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前言：
2018年是房地产行业“熊市”吗？
碧桂园(02007-HK)全年销售额7286.9亿元，相当于宁夏、青海、西藏三地2017年GDP的总和。同时，超过乌克兰等国2017年全年GDP，排名世界前60位。碧桂园、万科(02202多少-HK)(000002-CN)、恒大(03333-HK)合计销售额为18867亿元，超过吉林、山西等10个省市2017年的GDP，煤炭大省山西该反思了。
如果这也叫“熊市”，那房地产行业的泡沫该有多大？
新年首日，重庆上调房产税起征点
新年的第一天，重庆楼市开了“头炮”：
2019年1月1日，重庆市住房和多少城乡建设委员会发布公告，从2019年1月1日起，重庆市主城个人新购高档住房房产税起征点将由2018年的15455元/平方米调整为17630元/平方米。
按照这份公告，起征如果你选择在重庆“主城九区”内买房，只有单价达到17630元，才需要按照相关征缴标准，缴纳房产税。
提高房产税缴纳，对于征收购房者而言减轻了负担，是对地方楼市调控的一次“松绑”。
事实上，自2011年起，为了便于计税管理，重庆房地产主管部门每年都会公布“高档住房”房产税征收标准：个人所得税
2011年为9941元/平方米。
2012年为12152元/平方米，涨幅22.2%。
2013年为12779元/平方米，涨幅5.2%。
2014年为13192元/平方米，涨幅3.2%。
2017年为13941元/平方米，涨幅5.7%。
2018年为15455元/平方米，涨幅10.9%。
2019年为17630元/平方米，涨幅14.1%。
截至2019年，重庆市“高档住房”房产税起征点共上调6次，累积涨幅为77个人所得税.3%，而按照年度来算，平均每年上调9.5%以上。
也就是说，重庆市主城区房价的平均涨幅，在过去的几年（2011年-2019年）里达到或超过9.5%，而这个速度高于全国GDP增速。
此次房产税起征点上浮接近14.1%，创下了近七年来最高。尽衡阳管有专家解释为“年度例行性调整”，但无疑“为眼下严格的楼市调控政策松绑”。
12月份，多地楼市出现“松绑”
过去一个多月，内地多个城市出台的诸多“新政”都充满争议。
先是菏泽市率先宣布“取消楼市住房限售”。此后的一周，广州、杭州、珠海以及佛山先后出台了楼市调控新政策，释放“放松限售，放松限购”的信号。
其中，争议较大的当属湖南衡阳的“放松限价政策”。
在政策发布一天后，衡阳市便宣布政策撤回。理由是“对稳控房价的复杂性判断不精准，对稳定预期的持续性认识不充分，文件出台引发了市现在场的误解和网上的炒作，其影响有悖于部门出台文件的初衷”。
“松绑”之外，楼市无法回避的另一个关键词是“抢人大战”。
自2017年以来，各地纷纷出台诸多人才引进政策优惠。户口入籍，子女就地上学，特别是在买房时提供一系列优惠。到2018年10月，天津、西安、武汉、南京、成都等20多个城市加入到这场“抢人大战”中来。
表面看起来，这是各地之间的“人才之争”，但在楼市调控高压之下，吸引更多高净值，置业需求旺盛的“人才群体”，无疑有助于刺激楼市，保证购买力。
数据显示，2017年30.1万名大学毕业生留在武汉创业就业，全年新增落户大学生14.2万人，是2016年的7倍多。而日均约390名新增大学生落户的人口流入量，也带火了武汉“楼市”。在楼市调控高压下，“抢人才”已经成为了楼市解绑的跳板。
“后楼市调整期”，“因地制宜”是个大难题
2018年12月24日，新一轮楼市调控会议强调“因城施策、分类指导，夯实地方政府主体责任”。内地楼市在总体趋稳的大背景下，强调各地根据自身实际情况“因地制宜”地出台楼市调控政策。
这其中，“因地制宜”地制定调控政策是个大难题。毕竟，对于楼市而言，每一项政策的出台，都挑动着买房者和卖房者的敏感神经。
有房地产资深观察人士表示，诸多热点城市，特别是北上广深等一线大城起征点市，楼市处于“僵持”状态，甚至是有所下滑。限购限售，提高首付比例以及公积金贷款政策调整等措施，已经实施了近两年。刚需一族希望房价趋于合理，能够付得起首付，平稳购房；投资者希望能够适度放松，尽快解套；开放商则希望降低库存，加快资金回笼……因此，一旦出台楼市新政策，各方都会密集解读，从中找到适合自身利益的信号。
2019年，热点城市的“僵持”状态或将持续。没有找到新的均衡点之前，“僵持”将会是一种政策调控的常态。
相比之下，部分二线城市，特别是三四线城市楼市调控变动可能较大。
随着新一轮“减税降费”政策推进，地方财政收入势必受到影响。未来两三年，地方债对拉动中国经济将发挥重大作用。
而地方债的构成，一半是专项债，其中很多是棚改债、土地整备债、地铁债，这些都与土地价格挂钩。如果地价长期不涨，过多的土地流征收拍事件发生，这些地方债券将很难发行，即便发行了也必须要面对“还款难”的问题。
因此，至衡阳少在中长期来看，土地价格，房产价格起征都需要保持稳中有涨，最好是跑赢当地GDP增幅，实现地区整个产业链条的良性运转。
此外，随着一线楼市进入“僵持”状态，大量资本从一二线城市外溢，回流到三四线城市。流入地城市刚需购房资本富余，势必要求对楼市调控政策进行相应调整。
随着菏泽等城市相继“松绑起征点”，2019年或将有更多城市跟进。而根据一份数据显示，如果按照菏泽的城市标准，起码还有30多个城市有取消限售的可能性。
当然，适度松绑是否会造成市场大幅动荡？如果变动过快，是否不利于楼市稳定？各地在楼市调控过程中，如何处理现在好“因地制宜”的力度是个大难题。
结语
2019年，楼市调控“松绑”会是一个大概率事件，或者说，一些三四线城市已经在考虑楼市新政策的制定了。
可以肯定的是，“松绑”不等于放开，楼市调控短期内也不会退出，“房住不炒”仍是长期定位。只不过，在各地“因地制宜”调整楼市调控政策的时候，购房者是否也需要“因时制宜”地改变购房策略呢？
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