买公房除了要交契税、增值税及附加、个税以外，还需要多交一笔土地出让金。而缴税的多少也跟买家名下房屋套数、房屋面积、房屋是否满五唯一有关。另外，公房没有“普通住宅”和“非普通住宅”之分，土地出让金的征收与房屋面积有关。

什么是公产房？

公产房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是不可售公有住房，一类是可售公有住房，也就是所谓的已购公房。

关于公产房的性质

所谓公产房，是中国特殊体制下遗留下来的产物，它是指公有住房，是相对于所有权属于个人的私有住房而言的，一般个人只有承租权而没有所有权。公房使用者在法律允许范围内，对公有房屋享有的占有、使用、部分收益和有限制处分的权利。

按照产权人的不同又分为三种：

第一种是直管公有住房，指由政府接管，国家出租、收购、新建、扩建的住房，大多数由政府房地产管理部门直接管理出租、修缮，少部分免租给单位使用的住房。

第二种是单位自管产。指全民所有制和集体所有制等单位所有的住房，俗称企业产。

第三种公产房是行政事业单位作为产权人，分配或出租给单位员工居住使用的房屋。通常能上市交易的是前两种，在北京交易时一般需要取得上市许可证。

已购公房的税费如何计算？

已购公房缴税时，计税依据（也就是常说的税基）通常有两个，一个是税务机关的过户指导价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，过户指导价和网签价，哪个高取哪个为税基。

增值税及附加

（1）房子不满两年：全额征收

增值税=(网签价或过户指导价/1.05)×5.3% （网签价、过户指导价哪个高取哪个）

（2）房子满两年，免征。

契税

（1）网签价＞过户指导价

买家为首套房：

• ≤90平米 （网签价-增值税）x1%
• >90平米 （网签价-增值税）x1.5%

买家为二套房：

• (网签价-增值税）x3%

（2）过户指导价＞网签价

买家为首套房：

• ≤90平米 过户指导价÷1.05x1%
• >90平米 过户指导价÷1.05x1.5%

买家为二套房：

• 过户指导价÷1.05x3%

个人所得税

（1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。

（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税；

若：网签价＞过户指导价

个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%

注意：如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0

若：过户指导价＞网签价

个人所得税=（核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加）×20%

注意：如果房子是满两年的普通住宅，附加税为0

注：如果查不到房屋原值，直接按全额的1%计算个人所得税。

土地出让金

（1）若卖家当年以成本价购房：

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%

（当年成本价：城六区为1560元/平米；远郊区县为1290元/平米或1110元/平米）

（2）若业主当年以优惠/标准价购房：

先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价（优补成）：当年成本价×建筑面积×6%

再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%

（当年成本价：城六区为1560元/平米；远郊区县为1290元/平米或1110元/平米）

举例：

一套50平米公房，房产证下发年份为1980年，卖家原来按成本价购房，卖家家庭名下唯一住房，现在以300万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少 ？

1.增值税，满两年，免征。

2.契税，二套房，税率为3%。

契税=（网签价-增值税）×3%=9万元

3.个人所得税，满五唯一，免征。

4.土地出让金，卖家按成本价购房。

土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%=1560×50×1%=780

算得税费总计90780元。