青浦增值税返还需要什么(三代手续费返还是否需要缴纳增值税)

案例

徐某看中某楼盘，是否在售楼处人员热情接待下，参加了“10万元抵13万元”的团购活动，并与A公司签订了居间服务合同，支付了10万元团购费。后徐某与开发商签订了商品房买卖合同，但又因贷款问题与开发商协商解除了商品房买卖合同。现徐某认为商品房买卖合同已解除，其没有享受到任何团购优惠，故A公司应退还该10万元团购费；而A公司则认为，该10万元系居间服务费，其居间服务已经履行完毕，系徐某自身原因导致商品房买卖合同解除，且为了撮合徐某和开发商签订买卖合同，其已经向分销公司支付了佣金，故无需返还该款。

问题提出

随着各地房产新政频出，“限涨”、“限跌”、“限贷”等政策开始发力，类似的法律问题不少，包括“《商品房认购协议》青浦签订后，对方不肯签订正式买卖合同，能否要求强制签约？能否直接要求交付房屋并过户？”“《商品房认购协议》解除后，能否要求赔偿房价涨跌的差额损失？”“商品房购买成功，但相关公司并未提供承诺的电商服务，能否要求退还电商服务费？”……综合这些问题可以发现，这些纠纷均发生在商品房预约合同阶段，其实质是关于商品房预约合同的履约方式及违约责任救济方面的争议，故下文将从该角度分析相关法律问题，并希望通过相关案例阐明当前上海地区法院的裁判意见。

法律分析

在房屋买卖合同纠纷中，最高院新公布的《民事案件案由规定》将商品房预约合同纠纷作为单独的案由予以规定，因此要辨析商品房预约合同相关的法律问题，首先我们要厘清预约合同和本约合同在性质、效力、履约方式方面的区别。

一、预约合同和本约合同的判断标准

在商品房买卖过程中，因涉及银行贷款、商品房预售许可证等诸多缘由，买卖双方在签订正式买卖合同前往往会签订商品房预约合同，其名称也多种多样，包括房屋买卖预订书、意向书、认购协议、定金购房协议等，在《民法典》出台前，我国立法并未规定预约合同，仅在原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等司法解释中予以明确，《民法典》出台后，则是第一次以法律形式界定了预约合同。

根据《民法典》的规定，预约合同应具有以下几个特征：一是当事人要有订立本约的合意。预约合同是为了将来订立本约合同而签订的，是当事人以未来订立合同为内容的合意；二是当事人须有受协议约束的意思，否则意向性协议不能发生合同的效力；三是预约合同的内容应具有一定的确定性。预约合同是向本约的过渡阶段，只有当本约内容具有一定确定性的预约才具有效力，否则难以想象没有任何确定内容的、空泛的邀约承诺对当事人订立本约有何意义。

1、是否具有订立本约的返还合意是区别预约合同和本约合同的根本标准

纵观预约合同的三个特征，后两个特征是预约合同得以成为独立合同所必须具备的基本要件，而第一个特征，即是否具有订立本约的合意，则是辨别预约合同和本约合同的重要标准，对此，最高院在“成都迅捷通讯连锁有限公司诉四川蜀都实业有限公司房屋买卖合同纠纷增值税案”裁判意见中论述的非常清楚：“预约是指将来订立一定契约的契约。仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。”

