私人居所宽免与自住物业

对于自住物业，英国有一项税务宽免叫“私人居所宽免”(Private Residence Relief)，即出售自住物业所获得的利润不必交税。

空置物业与9个月豁免

除此之外，还有一项条款指明，即使业主已搬离开该自住物业 ️，及后一直空置，物业在持有的最后9个月亦会被视为业主的主要居所。换句话说，若你持有该物业12年，首10年是自住，这10年是豁免的，最后的9个月亦有豁免，即一共10年9个月是免税。

所以简单来说，在香港的你移居英国后，最理想的做法是在9个月内把国内的自住物业卖掉，避免跌入英国税网。否则就算自住物业只是丢空，但因为业主此时已有其他的主要居所，不符合英政府对自住物业的要求，所以当出售物业后，部份利润就要交税了。

如何计算免税比率？

那么把自住物业空置超过9个月，之后卖出又如何计税呢？有一个计算免税比例的式子可供大家参考。

• 免税比率=[(自住年期 额外免税年期)/拥有物业的年期]x100%

举个例子，如果你移民英国2年后才卖出境内或港澳的自住物业，期间一共持有物业10年，卖出后获得利润500,000英镑。

按照条例，自住期间以及持有自住物业的最后9个月可以获得宽免，所以能够获得宽免的总共有8年零9个月（8.75年）。因此按照比例计算，利润的87.5%（8.75/10）可获得税务宽免，其他部分的利润在扣除资产增值税的个人年度免税额后，就是需要计税的部份。

非免税部分：£500,000×（1-87.5%）=£62,500

①如果是个人持有物业，可扣除个人资产增值税免税额£12,300，

应税部分：£62,500-£12,300=£50,200

假设税率为28%，资产增值税为：£50,200×28%=£14,056

②如果是两人联名持有物业，可扣除两人合共资产增值税免税额£24,600，

应税部分：£62,500-£24,600=£37,900

假设税率为28%，资产增值税为：£37,900×28%=£10,612

这里需要留意，资产增值税应用到海外资产时，并不是直接把利润兑换成英镑，而是以买入时的英镑价格和出售时的英镑价格计算，所以期间汇率的变动可能会影响利润和资产增值税的多少。

那么如果是以公司名义持有物业自住，出售后要交税吗？

首先，这并非个人持有物业，所以不符合私人居所宽免的资格。