房产税计税基础是否包含土地价值(房产税是否包含土地价值)

一、基本情况

甲公司2005年取得一块土地，实缴土地出让金1000万元。2015年4月，该公司为了方便融资，将土地价值评估为4000万元入账，该公司账务处理如下（截止2015年3月底，该土地已摊销200万元，账面净值800万元，宗地容积率为0.9）：

借：无形资产 3200万元

贷：资本公积 3200万元

甲公司在做出上述账务处理后，未调整房产计税原值，计入房产原值的地价仍然按1000万元计算。2020年8月，甲公司主管税务机关在开展日常风险应对时提出，从2015年4月起计入房产原值的地价应当按照4000万元确定，每年应当补缴房产税：（4000－1000）×（1－30%）×1.2%＝25.2万元。

对于是否应当补缴房产税问题，税企双方存在争议。

二、相关政策

财税〔2008〕152号文件规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。（86）财税地字第008号第十五条同时废止。”

财税〔2010〕121号文件规定：“自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”

三、争议分析

第一，根据财税〔2008〕152号文件规定，房产计税原值应当“根据国家有关会计制度规定进行核算”，而不是按照房产的评估值计算。《企业会计准则第6号——无形资产》规定：“外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。”根据相关会计政策的规定，土地持有期间，除按规定转为投资性房地产外，应当按照历史成本原则核算。因此，该公司根据会计政策核算的土地初始成本应为1000万元，此后按照土地评估值调增土地的入账价值的做法是违反会计政策的，属于错误的账务处理，按规定应当进行错账调整。错误的会计处理不能作为房产税计税依据。

第二，根据财税〔2010〕121号文件规定，计入房产计税原值的地价应当包括“为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用”，即以实际支付为依据，而不是以评估价值为依据。该公司为取得土地使用权实际支付的价款1000万元（无开发土地费用），而不是评估值4000万元，因此计入房产计税原值的金额应1000万元。