装修施工的十二本台账是什么(装修施工台账怎么做)

装修管理作业指导书

1. 目的

规范和指引装修管理各环节操作步骤与要求，从而确保物业服务中心对本物业管理区域内装修行为实施有效管理。

1. 适用范围

适用于物业管理区域内对业主装修管理的全过程控制。

1. 责任归属

• 客户服务部负责整体跟进装修管理事宜；
• 客户服务部、工程维修部负责对装修进行审批；
• 客户服务部、工程维修部、秩序维护部负责对装修过程进行监督、检查、管理；
• 工程主管负责对装修拆、改项目的审批；
• 服务中心收费员负责收取装修相关费用（装修保证金、装修垃圾清运费、出入证押金、出入证工本费等）；

1. 方法与过程控制

交付前装修管理准备

根据项目特点，分析业主可能的装修需求、易产生的违章装修行为，与开发公司协商，制定装修指导方案（如统一规范防盗门、阳台铝合金、内置防盗窗花等设施的款式）。

确定装修管理巡查人员的配备，并对装修管理相关人员进行法律法规和《业主手册》的规定、装修指导方案、及装修管理相关专业知识的培训。

对可能在装修及材料运输过程中造成损坏的共用部位（如大堂、电梯厅、电梯轿厢、特殊材质地面等）提前采取防护措施。

为便利业户，可准备特约商户资源（如装修搬运、摆卖装饰材料等），须与其签订特约商户管理协议，明确双方权利义务、违约责任及管理处置措施等。

装修施工前提示业户对所有管道进行试水确认排水畅顺，关注重要节点工序（例如防水）。

4.1.6 装修资料准备

业主入住前，需准备好以下装修管理资料：

表格名称	用途	注意事项
《装修申请/验收表》	业主装修申请、验收及 装修保证金退还审批表单	1、装修内容要分项、详细、全面 罗列。 2、提供装修图纸时，如更改原有水电线路图需提供水电线路图。目的在于当水电意外突发时，可以尽早发现原因，加快检修速度，防止损失的发生和扩大。 3、工程主管和项目经理要在申请表上签字。
《装修须知》	告知注意事项	需要业主及施工单位签字留底。
《润城房屋装饰装修管 理服务协议》	明确权责	施工队需要在营业执照上盖公 章，并在协议签署一栏加盖公章。
《办理出入证登记表》	办理出入证台账	需要施工队人员二代身份证复 印件。
《装修施工许可证》（张 贴）	装修手续办理完成进场 施工凭证	建议许可证塑封，防止其他无关 人员在许可证上随意涂抹。
《临时出入证》	装修工人进出项目施工 凭证	出入证必须注明有效期，到期可 重新办理续证。
《业主房屋装修检查 表》》	日常装修管理巡查记录
《违约行为整改通知 书》	因装修行为达到违反业 主规约等内部管理规定的程度，告知业主整改记录	适用于装修行为虽未违反国家 强制性法律法规规定，但违反 《业主临时管理规约》、《业主管理规约》的约定。
《违法（规）行为整改通 知书》	因装修行为达到违反法 律法规的程度，告知业主整改记录	适用于违章装修行为达到违反 法律法规程度。发放对象为装修业主/使用人。
《违章装修停止施工通 知》	因装修行为已达到违反 法律法规的程度，且发放《违法（规）行为整改 通知书》后仍未整改。	违章行为达到违法程度，且违章 行为未依据《违法（规）行为整改通知书》整改。发放对象为装 修业主/使用人。
《违法（规）行为报告 单》	装修业主拒绝按照《违 规行为整改通知书》内容整改，且发放《违章装修停止施工通知》后，亦未按照要求停工，为切实履行管理职责，避免管理风险，物业服务中心向行政主管部门送达此报告单。	适用于违反地方法规以上强制 性法律法规的行为。发放对象为地方行政管理机关。
《装修档案自检表》	按照此表上的内容对装 修档案进行归档。

4.2 装修手续办理

4.2.1业主需要装修，须由本人和装修施工队负责人一同前来物业服务中心办理装修申请手续，由客服专员首先核对业主身份证及该业主是否已办理入住手续，确认后予以办理。

4.2.2如不是由业主本人前来办理的，代理人须出示本人身份证、业主身份证复印件及由业主亲笔签名或加盖私人章的委托书，由客服专员确认后予以办理，并将上述资料复印件归入业主装修档案。

