“我”看营改增丨买套二手房营改增对我有啥影响？

来源：四川日报 2016-04-15 09:26:12

“我”看营改增

根据日前召开的国务院常务会议，从5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业纳入营改增试点范围。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。

这场涉及1100多万户纳税人、全年减税超5000亿元的重大改革，将给个人的生活和企业的经营带来哪些影响？

今日起，川报观察客户端推出《“我”看营改增》系列报道，以“我”的虚拟视角，为大家直观呈现营改增后，个人生活、企业经营和区域产业发展的变与不变。

离5月1日不到20天了。全面推开营改增，意味着个人二手房交易将由征收营业税改为增值税。

听说营改增要覆盖二手房交易，一个担心浮上心头——我以后买二手房是不是得多缴税？

如果和我有一样的担心，那只需往下看，你想要知道的一切都在这里。

我在成都市高新区工作，看中了单位附近的一套二手房，80多平方米，要花100万元左右。

楼市最近有点火，房主明确表示，如果要买，所有税费都由我来承担。100万元的房子，粗算一下，税费还不少呢，不能马虎。

4月14日一大早，我就来到高新区国税局咨询。果真，不少买房的、卖房的，甚至还有房产中介，纷纷来咨询。

咨询现场，大家最关注的问题是，现在，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税，以后这种情况还免不免？好消息是，免税政策得到保留。这意味着，改革后，相同情况将免征增值税。

那到底税金涨了还是没涨呢？仔细一问，得知征营业税时税率是5%，改为增值税税率还是5%。

税率一样，是不是意味着缴的税也一样？估计不少人跟我有一样的误解。其实，尽管营业税和增值税税率一样，但是税基不同。

税基是什么？税基就是征税的部分。营业税是按含税价来征，换句话说，售价100万元的房子，100万元就是税基。改收增值税后，得按照不含税价来征税，换句话说，售价100万元的房子，需要用100万元除以105%，税基则为95万多元。然后再用税基乘以税率，就是你要缴的税了。

所以，按照100万元计算，缴营业税时需要交5万元，缴增值税时只需要交4.76万元，少缴2400元。

简而言之，相当于原来营业税负担是5%，营改增以后的税收负担是4.76%，拿你的房价乘以税率就能得知该缴多少税。

还有个问题。等我买了新房后，我已有的小房子就要出租，租金会不会也涉及缴纳增值税呢？

税率分成两种情况。如果我出租的是住房，那税率就是1.5%；如果出租的是非住房，比如商铺等，税率就是5%。

营改增后，租金税率跟营业税时代一样。但是，与交易二手房的情况相同，营业税和增值税的税基不同。

缴纳增值税时，我们只需要将租金除以105%所得就是税基，然后再乘以相应税率，即为税金。换句话说，租金的税负也下降了。

有些经常要替客户代缴税的房产中介又问了，营业税归地税局管，增值税归国税局管，那缴税是不是要换地方？流程有没有变？

权威人士表明，营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票，原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，基本维持不变。

专家点评营改增后个人缴税——

基本稳定稍有优惠

□西南财经大学财税学院副院长李建军

本次营改增，影响面很大。但对于个人来说，直接影响来自于个人二手房交易和租金收入，影响并不大，因为优惠政策保留，税率不变，税基减少了一些。

更重要的一点是，与营业税一样，个人缴纳的增值税目前不涉及抵扣。换句话说，营改增后，对个人来说，基本稳定，稍有优惠。长期来看，改征增值税未来有可能抵扣个人所得税，不过这要看未来的具体政策。