非居民企业购入不动产(非居民转让不动产企业所得税)

我在前面曾写过一篇文章《100万买车，如果用企业名义来买相当于只花50万》，是因为车辆作为企业生产经营，具有使用价值，同时还有抵扣进项税；享受折旧摊销，可以在企业所得税税前扣除；以及每年的加油费、修理费、保险费等均可以在企业所得税税前进行扣除的好处。因此算下来，相当于只花一半的价格，如果购买不动产呢？是否也能达到如此的效果？#老板与税#

今天暂且讨论购买的情形，以后的转让环节涉及的税收会在后续发布。

本文暂不讨论住房，因为如果用公司名义购买住房，且没有用于生产经营，是不得在企业所得税税前扣除的，这就失去了税务规划的意义。因此只考虑非住房等不动产的情形。

买不动产与买车一样，如果是老板或股东，需要将资金从企业取出来的话，需要按照“利息、股息红利所得”缴纳个人所得税，税率为20%，因此单考虑这个因素，就是用企业名义来买划算了，省去了个税。

接下来就要考虑其他的税种，我分三种情况：

第一种是公司自用

该种情况，无论是公司购买还是个人购买，对于购买方承担的税收无差异，假设不动产价格是1000万，公司购买应取得增值税专用发票，无论不动产是自用还是投资，作为增值税一般纳税人，均可以抵扣增值税进项税为82.57万；同时每年可以计提折旧45.87万，那么少缴企业所得税是11.47万（税率为25%）；应缴纳的房产税为11万；契税和印花税与个人购买不动产时无差异。

如果是个人购买不动产，取出现金需要缴纳个人所得税250万；不可以抵扣进项税；如果个人购买不动产后，出租给公司，假设每年按照市场价格可以出租40万，但是公司想要抵扣进项税以及在企业所得税前扣除，需要取得增值税专用发票，个人可以代开增值税专用发票，此时的综合税负约为25%以上，详细的计算请参考文章《企业租用个人房屋，代开发票时税金如何计算？》。

还有一种常见的情况是，老板或股东购买了不动产，免费提供给公司使用，也不用收租金，当然也没开发票，这种情况的话，在增值税中不属于视同销售的情形，可以不用缴纳增值税，但是个人所得税还是存在些风险的；但是如果公司可以享受小型微利企业的优惠，或者暂时利润不高，对企业所得税的影响也不大；但是企业是无租使用的房产，应由使用人依照房产余值代缴纳房产税。

同样作为投资的话，个人购置的不动产既不能抵扣进项税，也不能享受折旧抵税的效益，

因此这种费二遍事且多交税的操作就不建议大家使用了，购置不动产，公司自用的话最好使用公司名义购买。

第二种是公司投资

有的公司购置的不动产并不使用，而是作为投资，出租出去，或者等价格合适再转手。这种情况也是建议以企业的名义购买，在会计核算上可以作为投资性房地产。

这时在会计处理上有两种方式：一是投资性房地产按照成本模式计量，这种方式与固定资产的核算没有什么不同，不动产的按照历史成本计量，同时计提折旧；二是投资性房地产按照公允价值进行计量，这种方式下，简单来说，不计提折旧，但是需要将不动产按照市场价格来调整，其差额计入到公允价值变动损益中，这会形成这种结果：就是假如当地的房地产价格不断地上升，由于公允价值的变动，企业的利润也会上升，举个例子，假如公司购买了不动产，5年后转让时增值了1000万，采用成本模式计量时，企业需要在转让时一次性缴纳房产增值形成的税收；采用公允价值模式计量时，由于在5年期间已经缴纳了公允价值变动带来的税收，那么在转让时并不需要一次缴纳那么多了。

总结下来，就是作为投资的不动产，按照成本模式计量可以起到递延纳税的作用；按照公允价值模式计量可以看出企业的报表利润好看。

第三种是家族传承

有的老板或股东购置不动产，并不想投资，而是传给下一代，再加上企业本身就是家族企业，考虑到资产的安全，是可以以个人名义购买的。同时在个人所得税的规定中，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。这几种情况均免征个人所得税，一直到受赠方再转让给第三方时才需缴纳个税，也就是说房产如果是一直在上述的人员范围内进行延续下去的话，都无需缴纳个人所得税。

最后，无论是企业名义还是个人名义购买不动产，均要考虑持有不动产的目的来进行规划，来实现税收价值的最大化。