2、在特定条件下，预约合同可转化为本约合同

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房买卖司法解释》”）第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备<商品房销售管理办法>第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的需要，该协议应当认定为商品房买卖合同。”即预需要约合同转化为本约合同必须同时具备两个要件：其一、预约合同具备《商品房销售管理办法》（以下简称“《办法》”）规定的本约合同的主要内容；其二、出卖人按照预约合同的约定收取了买受方支付的购房款。如果不同时符合上述两项要件，即使出卖人收取了购房款，预约合同亦不得认定为本约合同，如上海三中院在其审理的陈朝吉、张道兰诉安徽沪铁房地产开发经营有限公司等商品房预约合同纠纷案的裁判意见中写道：“根据《商品房买卖司法解释》第五条规定……该条文明确商品房认购、订购、预订等协议转化为商品房买卖合同必须同时具备两个条件：一是该协议具备《办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要返还内容，二是开发商已经按约定收取购房款。本案中，涉案的认购协议书无论从名称上还是形式上，均不同于房管部门统一印发的《商品房买卖合同》，具体内容上也仅涉及当事人的名称、商品房的基本情况以及房屋的总价格等基本事项，对于《办法》第十六条规定的诸如付款方式、付款时间，基础配套设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，违约责任、办理产权登记有关事宜等主要内容，均未在协议中作具体明确约定。而上诉人仅凭协议第三条内容，即“乙方在签订本认购书之前，已经充分了解甲方的商品房买卖合同以及相关条文的内容，并无异议，本认购书所涉及的物业情况和买卖条件(包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、付款方式等)已经甲方充分告知，乙方对此明确表示理解和认同”，无法得出青浦该认购协议已涵盖了商品房买卖合同的主要内容。同时，沪铁公司也仅凭认购协议收到涉案房屋的预付款30万元。故该认购协议不符合转化为商品房买卖合同的条件。”

二、预约合同的违约责任承担

《民法典》合同篇通则对合同违约责任承担规定了要求继续履行、赔偿损失等形式，而在商品房预约合同纠纷审判实践中对于如何承担违约责任则存在着不小的分歧，在要求继续履行方面，有直接要求“合同出售人交付房屋并过户”的；有要求“合同相对方强制缔结房屋正式什么买卖合同”的；在赔偿损失方面，有认为损失应该包括房屋涨跌差价损失的；也有认为不应适用违约责任，而应适用缔约过失责任的；还有认为可以由当事人选择适用，以最大程度维护当事人权益的。以下分别进行分析：

1、预约合同能否要求继续履行

从预约合同的性质和签订目的而言，其并不适宜要求继续履行。

（1）直接要求出售方交付房屋并过户

该诉求实质是混淆了预约和本约两类合同，直接将预约合同当作本约合同来要求履行合同义务。须知，预约合同的签订目的是为了双方进一步签订本约合同，故预约合同双方当事人的主要义务是签订商品房正式买卖合同，只有在签订了商品房正式买卖合同（本约）后，双方当事人的主要义务才转化为交付房屋并过户及支付房价款等，正所谓“皮之不存，毛将焉附”，在本约尚未签订的情况下增值税，直接要求履行本约合同项下的义务，自然是行不通的，缺乏相应的法律依据，故预约合同买受方不能直接要求出售方交付房屋并过户，反之出售方亦不得仅凭预约合同直接要求买受方向其支付房价款。

（2）要求违约方强制签订本约合同

前已述及，预约合同双方当事人的主要义务是签订商品房正式买卖合同，那能否要求违约方强制缔结本约合同呢？有观点认为可适用强制缔约，以合同解释、合同漏洞填补等途径完善本约来解决违约方的责任承担问题。但目前审判实践持相反意见，其认为债务人拒不签订本约合同的违约行为，属于合同法规定不适用继续履行的情形。同时，预约仅对将来缔结本约为意思表示，强制缔约有违合同意思自治原则。人民法院虽可补足本约缺失条款，但此有悖于预约当事人的意思表示。

因此，鉴于预约合同有别于本约合同的特殊性质和签订目的，当出现违约情由时，守约方不得要求继续履行，只得请求解除预约合同及要求损失赔偿。

2、预约合同解除后违约责任承担

预约合同解除后损失如何赔偿，如预约合同约定有定金条款及其它违约条款的，则适用定金罚则和其它违约条款，对此没有争议；但如协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，如房屋价差损失，是否应予支持，各地审判实践中存在较大分歧。