4.2.3由装修申请人填写《装修申请/验收表》，分项、详细、全面罗列装修内容（如房间客厅铺实木地板、墙面油漆、卫生间厨房间换瓷砖、按原有尺寸更换进户门等）或附上装修方案及施工期，并向物业服务中心提供装修施工相关图纸资料（如更改原有水电线路图需提供水电线路图）备案；另装修施工队须向物业服务中心提供负责人身份证、营业执照、资质证书及装修施工合同等；上述资料经确认后复印件归入业主装修档案。

4.2.4由客服专员向装修申请人口头讲解装修期间的注意事项并发放书面相关告知内容，物业服务中心同业主及装修施工队签订装修管理协议，由业主及装修施工队负责人在《装修申请/验收表》上签字确认。

4.2.5物业服务中心同业主及装修施工单位签订住宅《装修须知》，一式三份，一份交业主，一份交装修施工单位，一份归档；签订《润城房屋装饰装修管理服务协议》，一式三份，一份交业主，一份交装修施工队，一份归档；

4.2.6如商铺产权属开发公司，还须将装修施工相关图纸资料报开发公司审核。

4.2.7客服专员向提出装修申请的业主发放该室水电图纸复印件，要求并督促业主和装修施工队负责人为每位施工人员办理临时出入证。

4.2.8客服专员负责引导业主（装修施工单位）到收费员处缴纳装修管理相关费用，由收费员按物业服务中心收费标准一次性收取相关费用（装修保证金、装修垃圾清运费、出入证押金、出入证工本费等），并开具票据。

4.2.9客服专员根据装修施工人员提供的身份证等有效证件为其办理临时出入证；由客服专员或相关岗位审核施工人员身份证等有效证件无误后将出入证塑封发放给施工人员，并登记在《办理出入证登记表》上，将身份证等有效证件复印件进行存档。

4.2.10装修申请手续齐全后，填写装修许可证及装修告知书，上门张贴在指定位置，工程维修部装修管理员为该装修户制定《业主房屋装修检查表》，每天上门巡查。

4.2.11 装修过程中相关资料整理完毕后归档。

4.2.12装修户退场后，由客服专员负责收回该户装修施工人员的出入证并归入装修资料中，未及时回收的需请业户在《施工人员出入证遗失承诺书》上签字。

4.2.13收取装修保证金的，装修户通过验收合格一个月后，服务中心凭审批过的《装修申请/验收表》和装修户出具的收据退还装修押金。

4.3 装修现场的管理

4.3.1 装修施工时间

装修施工时间：

项目	入住情况	周一至周五	双休日	备注
住宅	无业主入住	上午 8:30－12:00 下午 14:00—18:00	上午 8:30－12:00 下午 14:00—18:00	中高考期间停工
有业主入住	上午 8:30－12:00 下午 14:00—18:00	上午 10:00—12:00 下午 14:00－17:30	国家法定节假日及 中高考期间停工
无业主入住	上午 8:00－12:00 下午 14:00—22:00	上午 8:00－12:00 下午 14:00—22:00	中高考期间停工
商业	有业主入住	上午 8:00－12:00 下午 14:00—22:00	上午 8:00－12:00 下午 14:00—22:00	周一至周五白天进行无噪音施工，装修材料在 18 点后运输

4.3.2无噪音施工：

不得从事敲、凿、锯等严重噪音施工活动 4.3.2 装修施工中违规行为的认定

擅自改变房屋的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件，以及扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体的，属于损坏房屋承重结构的行为。

在住宅物业管理区域内已交付使用的物业，有下列情形之一的，属于违法建筑物、构筑物：

a) 未取得建设工程规划许可证建造的建筑物、构筑物。

b) 未按照建设工程规划许可证核准的图纸及相关技术规定建造的建筑物、构筑物。 c) 其他违法的建设工程。

d) 上述违法建筑物、构筑物包括擅自在天井、庭园、平台、晒台（露台）、屋顶、道路或其他场地搭建的建筑物、构筑物，开挖地坪、以及在房屋内部插层增加的建筑面积等。

擅自改变房屋原始设计外立面及其色调、擅自在非承重外墙上开门、窗的，属于破坏房屋外貌的行为。

4.3.3 装修施工中严禁下列行为：

4.3.3.1损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌（包括但不仅限于外墙、外门窗、阳台、屋顶和露天底层庭院等部位的颜色、形状、规格等）；

