“读书有财”个股分析万科二
既然是好行业，未来发展可期，那万科有什么能力分一杯羹？
我们从万科自身数据，行业政策的影响，未来行业的格局来分析：
ROE：5年累计21.66% 10年累计20.95%
分红率：14年以后基本30%。
毛利率：5年累计33.30%，10年累计33.36%，20年受政策影响有些下降。
净利润率情况：5年累计10.42%
行业政策的影响：
主要是国家出台了房地产三条红线，具体内容为：
l 剔除预收款后资产负债率不超过70%
l 净资产负债率不超过100%
l 现金短债不小于1
下图是截至2020年半年报的数据统计，万科已经全部达标。
房地产行业未来几年的趋势就是优胜劣汰，房地产行业肯定会经历一场寒冬，但我们可以相信万科会是最后的获胜者。
那中国房地产未来的格局是怎么样的？
房价下跌肯定是鬼故事5000字，M2肯定会持续增发，那房地产作为稀缺资源会在这一轮财富分配彰显重要的作用。如果城镇化持续进行，落实放宽人才落户制度，那一线和准一线城市未来的吸引力更大，人口净流入更多。那一线或者准一线城市的地产资源分析将更加稀缺，提前在这些区域布局的企业将提前受益。
我们来看看万科在全国的布局，截至2020年万科覆盖85座城市，是TOP5中覆盖城市最少的，但都是优质地段。其中上海占比26.7论文5%，北方区域占比25.52%，中西部区域占比19.9%，南方占比17.85%，西北区域占比9.9%。
另外我们看房企的集中程度，这个是18年的数据，TOP3占比18%，TOP10%,占比33%，而且是越来越集中。
下面是万科与全国房企的销售数据对比及市占提升情况：
从上面几张图我们得出以下结论：
1. 房地产属于洗牌阶段，小房企逐步被清洗出局，2018年前已有征兆，在国家出台财务分析三道红线后会更明显。一个20万亿市场，如果头部逐步集中，会出几个销售上万亿的房企，万科大概率会是其中之一。
2. 万科的行业增速大于全国行业增速，表明了在后面的竞争中，万科凭借前期的积累将最先收益。
3. 最后一张是万科的全国销售比例逐步提升，小企业的淘汰，万科的市占会提升更快。
邱国鹭在《投资中简单的事》说过，投资要选“月朗星稀”的行业，房地产龙头正在逐步集中。我们要在胜负已分的行业里找赢家财务分析，不要在百舸争流、万马齐奔的的竞争中5000字赌大小。万科无疑就是在这万亿房地产市场里面的“明月”！
房地产行论文业后市可期，行业格局逐步清晰，万科领导者地位基本确立，万科那最后就是估值了！
估值的分析方法有很多种，万科这种我们也简单点就看看最近10年历史市盈率，估值也是一个模糊的区间，大概率便宜，大概率贵就行。2020年万科净利润415亿，当前市盈率7.83，分位值16.21，3249亿市值。 按万科最近5年10年业绩利润成长大约10%估算。21年22年23财务报告年净利润分别为456，502，552亿。【本文写于2021年5月9日】
历史市盈率最低5.5，最高15，最坏打算2282.5亿，最高6225亿，极端向下向下大概29%，向上乐观6225亿市值，有一倍空间。三年后万科利润552亿，如果维持现在市盈率4322亿，极端市盈率3036，如果市盈中位10，估值5520亿。
总体判断万科估值偏低，但不排除还有20-30%的财务报告极端下探空间，向上有一定空间，看好房地产政策打压只是短期利空，看好房地产后市发展的可以择时入手。
本篇文章大约酝酿2天，思考10小时，搜资料3小时，写作5小时，总共耗时约3天。纯属个人关于万科的思考和判断，有很多个人认知上的不足和偏见，不构成投资建议，欢迎各位指正。
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