绍兴企业文化建设费用多少(绍兴企业文化促进会)

撰文 / AI财经社 李逗

9月24日，一封“求助信”开始在网络上流传。

信中的主角是房企TOP4玩家融创中国的绍兴分公司，信件的内容主题是“求救”——融创绍兴公司遭遇流动性困难，公司经营举步维艰。

资本市场马上风声鹤唳，有人猜测，这难道是融创要步恒大后尘？融创中国紧跟着遭遇股债双杀。

4天之后，事情总算搞清楚了。9月28日，融创中国官方发布了澄清公告，称这其实是个误会，是员工误操作，“从未有过、也没有任何需求和意愿，向政府提交类似报告”。消息发布当天，融创的股价迎来大幅反弹，以近15%的涨幅领涨地产股。

在近期众多房地产市场的坏消息中，融创的这条澄清声明可谓是好消息。谁都知道近几年房企的日子不好过，今年尤其难。当行业不再是野蛮生长，大浪淘沙之后，房地产行业开始回归理性，可持续发展倒是成为了大佬们的新议题，新的时代开始了。

“求助信”始末

作为融创中国的董事长，孙宏斌其实也没想到，在他宣布向绍兴小镇砸下百亿资金的4个月后，绍兴房地产市场会从“秋意”骤然转为“凛冬”。

业内都知道孙宏斌是典型的“买买买”狂人，当年他创办地产公司顺驰中国就是从天津起家，一路把自己买到了“破产”。创立融创中国后，他又开始大手笔收并购，敢于花400多亿元把王健林的烫手山芋万达城悉数买下，被柳传志盛赞为不可多得的奇才。但在绍兴这个三四线市场，老孙显然大意了。

2020年，孙宏斌去过绍兴的次数超过了历年之和。他时常和当地官员频繁互动，交流如何做大做精黄酒小镇项目。老孙的目的非常单纯，拿下一个总投资超300亿元、总建筑面积超100万平方米的文旅项目。这时的融创中国，账上现金超900亿元，孙宏斌胸有成竹，志在必得。

项目推进得很快。2020年4月，融创中国、深融文旅与绍兴市越城区政府三方，就绍兴黄酒小镇的开发建设签订战略协议。仅仅8个月之后，融创拿下黄酒小镇4宗商住地块，成交价64.88亿元。

“黄酒小镇”，成为融创在绍兴的超级大盘。这次签约的合作发布会上，老孙身着黑西装，戴一条红领带，喜笑颜开，习惯喝白酒的他，硬是变成了黄酒的代言人。“接触了黄酒小镇项目后，我对绍兴历史文化有了更深的了解，现在出差都会随身带上绍兴黄酒。”孙宏斌说。

但老孙心里打的算盘，却是真正的醉翁之意不在酒。仅从旅游景点来看，黄酒小镇无疑会是个“长周期，慢回款”的低收益项目，但从地产的角度来看，这片土地却价值连城。

转年到了2021年初，绍兴全市住宅市场热度持续高热，量价齐升，中指数据显示，其3月和4月的成交金额基本都在160亿元以上的高位水平。

然而，飞速变化的房价很快就引起了浙江省的注意。今年4月份之后，绍兴楼市风向骤变，由明转暗，调控开始层层加码，楼市面临前所未有的监管态势。三个月内，三次触发调控。

6月，绍兴新建商品住宅成交面积环比腰斩，且在8月再次接近腰斩。这直接导致绍兴的项目网签进度受限，积压严重。

绍兴楼市的突然熄火，黄酒小镇这样体量巨大的项目，无疑受到重创。融创在绍兴有将近699套未网签的房屋，涉及按揭金额近10亿元。

爱有多深，怨念就有多深。融创绍兴负责人在上述流传文件中，阐述了融创在绍兴的巨大压力，其中重点提到了黄酒小镇项目，“黄酒小镇已经投入资金77亿元，产业地块基本全面开工，住宅也已经开售。然而，目前收回的现金只有2个多亿元，每周只能卖出去一两套房子”。

如果单看这份报告，融创似乎很缺钱。但在过去几年间，融创左手斥资救助乐视、右手买万达，今年上半年又大手笔买入土地，成为新晋“土储王”，甚至收并购也没完全停手，完全一幅“不差钱”的样子。

公开数据显示，今年上半年，融创拿地金额为533亿元，位列中国房地产企业第8名。孙宏斌在今年年中业绩会上更是放出了一句狠话，“除了我们以外，谁都有可能爆雷”。

那么，融创的真实负债情况又是怎样的？用房企的“三条红线”来衡量债务水平，融创达标了两条，但剔除预收账款后的资产负债率仍然踩中一条“红线”，算是存在一定的债务隐忧。

