动产的占有、使用、收益权。并且，作为买受人而言，对于一个十多年的长期租约，购买这个不动产的欲望就会大大降低，很容易流拍，导致拍卖程序无法顺利进行，严重影响法院的执行工作。

二、如何识别虚假以租抵债合同

　　虚假租赁合同大量存在欠债行为无法证实、租赁期限长、租金偏低、付款方式异常、利益关联等虚假嫌疑。裁判过程中应审慎辨认该类合同的真伪，主要可以从以下几方面着手：

　（一）债务关系是否真实存在。

在审查以租抵债案件时，主要的基础法律关系就是借贷关系，判断是否为利用虚假的以租抵债对抗强制执行，首先就应当审查该基础借贷关系是否合法存在并履行。虚假的以租抵债行为中，当事人往往对基础的借贷关系隐瞒较深，不容易识别出借贷关系的真伪。审查过程中，应从当事人之间形成借贷关系的背景、真实意图、主观心态、借贷凭证、支付凭证等各方面综合进行考量。

　　（二）当事人是否倒签合同日期。

在发生纠纷之前，当事人一般无法预见法院的强制执行，并未想制造虚假的租赁合同。面对法院采取的查封等强制措施，为避免不动产被法院处置，倒签合同日期，制造相关的虚假租赁合同。对此类倒签时间较长的合同，可以通过司法鉴定机构对签订的字迹进行鉴定，从而判断租赁合同是否存在倒签的情况。

　（三）承租人的举证责任。

在执行实践中，承租人主张对被查封的财产享有租赁权，基本上是通过以案外人的名义提起执行异议之诉来处理，在审查该异议请求是否成立时，应根据“谁主张谁举证”的原则来分配举证责任，由承租人对其与被执行人之间存在合法有效的租赁合同关系，该租赁关系成立于被执行财产查封之前，且已实际履行并占有该租赁物，承担举证责任。如承租人无法证明该租赁关系合法有效，则由其承担不利法律后果。除非有充分的证据查明该虚假租约的事实，否则法院不主动认定该租赁合同的效力。

　（四）异议期限。

案外人的长期租赁权对执行标的物价值有重大影响，法院在查封前对执行标的物的情况进行公告，设立一定的异议期限，责令相关当事人在合理期限内提出异议，超出异议期限的一律不进行审查，以保障执行工作顺利进行。承租人可以在法院裁定拍卖后的公告公示期内提起异议，法院会在标的物所在地张贴公告，如承租人实际租赁并占有该标的物，必然会在公告期内得知该拍卖信息，并提出异议。若未在公告期内提异议，其制造虚假以租抵债合同的嫌疑也就更大。

三、强制执行遇到虚假租赁合同时，能否适用“买卖不破租赁”

　　买卖不破租赁，是指在租赁期间，租赁物所有权变动并不导致租赁关系的解除。该原则设立的目的是保护当事人最基本的生存居住权。在对执行标的物进行评估拍卖的过程中，有些承租人依据“买卖不破租赁”原则，提交一份一次性付清租金或以租抵债的长达十几年的租赁合同，来对抗法院强制执行，导致带租拍卖陷入困境。如简单地适用“买卖不破租赁”原则，会对司法拍卖造成阻力，违背了设立买“卖不破租赁原则”的立法宗旨，也会助长不符合交易习惯下的虚假以租抵债行为现象发生，不仅会损害申请执行人的合法权益，也会破坏整个社会正常交易的稳定性。

被执行人将自己名下尚未发生的不动产租金抵偿给承租人的行为，可分为几种情形来处理：

首先，应判断被执行人与承租人之间的债务是否真实有效；

其次应区分抵债行为发生在法院查封前还是查封后。

如抵偿的债务是虚假的，那么就不存在所谓的以租抵债对抗执行的问题；如抵偿的债务是真实的，且发生在司法查封后，被执行人即无权处置该不动产，其抵债效力即被冻结，不得再对抗法院的司法拍卖，拍卖后的租金应当视为未支付，查封后的处置行为应不予认定。如发生在司法查封前，这种以租抵债行为属于私权范围，如当事人意思表示真实，且已经抵偿完毕，将会面临是否适用“买卖不破租赁”原则对执行标的物进行带租拍卖的问题。

“买卖不破租赁”原则的法益是保护当事人最基本的生存居住权，以租抵债所形成的合同行为实际上是一种债权，是为抵债而不是为了实现居住权，真实的房屋租赁合同是一种用益物权，两者性质不同。并且，如果承租人在租赁房屋所在法院辖区内有其他房屋，且该房屋可以满足基本的生存居住要求，或者该房屋被用于生产经营等发展性需要，即意味着其最基本的生存居住权已有保障，此种情形不能适用“买卖不破租赁”原则，不得对抗法院的强制执行。

结语

在生效裁判的执行过程中，第三人提出其已租赁被执行人所有的执行标的物，被执行人免付租金，用以冲抵被执行人所欠第三人的债务，以此对抗法院的强制执行。此种情形下，如果被执行人所欠第三人的债务是虚假的，则不存在真实的以租抵债行为，以此签订的以租抵债合同不具有真实性、合法性，该租赁行为不得对抗法院的强制执行。