预售房地产的印花税的计税依据(房地产预售印花税是合同含税金额吗)

说到印花税，可能很多财务朋友都不以为然，不就是个很简单的小税种嘛，计算也非常容易。笔者这几天刚好在做集团内部的项目公司纳税申报检查工作，连续走了几个项目公司，发现了几个项目公司中普遍存在的印花税申报问题。

众所周知，房地产开发企业实行预售制度，在取得预售收入时，需要与客户签订相关的商品房预售合同，按印花税的相关规定，房地产开发企业的商品房销售合同按“产权转移书据”征收印花税，商品房预售合同参照处理。关于预售合同的印花税税目种类，相信我们绝大多数的房地产财务都不会搞错，但问题还是产生了，几家公司几乎都存在着相同的问题，笔者以抽查的其中一家公司的申报原始记录截图来分析一下这个问题。

从图1中可以看出，该项目公司当月的预售收入（账上体现为预收账款科目的本期贷方发生额合计数）为12,248,408.87元。

接着，笔者又看了一下这家公司的印花税纳税申报表中的附表合同印花税计算表，如图2，表中合同类型填的是“产权转移数据”，这是没问题的，再看一下计税依据，这家公司填的是当月的预售收入12,248,408.87元。问题就来了，计税依据正确吗？

“产权转移书据”的计税依据应该是什么？按印花税的相关规定，应以书据中所载的金额为计税依据，以商品房预售合同为例，计税依据就应该是预售合同中记载的商品房总价款，至于这里的价款是否含增值税，营改增后，也主要取决于合同中是否有过事先的约定。

说到这里，可能很多朋友还是没能发现问题的真正所在，咱们接着再举一个更简单的例子。

比如，A房地产开发企业和客户签订了一份商品房预售合同，约定商品房总价款100万，采用分期付款方式，在商品房预售合同签订时客户需要支付30万首期房款，这时，A房地产开发企业在与客户签订商品房时，就取得了预售收入30万元，在账上也会体现为本期增加的预收账款，由于印花税是一种行为税，按印花税相关规定，纳税义务发生的时间应为应税凭证书立或领受时，同时前面也提到了，签订商品房预售合同应按“产权转移书据”税目纳税，因此，A房地产开发企业在与客户签订商品房预售合同的当月，就应该按商品房预售合同中注明的商品房总价款100万交印花税，而不是按当期收到的预售收入30万。

相信听完这个例子后，大家也就自然知道上面项目公司的问题所在了，案例中，且不说计税依据含税和不含税的问题有没有考虑到，项目公司已经错误的把当期收到的预售收入作为了预售合同印花税的计税依据，而这样做的直接后果就是可能要面临印花税补税和滞纳金处罚了。笔者所在公司在行业里排名还在前列，至于其他房地产公司，相信或多或少的也会存在类似的问题，同为房地产财务的朋友，应引起关注！

后来笔者又想了一下，为什么连续几家的项目公司都存在这样的问题，总结原因可能最主要有4点：

第1，可能由于房地产行业的特殊性。房地产开发企业在取得预售收入时，会预缴相关税费，而预缴基数通常是以预售收入为基础，所以可能是出于一种惯性思维吧，我们有的房地产财务人员也想当然的认为印花税也是按预售收入来交；

第2，可能还是受流转税的影响。比如增值税，增值税通常就会按对方支付（本期发生）的货款金额作为计税依据的基础，于是也想当然地认为印花税也是按应税凭证中对应的本期发生的金额来交税的；

第3，可能是受其他项目公司财务人员的影响。看到其他项目公司的财务人员也是直接按预售收入申报了，于是也跟着同样处理了，而这种情况其实也还是能够理解的；

第4，可能财务人员的责任心还不够。但笔者相信，这也一定是极少数。我们有的财务人员可能也知道要按合同约定的总价款去交印花税，但由于偷懒就随意申报了，因为如果真要从一笔笔预收账款中去找相应的客户，再由客户去找对应的合同总价款，这确实是一个很费事的工作……

当然，原因肯定也还不止这些，但就这件事而言，不论是什么样的原因，说到底可能最主要还是财务人员自身的原因。房地产行业本身对财务人员的要求还是相当高的，但目前我们一些房地产财务人员自身专业水平可能还真的有待提高，同时，由于房地产行业都是快节奏、高发展的模式，整个行业也都普遍处于一种粗狂的管理环境下，这也同样养成了我们一些房地产财务人员平时工作中的率性而为。但笔者想说的是，其实无论处于什么行业，什么公司，专业和尽责，应当是每一位财务人员都具备的，而且应该是最低要求。

最后，关于如何做好日常印花税纳税申报工作，这里笔者也想给出2点建议：

第一，首先判断是否属于应税范围中的税目。印花税采用的是列举税目，如果根本不在应税范围的税目中，那就不需要交印花税；如果属于应税范围，那就再去进一步确认具体税目以及对应的税率。

第二，明确计税依据。印花税“小税重罚”，当然也不仅仅只是针对房地产行业了，其实对于所有行业的财务人员来说，日常工作中都应引起足够的重视。