房产税税率的影响因素(提高财产税税率对房价的影响)

首席嘉宾：李奇霖（红塔证券研究所所长、首席经济学家，中国首席经济学家论坛理事）

首席连线：李首席，您好。10月23日，全国人大常委会对国务院在部分地区试点房地产税改革给予授权。其实，我国于2011年就在上海和重庆实施过试点，但效果并未达到预期。您觉得此次房地产税会如何吸取过去的经验确保落地的成效呢？

李奇霖：我们先来看一下上海和重庆为什么没有达到预期的效果。重庆的主要问题在于：一，只测算了少数的豪宅，大概在180平米浮动；二，税率设置不够高，差不多在0.5-1.2%之间。上海的主要问题在于：只针对增量，且抵免面积高。举一个简单的例子，规定是在2011年1月27日以后，只针对在沪居民家庭的第二套及以上征收。所以，2011年以前买的房，哪怕买了100套，那也可能一点房产税都不用交。同时，抵免面积较高，按照交易价格而非市值来计算，人均抵免面积大概有60多平米。比如， 2011年2万元购入的房产，现在涨了10万元，还是要按照2万元的价值来计算，并且税率设置的也不够高（0.4-0.6）。

总结上海跟重庆的案例，效果不显著的主要原因是：一，只针对增量，没有涵盖存量，这是最核心的问题；二，税率设置不够高；三，主要针对的是交易价格，而非市场价格；四，抵免面积比较宽泛。

首席连线：参照一些已经确立房地产税机制的国家，我国在推行上最大的困难是什么？

李奇霖：根据现有案例，比如美国和英国，房地产税实际上是一个非常重要的税源，作用于补充财政。特点在于，是依据资产收税。无论有多少套房，哪怕是一套，也要交相应的房地产税。像韩国、新加坡、德国等其他国家，除了扩大税源的考虑以外，更多考量房地产调控的效果，体现在累进税制的共同特点上。例如，韩国个人持有了房地产的税基市值超过94亿韩元，同时持有套数较多，那可能要交近6%的个税，这个数值其实非常的高。这样设置的核心目的是不希望大家去炒房、囤房。我个人认为中国也会做类似的一个调控考量，吸取上次房地产税效果不佳的经验，把存量房纳入征收范围、设置累进税制。例如，一套房超过了免税面积是多少，二套房超过了是多少，三套房超过了是多少，以此进行叠加的累进，不仅扩大了税源，同时起到了调控的效果。

首席连线：您觉得在“房住不炒”的主基调下，未来一、二线城市的房价还会上涨吗？

李奇霖：在“房住不炒”大前提下，整个房地产市场全面上涨的行情肯定是已经过去了。

核心目的主要有两点：一、让房屋回归真正的居住功能。比如，以家庭为单位需要一到两套房，都属于正常范畴。但如果超过了居住需求，一个人购置四、五套，显示是投机性需求，囤房待涨，这肯定是要抑制的。这就是“房住不炒”的一个核心初衷。二、让住房回归基本面。如果房价涨太快，显然很多制造业、工业等实业都会将企业储蓄投向房地产市场，而忽略了相应科研创新的技术投入和发展。长期来看，不利于中国在经济上的转型。因此，我们可以确定的是未来房价肯定会跟随基本面走。例如，刚需强的地区，房价会根据当地产业实力、收入情况等相应的上升，而并非像过去一样呈现非理性的过快上涨。

未来房地产市场会出现一个剧烈的分化。人口流出、产业基础薄弱、高收入群体少的地区，长期来看房价肯定会有下跌压力。而一些一、二线核心城市，受制于人口流入、产业技术发达、高收入群体聚集的原因，收入增速可能支撑房价上涨。所以，“房住不炒”实际上会导致房地产市场出现分化。整体的回报率趋于下降并不代表所有城市的房价会下跌，而更多的是回归基本面。

首席连线：房地产税削弱楼市的投机性后，应该如何去优化资产配置的结构呢？

李奇霖：仅仅把眼光局限于房地产市场的话，显然房地产税出台后，大概率方向是：房子越多，税率越累进。细则上可能有轻重缓急的不同，但应该整体趋向“买精不买多”。举例说明，如果过去你出于对房价上涨的预期购置了很多套房，那未来可以逐渐把持有分散的房产置换成一套核心城市中心地区，确定性更强的住房。有产业背景支持的城市，核心区房价抗跌的能力肯定更强。同时，受益于发达产业技术以及高收入水平，住房租金的创造能力也会更强，通过传导相对分担部分房地产税上涨的成本。另外，在旅游景区购入房产的群体，由于累进税率的出台，压力可能会相对会大一些。总结，基本面强的地方还是值得购入的，住房要与自住的需求挂钩，多套投机行不通。

另一方面，资金可能会从房地产市场流入资本市场。过去很多老百姓可能因为拆迁、赌房价上涨等等，持有了很多套房产。然而，对于其中一些临近退休、收入不高的群体，未来房地产税的出台可能会导致不小的压力。因此，会考虑将房产变卖投入资本市场。例如，货币基金、固定收益等相对标配、偏保守的产品，大概率还是获益的。但从后续长期的角度来看，随着利率下行，我们相信会有更多资金陆续投入到股票市场，配置更多金融资产的一个趋势。

首席连线：那在“共同富裕”的概念下，您认为未来我国跟房地产税一样的直接税制是否会陆续出台，就好比遗产税？

个人认为税制的一个改革，可能是在其他方面做一些调整。尤其是像非法收入以及一些没有纳入直接税征收环节的新兴职业。收入非常高的同时并没有按照相关的个税税率去缴税的行业，未来可能会按照个税的税率去做一个调整，通过扩大个税口径把跟资本相关的税纳入到个税征收环节内，例如分红、工作室收入、直播打赏等等，我觉得这个是后续的一个非常重要的方向。