4.3.3.2擅自改建、占用物业共用部分；损坏或擅自占用、移装共用设施设备；在天井、庭院、平台、屋顶、露台、道路或者其它共用场地搭建建筑物、构筑物（包括光棚、雨棚及其它地上定着物）；

4.3.3.3违法搭建建筑物、构筑物；

4.3.3.4将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

4.3.3.5扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

4.3.3.6损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

4.3.3.7侵占绿地、毁坏绿化；

4.3.3.8乱倒垃圾、杂物；

4.3.3.9在建筑物、构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；

4.3.3.10存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,或者存放、铺设超负荷物品；排放有毒、有害物质，或者发出超过规定标准的噪声；

4.3.3.11 在预置的空调架板外或指定位置外安装空调室外机；

4.3.3.12 调换、修改分户防盗门；

4.3.3.13 封堵管道检修孔；

4.3.3.14 住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范，增加楼面荷载；

4.3.3.15 在阳台、厅、房间排设水管、安装洗手盆；

4.3.3.16 不得以任何形式安装防盗窗（栏杆）及影响外立面的室外衣架；严禁私自加装太阳能热水器；

4.3.3.17 法律、法规和规章禁止的其他行为；

4.3.3.18 其他影响建筑结构和使用安全的行为；

4.3.3.19其它装修行为依从政府法律法规和《物业服务合同》《业主手册》及其它相关协议内容的约定；

4.3.3.20秩序维护员负责督促并检查装修现场的消防安全情况，装修现场如果每层楼道没有配置灭火器的（或别墅项目），须按每 50 平方米 1-2 具 4 公斤的灭火器标准进行配置；如小区处于装修高峰期，由秩序维护部组织、安排对装修施工人员进行消防、安全知识培训和宣传；

4.3.3.21装修施工人员出入由服务中心大门岗秩序维护员统一查验临时出入证，负责施工人员进出大门时证件的发放和保管；有条件或者管理区域较大的，可对装修施工人员出入证实施分色、分区域控制和管理；

4.3.3.22装修材料进入小区后必须由地段秩序维护员控制，运输时必须有管理人员在场，防止路面和绿化被损坏；运送散装（水泥、黄沙、泥土）货车禁止进入装卸货物，必须袋装运输；卸运时，地面需铺设防护垫板，以免事后清洁时造成路面损害；公共区域及别墅庭院不准堆放装修材料，现场室内的材料要堆放整齐，另物业服务中心宜根据项目情况准备 2～5 辆劳动推车，随时准备借用给临时有小批量装修材料的装修队运输时使用；

4.3.3.23装修垃圾必须及时袋装清运，其中废弃木材类应用绳子全部扎成捆，砖块和木材分流清运，不得堆放在公共区域，损坏花草、乔木。装修垃圾由物业代收费后统一委托专业清运公司进行清运。业主自行清运的需提供与具有资质的专业公司签订的合同备案。不准把油漆、稀释剂等有毒、有害物质倒入室内外下水管道内，从景观水池取水或在景观水池内清洗装潢工具等危险或不文明行为；

4.3.3.24装修管理员每天对所有装修户至少巡查一次，如该户进行隐蔽工程施工的每天至少巡查两次，客服专员每周对所有装修户至少巡查一次。对装修户装修施工工艺流程、进程、用电及消防等安全情况、现场围护、通向公共通道的门窗是否关闭、阳台是否堆放装修材料及易燃易爆物品、公共部位的完好、装修垃圾的堆放及清运等情况进行巡查，发现问题及时要求装修户整改，根据巡视的情况填写《装修管理巡查表》，对存在违章违规可能的异常情况及时登记并与业主确认，对已发生违章违规情况的及时登记并按违章装修的处理流程操作；

4.3.3.25装修管理员、秩序维护员每天对商铺装修户至少巡查二次，客服专员每周至少巡查一次，对现场装修和消防安全情况进行巡视，根据巡视的情况填写《装修管理巡查表》，对存在违章违规可能的异常情况及时登记并与业主确认，对已发生违章违规情况的及时登记并按相关流程操作；

