房地产三大税种企业增值税、企业所得税、土地增值税各税种收入确认时点各不相同。
一、增值税：目前通常以交房作为收入确入时点。
《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：
（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；
未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
增值税实务中，平时预收房款时，仅作预缴增值税处理，不作为销项义务发生时点，通常以交房作为增值税收入时点，在此时确认销项税额。如果先开11%或5%税率的发票，则提前确认增值税纳税义务。以11%税率举例：
（1）销售额=（含税价款—土地款）÷（1 11%）
（2）销项税额=销售额×11%
（3）应纳税额=销项税额-进项税额-留抵税额
（4）实纳税额=应纳税额—预征税款
二、企业所得税法确认销售收入时点：这条最重要，收入的确认以已签合同取得收入为准、而不是会计核算上以完工交房作为收入确认标准，对于已签预售合同的预收帐款具体按以下规定：
只要签订了《房地产销售合同》、《房地产预售合同》并收取款项，不管产品是否完工、交房，须确认为销售收入，只是将收入分为分为未完工产品收入和完工产品收入两种。
理解如下：
（1）未完工开发产品收入：按照税局计划毛利率征税，完工后按照实际毛利进行调整。
（2）完工开发产品收入：按照实际毛利征税。只要符合条件之一即为完工，确认企业所得税收入，按实际收入成本结转。
①竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
②开发产品 已开始投入使用。
③开发产品已取得了初始产权证明。
（3）企业所得税无预售收入概念。
具体收入确认：2009年《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文）规定， 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
2.采取“视同买断”方式委托销售开发产品的，属于①企业与购买方签订销售合同或协议，或②企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按“销售合同或协议中约定的价格计算的价款”于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；③如果属于①②前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及④属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按“买断价格计算的价款”于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
3.采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由①企业与购买方签订销售合同或协议，或②企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按“销售合同或协议中约定的价格计算的价款”于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；③如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按“基价计算的价款”于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。④属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按“基价加上按规定取得的分成额”于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
4.采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述1至3项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。
三、土地增值税收入确认时点
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第九条规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
上述文件第十条规定，对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）第一条，关于土地增值税清算时收入确认的问题。土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
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