房地产项目股权转让需要交土地增值税吗(股权转让流程)

伴随着中国市场经济的构建和发展趋势，股权转让变成企业募资资产、产权年限流动性重新组合、资源配置的主要方式。为了更好地标准企业股权转让税收问题，我国相继实行了涉及到企业企业所得税、个人所得税、土地增值税等有关现行政策，合理充分发挥了税款管控经济社会发展的职责。但税收管理实践活动中，有的企业在股权转让中运用现行政策盲区避开缴税责任。文中根据实例表明股权转让全过程中的税款解决差别，不断探索股权转让税收优惠标准的渠道和方法。

实例介绍

B房产开发比较有限公司（下称“B公司”）为A实业公司（下称“A公司”）国有独资子公司，A公司与C房产开发比较有限公司（下称“C公司”）签署股权转让协议书，转让B公司100%股权。转让前，A公司对B公司开展了资产报告评估。企业账目财产5000万余元，评定后财产使用价值2.2亿人民币，评定升值1.7亿人民币，主要是土地使用权证评定升值。

A公司与C公司签署股权转让协议书，转让价2.2亿人民币。A公司接到2.2亿人民币后，扣减长线投资成本费5000万余元后，记入本年度长期投资1.7亿人民币，并交纳了企业企业所得税。

股权转让与资产转让的税款差别

这也是一起典型性的股权式资产转让避税案例。说白了股权式资产转让，就是指企业以股权转让的方式，开展本质上的资产转让。从法律法规实际意义上讲，企业股权转让买卖的目标，是以股权方式体现的企业使用权，及其与之有关的各种权利与义务，并不限于某种实际的财产。因而，不论是在土地管理上，或是税收优惠上，股权转让和房地产业资产转让都是有明显不一样。企业恰好是运用股权转让和房地产业资产转让在税收优惠上的差别，以股权转让的方式开展本质上的房地产业资产转让，以避开缴税责任。

依照现行标准税收法规、政策法规的要求，土地使用权证或房产转让全过程中，转让方理应交纳所得税及额外、土地增值税、企业企业所得税（或个人所得税）和合同印花税。受让方理应交纳合同印花税和房产契税。而股权转让全过程中，如不更改房产及土地使用权证所有权，则不涉及到所得税及额外、土地增值税和房产契税，转让方仅需交纳企业企业所得税（或个人所得税）和合同印花税。

为形象化体现股权转让与资产转让的税款差别，以本案为例子比照二者的税款差别。假定该宗土地资源有关部门容许转让买卖，所得税税率9%，企业所得税率25%，无有关税收优惠政策。

在房地产业转让买卖方式下，转让中应交纳所得税、大城市保护修建税及额外、土地增值税、合同印花税、企业企业所得税累计约1.09亿人民币，受让方应交纳房产契税和合同印花税累计615.61万余元；在股权转让买卖方式下，转让中应交纳合同印花税和企业企业所得税累计4260.1万余元，受让方应交纳合同印花税10.1万余元。由此可见，在股权转让买卖下，不论是转让方或是受让方应交纳的税金都明显降低。

股权式资产转让节税个人行为的伤害

一是导致我国财政收入的外流。从股权转让和房地产业资产转让在税收优惠层面的差别看来，现行标准税收优惠在预防企业运用股权转让的方式完成房子土地资源等资产转让目地层面具有显著的税收优惠政策节税室内空间。现阶段，做为运转阶段关键税收的所得税现行政策常被做为明确个人行为本质的主要根据。所得税新政对个人行为本质做出股权转让的评定，对土地增值税、企业企业所得税和房产契税的个人行为判定均会造成连锁加盟危害。从全国各地税收征管实践活动看，该类避税案例并不少见，税企两方对市场交易的本质常常存有异议，企业以说白了的“税收筹划”方法，导致税金比较严重外流。

二是产生土地管理政策法规的模糊化。在土地资源管理层面，以股权转让方法达到具体转让房地产业等财产的个人行为，避开了《土地管理法》《城市房地产管理法》《城区国有制土地使用权证转让和转让暂行规定》等相关法律法规中对土地资源和房屋应用及转让个人行为的管控，躲避了国土规划和房地产管理单位对用地性质、开发设计状况和转让标准等许多问题的核查，及其房子及土地所有权备案的规定。

三是导致企业间税赋的不均匀。实例中A公司与C公司表层上签署的是股权转让协议书，C公司也投入2.2亿人民币账款，但选购的是B公司100% 的股权， 而不是财产成本费价钱，B公司的“无形资产摊销”——土地使用权证或是5000万余元。在B公司后面的房产开发运营中，土地使用权证自始至终是5000万余元，如开发设计商品销售获得收益3亿人民币，B公司就需要以2.5亿人民币的增值率（假定不考虑到别的成本）交纳所得税、企业企业所得税、土地增值税等税金，税赋集中化在B公司的身上。假如依照土地使用权证转让，则B公司做为转让方依照1.7亿人民币的增值率交纳有关税金，C公司在之后的房产开发运营中依照0.8亿人民币的增值率交纳有关税金，税赋由2个公司担负，负税比较平衡。

实例启发

股权转让是企业一切正常的自负盈亏个人行为，采用这些方法节税，经营者使用方便且节税盈利高，对经营者的诱惑力非常大，非常容易产生欠佳的“示范性”效用，造成财政收入比较严重外流。因而，要对这类方式开展合理标准。

完善最新法律法规。参考海外对股权和资金买卖的区划工作经验，健全相关的法律法规，清楚定义股权转让与资产转让，为依规加强税收管理给予法律规定。如英国在《国内收入法典》中要求，假如选购股权方将在最近对总体目标企业开展结算，以立即获得总体目标公司财产，则将股权回收评定为资产收购。

创建“税务筹划”风险管控体制。根据文中实例可以看得出，二种房地产业转让方法增值税税负率差别比较大，这吸引住了一部分经营者根据说白了的“税务筹划”来避开缴税责任。实例中，B公司“协助”A公司避开了很多税款，但B公司却在未来承受偏重的负税。对于此事，税务部门要增加税法宣传的幅度，创建税务筹划风险管控体制，提高经营者依法纳税的观念，提高经营者税款遵循度。