昆明项目风险及偿债能力分析报告(项目偿债能力分析及风险评估报告)

由于钱少货多，不少民营房企优质项目“打骨折”，被业内戏称为“捡鱼”。

事实上，急于出售资产的不只是出险房企，在这场令整个行业都深陷其中的流动偿债能力性危机中，绝大多数民营房企均或多或少需要“卖子”度项目日。

融创就是其中之一。

持续回血300亿

1月20日，观察者网了解到，融创近日已如约偿还两笔合计约42风险评估.5亿元债务，包括一笔33.15亿元境内可回售私募债，一笔9.36亿元境内ABS。

其中，前者由国泰君安作为受托管理人的融创房地产集团有限公司2016年非公开发行公司债券（第一期），期限为5 1 1年，将于2022年1月24日兑付回售部分的本金，融创已于1月19日将本次回售部分的本金及利息共计33风险评估.15亿全额划转至指定账户。

后者由申万宏源作为管理人的申万宏源－融创集团应收账款资产支持专项计划，期限1年，将于2022年2月9日到期兑付，融创已于1月20日将本次优先级本金、收益及相关费用9.36亿元全额划付。

据知情人士透露，此次兑付后，融创在今年第一季度已没有公开市场债务到期。

消息一出，当日融创股价大涨15.2%，报收10.9港元。

需要指出的是，就2021年全行业销售情况而言，融创的表现已称得上优秀。

数据显示，融创2021年累计销售金分析额为5976亿元，位居行业第三，同比增加4%；虽未能如约完成年初制定的6400亿元目标，却是Top3中唯一保持正增长的房企。

销售额位居前两名的碧桂园和万科，同比上年分别下降4%和12%，分别完成年初目标的95%和79%。

从全行业来看，2021年顺利完成全年销售目标的房企仅有绿城、滨江、金及地、越秀、华润等7家，在所有发布销项目售目标房企的二成，其余八成房企均失约。Top100房企的累计销售额较2020年同比也降低3.5%，属2011年来首次下滑。

市场下行叠加预售资金监管、融资收紧等因素，房企现金流大都面临危机，不得不各显神通，开始“瘦身”。

就融创而言，据不完全统计，自2021年10月以来，融创通过股权配售、大股东借款、资产处置等途径持续回血，总计已回笼资金约300亿元。

连售三大综合体

值得注意的是，从目前融创的处置资产进度来看，优先被摆上货架的恰恰是此前昆明最被企业看好、孙宏斌屡屡亲自站台、一度有分拆上市传闻的融创文旅综合体，接盘方分别为武汉城建、首创置业和华发3家国企。

天眼查资料显示，1月17日－18日，融创位于武汉的甘露山文创城项目和一江源项目股权接连发分析报告生变更。

其中，甘露山文创城由融创联合武汉国资委旗下武汉城建风险共同打造，此前双方各持股50%，项目定位为世界级一站式文旅综合体，规划用地面积1.1万亩，总投资700亿，建成后将是全球规模最大的冰雪娱乐综合单体、全球最大的水主题综合娱乐度假区、中西部最大的分析报告主题文旅项目。

工商登记信息显示，1月17日，风险融创将其持有的35%股权转让给武汉城建，变更后，融创仅保留15%股权，武汉城建成为项目实控人。

据知情人士透露，此次融创转让股权的价格相较评估价打了4.1折。

次日，融创位于武汉的另一大项目一江源亦发生股权变更，大股东由融创变更为北京老牌国资房企首创置业。

公开信息显示，该项目地块为融创2019年以70亿元的价格拿下的武汉硚口区“地王”项目。意图打造成为武汉市大型的城市综合体，占地面积约为13.86万平方米，用地性质包括居住、小学、商业、商务、社会停车场、绿地、文化设施、文物古迹、公园绿地等。

此外，近日融创又传出已出售昆明文旅城项目股权的消息，接盘方华发同样为地方国资房企。

天眼查显示，早在2021年12月31日，昆明融创文旅城二期的项目开发公司昆明华创云地产开发有限公司（下称“华创云”报告）股权归属悄然变更。

在此之前，该项目由融创冠名并操盘，企业与珠偿债能力海国资房企华发、昆明国资房企云安分别持股40%、40%和20%，法定代表人为融创的王志刚。

而此次，融创以12亿元价格出让所持40%股权给华发，后者及持股比例增至80%，云安持股比例不变，法定代表人也变成为华发的汪宏。

据知情人士透露，融创分析转让该项昆明目股权的代价实为14亿报告元，除现金代价12亿元之外，还包括债权2亿元；股权变更后，融创虽无任何股权，但根据合约，项目产品、服务和配套等仍然由融创来操盘。