起诉要求 善意第三方(不是善意第三人合同是否有效的诉讼案例)

【案情】

尤某与吴某系夫妻关系，尤某是徐某之女。2017年，徐某夫妻俩想在杭州市滨江区某小区购房，但由于杭州购房限购政策，其俩不具备购房条件，并与尤某、吴某协商借尤某夫妻俩名义按揭购房。2017年3月2日，徐某将100万元以银行转账方式转给尤某，作为支付购房首付款。2017年3月5日，尤某、吴某与房产公司签订《浙江省商品房买卖合同》，房屋总价2276981元，当日尤某、吴某支付首付款916981元，余款1360000元由尤某、吴某名义按揭。2017年3月6日，尤某、吴某向徐某出具书面说明材料确认：杭州市滨江某小区房屋是借尤某、吴某名义购买，该房首付款、按揭款及车位款全是由徐某夫妻俩支付，尤某、吴某无权处理。之后每月按揭款均由徐某夫妇转入吴某的还款账户。2018年12月27日，该房屋办理了交付。2019年3月，徐某装修入住。2019年6月12日，徐某结清了剩余购房贷款，要求吴某配合过户手续。2019年6月27日，尤某与吴某办 理离婚手续。

2019年6月10日，裘某起诉吴某合同纠纷一案，并向法院申请查封该房屋的财产保全。2019年6月17日，法院查封了该房屋。为此，徐某向法院提出保全异议申请，2019年8月6日，法院驳回了徐某的异议。2019年8月20日，法院受理徐某案外人执行异议之诉，判决解除对该房屋的查封。裘某不服提起上诉，二审法院改判驳回徐某的诉请。

借名买房

【】

一审法院认为，本案的争议焦点是：徐某就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据相关法律规定，从借名买房协议、房款的支付、房屋实际使用、过户登记四方面来分析：一、吴某、尤某出具的《书面说明材料》，借名人与出名人达成合意，排除徐某赠与或吴某、尤某借款买房情形，且该书面说明材料形成于2017年3月6日，即签订购房合同的次日，本院根据时间节点的连续性、吴某与尤某之间婚姻状况、房屋购买手续凭证的持有、贷款结清凭证等，对双方之间借名买房这一事实予以认定。二、首付款及相关费用的支付。2017年3月2日，徐某向尤某转账100万元，与三日后尤某支付案涉房屋首付款相符，依据交易习惯，大额金钱往来具有计划性，短期内出现两笔数额一致的大额转款，本院有理由相信案涉房屋的首付款系徐某支付，且每月按揭款均由徐某配偶支付，与吴某无关，知道徐某一次性还清贷款，案涉房屋的购买款已由徐某全额付清。三、房屋于2018年12月交付后由徐某居住至今，装修费、天然气管道等生活费用均由徐某支付。四、吴某与尤某协商离婚，确定协议后案涉房屋已查封，徐某夫妇现已符合购房条件，可见并非徐某本人原因导致不能过户。综上所述，本院认为徐某已经完成了举证证明责任，即使预告登记的所有权人系吴某、尤某，但徐某与吴某、尤某之间有借名买房协议、已付清全部房款并在法院查封前合法占有该房屋，对未及时过户没有过错，因此，徐某对案涉房屋依法享有物权期待权，应优先于裘某的普通金钱债权，对徐某要求解封对案涉房屋查封的诉请，本院予以支持。

二审法院认为，徐某主张以吴某、尤某名义买房，其所主张未借名买房，对于案涉房屋在购房之初即要登记于吴某、尤某名下的情形是明知的，故并不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，因此徐某不享有对案涉房屋的物权期待权。其次，在借名买房关系中，双方之间关于房屋所有权的约定，仅在约定双方之间产生债权债务关系，并不发生物权变动的效果，故本案中徐某不能依据其与吴某、尤某之间关于借名买房的约定而主张对案涉房屋的所有权。同时，徐某对案涉房屋登记在吴某、尤某名下本身具有过错，借名买房系为了规避地方的限购政策，由此产生的风险应自行承担。综上，徐某对案涉房屋并不享有足以排除执行的民事权益，本院对徐某的诉请不予支持。

【评析】

本人认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，是对已签订房屋买卖合同、支付全部购房款、合法占有房屋并来不及过户的买房人权益的保护，并不包括借名买房人。本案案涉房屋被查封徐某具有一定的过错，其借名买房行为不能排除第三人裘某的强制执行效力，徐某只能通过债权关系要求吴某承担赔偿责任。