在今年业绩中报报告里，一向偏爱使用高杠杆的融创，罕见地进行了反思：它希望自己成为一家安全的企业，能够摆脱激进的标签，成为一家稳健型的房企。

老孙在业绩会上略显悲观地说道，预期下半年的房地产市场会很惨烈，而融创要给自己留出安全的边界。他还立下了一个小目标，三年内融资成本降到5%，信用评级达到投资级。

从实际情况来看，融创已经在努力开源节流了，甚至连原本要到手的21家万达酒店管理权，也主动选择了放弃，为此老孙还额外付了1.3亿元，作为“分手费”。

甚至上半年强势拿地的势头也被“摁”下去了。据媒体报道，此前融创的大举拿地，已经引起了监管部门的关注，遂对其土地购买展开排查。在今年下半年，融创中国的土地投资力度明显放缓。

开源方面，有消息称，融创计划分拆滑雪场资产在香港独立上市。融创现时通过“融创文旅”拥有7个在营滑雪场，5个在建室内滑雪场，以及6个已签署框架协议室内滑雪场。

这些动作都在说明，融创确实把“安全”放在了第一位。

（图/视觉中国）

房企们日子都很难

事实上，融创并不是最难的，2021年，房企们的日子没一个敢说好过的。规模庞大如恒大，被指有两万亿元的负债规模等待解决，余下的中型房企里，更有不少在爆雷边缘徘徊。行业艰困之下，房企们普遍都是在苦苦支撑，努力扛下去。

中秋节当天，“江西地产一哥”新力地产老板张园林，突然从公司的境外投资者群里退出。群内的新力工作人员见状急忙回应，老板是操作失误退了群，但投资人们还是觉得“这事不对劲”，张老板此举多半是准备躺平、逃债，怀疑新力能否兑付10月份到期的2.5亿美元债。

很快，最坏的结果出现了。一天时间内，新力的股价从4港元/股跌到0.5港元/股，市值创历史纪录地蒸发了87%。张园林的身价也瞬间蒸发近百亿港元。国庆节前一天，新力宣布了因境内债务逾期，公司出现流动性资金问题，进而引发某境外债权人要求提前偿付本金。

（图/视觉中国）

危机之下，新力想出了“裁员降薪”、“转让项目”等办法尽力自救。

“幸福的家庭都是相同的，不幸的家庭各有各的不幸”，不幸的房企也各有各的艰难。比如同样承受巨大债务压力，走上“断臂求生”之路的，还有成都起家的房企蓝光发展。

去年底，一笔十几亿元的违约资金，掀起了一场金融风暴，把蓝光拖进了资金链紧绷的泥淖。这次“意外”事件，让中国平安提前中止了与蓝光的合作，蓝光的债务危机彻底暴露，在金融机构间引发了多米诺骨牌效应。

蓝光发展近期公告称，截至2021年9月24日，公司累计到期未能偿还的债务本息金额合计215.07亿元。

当行业去杠杆的大潮呼啸而来，来不及踩下刹车的房企，相继走上了爆雷的道路。资金链危机、破产、裁员……此起彼伏。前有泰禾、华夏幸福等头部房企，后有泛海、实地、宝能等，也接连出现了债务违约情况，兑付危机就在眼前。

大家都火烧眉毛的时候，地产大佬们环顾四周，发现靠人不如靠己。刚刚过去的中秋佳节，“富力双雄”李思廉及张力为公司献上了一份厚礼，自掏腰包80亿元给公司还债。也是同一天，碧桂园服务以不超过100亿元的价格，把李思廉及张力口袋里的富力物业，收入囊中。

当一些房企还在债务的旋风中时，另一些企业如泰禾、华夏幸福等通过长时间的坚持，已经看到了希望。

身陷债务漩涡的泰禾老板黄其森，一直在尝试绝地求生。自债务危机爆发以来，泰禾的项目一度大范围停工停产。因为没能等来万科的实际救援，黄其森开始了他的第二次创业，带领着泰禾全国各地的项目紧锣密鼓地复工。按照泰禾官方的说法，截至今年7月底，包括1月份复工后首次交付的太仓院子，到7月底交付的昌平拾景园，泰禾已有数十个项目复工，约为总项目数的85%。