4.3.3.26秩序维护员负责每天检查装修施工人员出入证，并协助对装修户进行管理，发现问题立即通知秩序维护领班或客服专员；

4.3.3.27装修结束后，装修管理员负责对装修现场进行退场验收，检查装修垃圾是否清运完毕，楼道、外墙等公用部位设施是否损坏，如有损坏由装修方及业主确认后，监督其进行修复或赔偿；退场验收合格后，将退场情况详细登记在《装修申请验收表》上；

4.3.3.28工程维修主管负责每周对装修现场进行抽查，发现问题及时落实整改，并在检查记录上签字；

4.3.3.29项目经理负责每月对装修现场进行抽查，发现问题及时落实整改，并在检查记录上签字；

4.3.3.30装修管理员应密切关注业户的装修期限，在业主装修结束后或在接到装修户的验收申请后，按照《装修申请/验收表》上的内容对装修户进行初验和复验，并签署意见。

4.4 违章装修的处理

4.4.1装修材料进出大门及装修现场时，由秩序维护员或装修管理员针对有可疑装修材料的对象进行询问，判定其是否可能违章，对违章行为及时予以制止。

4.4.2发现违章情况, 由客服专员在第一时间及时与业主沟通，根据《物业管理条例》的规定，指出其违章行为并督促其整改，对情节严重的违章装修现场须拍照存档。

4.4.3对于劝阻无效的，装修管理员须立即向物业服务中心报告，并向该违章户发放《违章装修停止施工通知》，要求其停止施工、限期整改并让业主或施工队负责人签收；如拒收，则由送达人及第三方在《违章装修停止施工通知》上签字确认。

4.4.4发出《违章装修停止施工通知》后 24 小时内该违章户仍未停止施工的，依据其违章性质：对于违法、违规的行为，由物业服务中心汇集《违法（规）行为整改通知书》及《违法（规）行为报告单》，一式三份，分别送违章户、报相关行政部门及由物业服务中心留存；对于违反《业主手册》的违约行为，由物业服务中心汇集《违约行为整改通知书》，一式二份，分别送违章户及由物业服务中心留存。

（送达回证见证人须为与违章户及物业公司无直接利益关系的第三方）。

4.4.5 物业服务中心应加强与执法和相关政府部门的联系，配合相关部门做好现场协调和执法工作。

4.4.6 所有制止违章装修工作的资料和相关手续必须归入该违章户业主档案内。

4.5 违章装修起诉程序

4.5.1物业服务中心必须在同业主就违章装修事宜进行多次沟通均无效，且已将违章材料报送相关行政部门后仍长期未得到有效处理的情况下，再考虑向该户业主提起诉讼（含仲裁）。

4.5.2提起诉讼（含仲裁）前，须先与律师进行沟通，在确定具有充分胜诉把握的前提下，方可向业主提起诉讼（含仲裁）。

4.5.3 诉讼（含仲裁）必须在符合如下条件后操作：

4.5.3.1 就事件本身而言，我方是完全符合法律要求的。

4.5.3.2 对于诉讼事件的举证，我方已经掌握了充分的证据。

4.5.4 确定诉讼（含仲裁）后，在向法院提交诉状之前，物业服务中心须与业主作最后一次沟通，向其明确：

4.5.4.1 服务中心希望通过沟通、协商的方式解决问题；

4.5.4.2 将说明我方意见正确性的证据和法律条款向业主进行充分的解释说明；

4.5.4.3 向业主表明，之所以提起诉讼（含仲裁），是因双方各持己见，已经无法客观地对事件达成共识的前提下，希望通过诉讼（含仲裁）的方式，使事件能够依据法律得到客观的裁决；

4.5.5 在经过上述沟通后，仍无法与业主达成意见的一致性的情况下，物业服务中心整理该户违章装修相关材料后，正式向该户业主提起诉讼（含仲裁）。

4.6 商业装修管理按照行政主管部门要去进行环评及消防审批后按此流程执行。

1. 相关文件

5.1《装修须知》

5.2《润城房屋装饰装修管理服务协议》

5.3《施工人员出入证遗失承诺书》

5.4《违章装修停止施工通知》

5.5《违法（规）行为整改通知书》

5.6《违法（规）行为报告单》

5.7《违约行为整改通知书》

5.8《施工人员出入证遗失承诺书》

6 相关记录

6.1《装修申请/验收表》

6.2《业主房屋装修检查表》

6.2《办理出入证登记表》

6.4《装修施工许可证》

6.5《装修施工人员登记表》