契税复习

1、定义：契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税

产权承受人包括单位及个人（单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。）

2、征税范围（总的来说是发生产权转移，法定继承不征收）

2.1. 国有土地使用权出让（国家让与使用者）

2.2. 以出售、赠与、互换方式转让土地使用权（使用者之间转让），不包括土地承

包经营权和土地经营权的转移。

2.3. 房屋买卖。几种视同买卖的特殊情况：

①以土地房屋权属作价投资（入股）、偿还债务，以自有房产作股投入本人

独资经营的企业，免纳契税。②以划转、奖励等没有价格的方式转移土地、房屋权属

③买方拆料或翻建新房4. 房屋赠与，房屋受赠人原则上要按规定缴纳契税。

对于法定继承人继承土地、房屋权属的，不征收契税；非法定继承人根据遗嘱承

受死者生前的土地房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

以获奖取得房屋产权，实质上是接受赠与房产的行为，也应缴纳契税。

2.4. 房屋互换。

2.5. 下列情形发生土地、房屋权属转移的，承受方应当依法缴纳契税【2022新增】

（1）因共有不动产份额变化的、（2）因共有人增加或减少的、（3）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察文书出具的监察文书等因素，发生土地、房屋权属转移的。

3、税率、计税依据和应纳税额的计算

契税税率：3%-5%幅度税率；计税依据：土地使用权赠与、房屋赠与，契税的计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。等价交换房屋，双方计税依据为零，不需要缴纳契税；以房产抵偿债务，按照房屋的折价款（评估价）作为计税依据缴纳契税。

应纳税额= 计税依据× 税率

4、税收优惠

免征：

经省级人民政府或者其人力资源社会保障行政部门批准成立的技工院校。

【2022新增】夫妻因离婚分割共同财产发生土地、房屋权属变更。

法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。

【2022新增】对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。（北上广深不实施该项规定，采用当地规定的契税税率3%）

【2022新增】为支持企业、事业单位改制重组，优化市场环境

(1)企业改制：非公司制→有限责任/股份公司，有限责任公司↔股份有限公司

【免税条件】原企业投资主体存续并在改制（变更）后的公司中所持股权（股份）比例超过75%，且改制（变更）后公司承继原企业权利、义务的

【免税主体】改制（变更）后公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。

(2)事业单位改制为企业

【免税条件】原投资主体存续并在改制后企业中出资（股权、股份）比例超过50%的

【免税主体】改制后企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。

(3)公司合并，且原投资主体存续的

【免税主体】合并后公司承受原合并各方土地、房屋权属，免征契税。

(4)公司分立为与原公司投资主体相同的公司，

【免税主体】分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。

(5)企业破产

【债权人(包括破产企业职工)】承受破产企业抵偿债务的土地、房屋权属，免征契税；

【对非债权人】承受破产企业土地、房屋权属，

与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，免征契税；

与原企业超过30%的职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的，减半征收契税。

(6)资产划转

【国有资产划转】承受县级以上人民政府或国有资产管理部门按规定进行行政性调整、

划转国有土地、房屋权属的单位，免征契税。

【同一投资主体内部所属企业之间】土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子

公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一

人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。

母公司以土地、房屋权属向其全资子公司增资，视同划转，免征契税。

(7)债权转股权

经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土

地、房屋权属，免征契税。

(8)划拨用地出让或作价出资

以出让方式或国家作价出资（入股）方式承受原改制重组企业、事业单位划拨用地的，

不属上述规定的免税范围，对承受方应按规定征收契税。

(9)公司股权（股份）转让

在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不

发生转移，不征收契税。

5、征收管理

纳税义务发生时间：契税申报以不动产单元为基本单位，契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、

房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性

质凭证的当日。