“日暖上山路，鸟啼知已春。”8月3日这天，黄其森亲自在泰禾官微写下了《泰禾的形势与任务》，文章一开头则以这样一句诗词开篇，来表达他对泰禾走出低谷的欣喜。

早在2018年就陷入流动性危机的华夏幸福，终于等来了债务化解的方案。不仅有了平安人寿成为华夏幸福的第一大股东，在国庆节前的最后一天，华夏幸福终于公布了2192亿元债务的出清方案。卖了一些优质资产回笼了750亿元资金，卖资产的同时还出清了500亿元的债务。总而言之，通过将产业新城等主要业务出售，将持有型物业通过信托等方式变现，华夏幸福终于松了口气，而剩下的债务可以慢慢还。

对于已经自掏腰包93亿元填补华夏幸福的债务窟窿的创始人王文学来说，也算是看到了一些曙光，他还有机会带着这家企业重新出发。

新时代来了？

曾经，中国的房地产行业有多暴利，从创造“首富”的数量可见一斑。

早在2010年之前，房地产第一次飞跃式发展时，北京中坤投资集团董事长黄怒波曾对房地产的利润进行过粗略估算，“房地产业现在普遍实行预售制，一个20亿元的项目，自有资金有5亿元就行了，其他都可以通过预售来解决。如果以项目结束时总的投资额来计算，利润率可能有15%到20%；但如果以自有资金计算，利润率可能高达100%到200%。”

暴力的地产行业，曾是无数个企业家梦想中的“淘金天堂”，各行各业的大佬们内心都潜藏着一个“地产梦”，比如做家电的格力，卖黄金的周大福，做零售的苏宁等。甚至连曾五次放话不进房地产业的雷军，也曾悄悄联合某房企拿下了北京昌平区地块。不是雷军意志不坚定，实在是房地产业太“香”。

但从去年开始，行业的形势出现巨变。从2020年8月开始的“三道红线”融资新规，再到年初的房贷集中管理制度，“经营贷”违规调查，行业金融监管力度不断加强，房企们遭遇了一场前所未有的调控风暴。

在监管严厉、调控持续的今天，地价房价双双受限，房地产市场的利润受到两头挤压，利润率下滑成为一种必然。

在一系列爆雷风暴中全然不沾边的万科，虽然目前在民营房企里活得还算滋润，也难逃净利润下滑的命运。今年业绩中报，万科出现净利润12年以来首次下滑，同比下降11.7%。万科总裁祝九胜将公司净利润下滑原因归结为三方面，“一是销售规模增长有限；二是毛利率下降较快，地价不断增高；三是万科的转型业务效果还没有真正体现。”

另一个行业内公认赚钱能力最强的中海地产，也面临利润率下滑的压力，上半年的净利润率多年来首度跌破20%。而在过去很多年里，中海的利润率都始终维持在25%以上。

2021年，地产大佬们已经习惯了“叫苦”。滨江集团老板在业绩会上大倒苦水，“争取把项目利润率做到1%-2%”，因为反差极大，这则发言还一度走红。到了2021年的第二轮集中供地之时，很多民营房企们干脆选择就地“躺平”，不再报名拍地。

卖房日子还好过的时候，房企们是不屑于做多元化业务的，辛辛苦苦做了一整年，到了年关一算账，利润还不如卖一块儿地大，大佬们自然不乐意。但现在，眼看房子再也不能带来高利润，大家不得不老老实实的认真做起转型，积极通过城市更新、加码商业地产等业务降低拿地成本，通过更多元的方式来打开利润空间。

但转型哪有那么容易，从今年中报业绩来看，房企们“副业”的成绩依然收效甚微。譬如，中国恒大、融创中国、保利发展、绿地控股、世茂集团5家房企多元业务收入只保持了很微小的增长。

两年前的2019年，收购乐视失意的孙宏斌，干脆提出了他的“诗与远方”计划。这一年，融创文化集团与融创地产、融创物业服务、融创文旅一起，成为融创的四大战略板块。不过，孙宏斌当时也很清楚，这个布局要在未来5-10年内才能看到收效。

（图/视觉中国）

“没大钱赚”的房企们，陷入了一场集体的反思和检讨中。中交海洋投资总经理周济曾在一个公开场合直呼痛心与遗憾，“房地产不是夕阳行业，而是有的企业搞成夕阳企业，因为不理性、不成熟、不自律。”

10年后，行业强监管下，开发商们不得不认清事实，矫正心态。大佬们不再张口闭口比拼规模，谈高杠杆，而是把风险和利润挂在了嘴边。如何“适应政策”，反思自身存在的问题，恐怕是所有房企都要认真考虑的课题。