01、案例：销售收入申报不实

纳税人自行申报：（申报数据截止日2017年12月31日）

常规做法：现场核实

02、利用数据进行分析

03、销售精装房

04、法规政策解读

（一）清算单位的确定；可清算条件中销售比例85%具体如何计算？

税收政策（法规）处关于地方税有关业务问题解答：

国税发〔2006〕187 号：第一条中“国家有关部门”具体指哪个部门？依据哪个部门规定确定分期？

一般应以发改部门发放的《河北省固定资产投资项目备案证》或《河北省固定资产投资项 目核准证》所载内容为依据，如证书中标注不详细或备注中明确“以规划部门最终审批条 件为准”的，则应结合规划部门审批的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》 来确定清算单位和项目分期。

“占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占清算单位可售建筑面积比例在85%以上。

（二）营改增以后，一般计税方法下，增值税的销售额与土地增值税的清算收入在数额上是否相同？以项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金是否需重新计入土地增值税的清算收入中？

▶销售额：

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》

国家税务总局公告2016年第18号

第四条：房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 10%）

▶土地增值税的清算收入：

国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告

国家税务总局公告2016年第70号

一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题 营改增后，纳税人转让房地产的土地增值 税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税 应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税 应税收入不含增值税应纳税额

▶土地增值税的清算收入：

土增清算收入=全部价款和价外费用÷（1 10%）

=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 10%）*10%；

土地成本抵减销售额而减少的销项税金

=项目（清算单位）清算收入对应的已经扣除的土地价款÷1.1*10%

总局对土地成本抵扣部分在土增清算时是否重新计入清算收入未明确规定。

▶土地增值税的清算收入：

广州市地方税务局关于印发2016年土地增值税清算工作有关问题处理指引的通知

穗地税函2016 188号

土地增值税清算收入按“(含税销售收入＋本项目土地价款×10%)/(1＋10%)”确认

即：纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入。纳税人销售自行开发的房地产项目，且选用增值税一般计税方法计税的，按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本

针对房地产行业中出现的土地增值税清算问题，我们与上海国家会计学院数字化税务研究中心联合推出“数字化清算师训练营”，训练营以土地增值税清算为主线，能够让参训学员：