但是，上次介绍的REITs，主要指公募REITs。公募REITs尚在试点初期，落地尚有些时日。公募REITs要过两关，一个是国家发改委入库，一个证券会，都是国家级平台，层级很高。近期，发改委入库的项目都是央企参与的铁路、公路项目，体量巨大。我们预估，前期试点中，公募REITs项目门票很贵，门槛很高。一般区县平台企业体量较小，资产质地一般，估计只能望洋兴叹。

旗袍华美，并不一定合大众的身。

本期，我们宣讲私募REITs，或者叫类REITs，是更接地气的产品，这类产品已经试水多年（2016年始），已经到了瓜熟蒂落的阶段。

一、类REITS与公募REITS的区别

二者的基本原理都一样，都是将客户的基础资产证券化，并在交易所挂牌得到一笔融资，且融资投向不受限制。区别在于：

其一，类REITs最终由合格的投资人买单，人数有限制，最多不超过200人，对投资人的投资能力和实力有一定规制。公募REITS基金则是人人可参与，交易人数无限制。

其二，类REITs的交易结构略为复杂。

国内类REITs目前的操作模式主要是发行资产支持专项计划（契约型，类似于一种理财产品）给合格投资者。再由资产支持专项计划持有私募基金（份额），最后由私募基金收购股权。

公募REITs的运作模式我们上次已经介绍，其框架为公募基金 ABS。

二、类REITS的进展

2016年到截今，上交所约有40单类REITs产品发行，规模600亿元，覆盖仓储物流、产业园区、租赁住房、商业物业、高速公路等多种不动产。

深交所的发行规模与上海差不多。

例如，2019年，四川交投在深交所发行了四川高速隆纳高速公路资产支持专项计划，发行规模为19亿元，优先级证券发行利率3.68%。此项目是中西部首单、全国第二单的基础设施资产支持专项计划产品。底层资产为隆纳高速公路。底层资产现金流主要来源于车辆通行费收入以及服务设施场地的租赁收入。

三、类REITS的融资特点

首先，门槛低。与公募REITs相比，门槛更低，不需要国家发改委的优中选优的入库钦点。规模不会要求太高。就投资方的预期回报来说，年化回报率最好能达到6%。这是一般偏公益性的基础项目能覆盖的。

其次，流程短。如果条件合格，工作顺利，工作周期期限为半年左右。这可能比债券类（公司债、企业债）发行的工作期限要短。当然，可能比一般的银行项目贷款要长一些。但是，银行融资对担保能力、项目投向、主体要求有更严格的全方面要求。

四、操作要点

1.寻找靠谱的中介（基金机构、券商、中介机构）。

私募基金和券商是类REITs的核心中介。在业务链条中，私募基金要管控、接管基础资产，并要协调券商做合规产品通道。

国内私募基金较多，鱼龙混杂，真正在ABS、类REITS业界中，术业有专攻、资金人脉强的极少。国内顶级私募——鼎钜基金已经有三宗类REITS成功案例。其掌门人为孟晓苏，是国内地产金融业的元老。鼎钜基金与我集团已经有合作项目。

3.交易所挂牌，融资成功。