目前上海地区的审判实践认为损失应包括房屋价差损失，其认为就违反预约合同而言，当事人的期待利益是本约的签订，而本约的订立意味着房屋差价归属于受损方。要使受损方的利益达到合同履行的状态，房屋差价的损失应由违约方承担。《上海市高级人民法院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》第5条对此也予以明确：“当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。……守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成什么本支出等因素酌定。”

三、电商服务费、团购费等款项的性质

为了规避房产政策的各项限制，弥补房屋涨跌带来的价差损失，各类名目繁多的收费项目应运而生，除了本文案例中提到的“电商服务费”、“团购费”等，实践中还出现过“茶水费”、“座位费”、“优惠服务费”等各种形式，其收取的主体亦各不相同。此类费用应归于法律上何种性质费用，应视其收费目的、负担的合同义务以及收取的主体等情况综合确定。如本文案例，一方认为其属于居间服务三代费，不应予以返还；而另一方则认为其属于房屋预付款，理应返还。对此法院手续费的裁判意见非常明确，该“团购费”应属于房屋预付款，而非居间服务费，具体的裁判意见如下：

“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间合同的基本特征是居间人接受缔约双方的委托，进行居中性质的媒介磋商服务。而本案中，系争楼盘属于一手商品房，被告为系争房屋所在楼盘的销售总代理，且被告并未接受原告的委托进行房源寻找、媒介磋商服务。因此，被告A公司系以第三人锦申公司名义进行房屋推销活动，故其与原告并不构成独立的委托居间合同关系。被告收取系争100,000元的法律后果是与原告形成了以《浙江省商品房买卖合同》签订为生效条件，以第三人给予合同价款折扣为标的之预约合同关系。第二，系争100,000元名为“团购费”，根据原告承诺，支付100,000元的对价系为了获得130,000元的购房优惠。故该100,000元名为团购费，其法律性质为被告为实现房屋买卖合同的最终达成收取的预付款，并非依据原告居间指令收取的服务报酬。因此本案案由应当认定为商品房预约合同纠纷。”

既然“团购费”、“电商服务费”等属于房屋预付款，在《商品房买卖合同》予以解除的情况下，自然应予返还。作出上述类似裁判意见的案例还有很多，有意思的是，如将该费用认定为房屋预付款，则我们可以引申出另外一个问题，假如房屋买受方支付了冠以“团购费”等名义的房屋预付款，又与开发商签订了预约合同，后由于种种原因双方之间未签订正式商品房买卖合同，在这种情况下，守约方能否要求违约三代方交付房屋并过户或支付房屋价款呢？值得注意的是，此时预约合同可能已经符合了《商品房买卖司法解释》第5条规定的条件：预约合同具备《办法》规定的本约合同的主要内容，而且出卖人按照预约合同的约定收取了买受方支付的购房款。则自出卖人收取买受方支付的购房款起，是否预约合同已经转化为了本约合同，守约方得以此要求违约方履行本约合同项下的义务，交付房屋并过户或支付房屋价款。

以下尾注：

案例索引：上海市松江区人民法院（2018）沪0117民初19175号。

原《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

《民法典》第495条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的缴纳，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”

茆荣华主编：《<民法典>适用与司法实务》，法律出版社2020年7月第1版，第268页。

载《最高人民法院公报》2015年第1期。

案例索引：上海市第三中级人民法院（2019）沪03民终90号。

彭插三、杨璐：《预约合同效力分析争议问题——商品房买卖合同效力》，载《判解研究》2005年第1期。

《上海市高级人民法院关于宏观政策调控后房屋买卖纠纷若干问题的解答》：“五、当事人可否以对方当事人违反房屋预订协议为由，主张房屋差价损失。……根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损手续费失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房缴纳屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

参见上海市一中院（2017）沪01民终15207号、松江区人民法院（2018）沪0117民初17733号、青浦区人民法院（2019）沪0117民初9309号等案例。