税法规定房地产收入确认时点(房地产企业所得税收入确认时点)

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投资性房地产的确认及初始计量

一、投资性房地产的确认条件

1.投资性房地产在同时满足下列条件时予以确认：

（1）企业 很可能取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；

（2）该项投资性房地产的 成本能够可靠地计量。

2.投资性房地产的确认时点

（1）持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期；

（2）用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；

（3）持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

二、投资性房地产的入账价值确认

1.总的原则： 历史成本原则。即企业取得投资性房地产时，应当按照取得时的 实际成本进行初始计量，在这点上与普通资产的核算标准相同。

2.不同取得渠道下投资性房地产的入账成本构成

（1）外购的投资性房地产。按买价、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出作为其入账价值。对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的 同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于 资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。

（2）自行建造的投资性房地产。按建造该资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入账价值。在建造过程中发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入投资性房地产成本。自行建造投资性房地产的成本＝土地开发费＋建筑成本＋安装成本＋应予以资本化的借款费用＋支付的其他费用＋分摊的间接费用等。

（3）以其他方式取得的投资性房地产。原则上也是按其取得时的实际成本作为入账价值，符合其他相关准则规定的按照相应的准则规定予以确定。比如债务重组转入的投资性房地产就应按债务重组准则的规定来处理。

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【例题.单选题】投资性房地产进行初始计量时，下列处理方法中不正确的是（）。

A采用公允价值模式和成本模式进行后续 计量的投资性房地产，应当按实际成本进行初始计量

B采用公允价值模式进行后续 计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

C自行建行投资性房地产的成本，由建行该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出

『正确答案』B

『答案解析』选项AB，无论采用公允价值模式还是成本模式对投资性房地产进行后续计量，都应当按照实际 成本对投资性房地产进行初始计量。成本模式和公允模式是投资性房地产的后续计量模式，与初始计量无关。初始计量中，投资性房地产都是按照实际成本进行计量的。