房产投资免土地增值税(以房产投资入股 免征土地增值税)

案例

案例：A公司为非房地产公司，从事债券发行业务，名下有一块不动产，用作办公楼。2018年9月，A公司将该办公楼作价9020万，向B公司出资，持有B公司80%股权。

B公司也是非房地产公司，从事基金业务。

01

问答

问：该出资行为能否免土增？

答：不能。根据财税[2018]57号“四、单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税”，必须是在改制重组时以房地产作价入股进行投资，本例中不存在改制重组，不能免土增。

02

政策沿革

原财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字〔1995〕048号）规定，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。

原财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知（财税〔2006〕21号）规定，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。

根据48号文和21号文，只要是不动产投资入股（双方均不是房地产企业），就可以免征土地增值税，但上述两个文件均已作废。

目前存续的文件是财税[2018]57号，有人认为57号文是对48号文的延续，但57号文加入了改制重组的概念，笔者理解应该是终结了48号文的普惠性政策，收紧了土地增值税的优惠面，也就是只有在改制重组时投资入股，才能免征土地增值税。

但实践中还有部分税务机关按老政策执行。实际上，目前税收政策中多有“改制重组”字眼出现，但从无对其的解释，实践中怎么判断改制重组？哪些情形算改制重组，仍存在争议，税务机关也很难判定，部分税务机关要求企业提供国资委等有关部门的改制重组文件或所属企业集团提供的改制重组文件，更有从严的税务机关认为民营企业不存在改制重组，不符合税收优惠条件，则大部分企业都无法享受到该优惠政策。

03

关联问题

（1）不动产投资入股的其它税费？

不动产投资入股还涉及增值税、企业所得税（有递延五年纳税政策，同一投资主体内部无偿划转可免，母公司向全资子公司以不动产投资且不确认损益可免）、契税（同一投资主体内部无偿划转可免，母公司向全资子公司以不动产投资可免）。

各税免税条件各不相同，注意辨析

（2）以土地使用权投资入股，是否属于57号文规定的“以房地产作价入股”？

土地使用权属于房地产。

原财税[2015]5号规定“四、 单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。”

“八、本通知执行期限为2015年1月1日至2017年12月31日。”

57号文是对财税[2015]5号的延续，只是因为5号文到期了，所以又出台了57号文，从表述中可以看出，原来的表述是“土地、房屋”，现在变成了“房地产”，可以理解房地产就是原来的土地、房屋，因此房地产包含单纯的土地使用权。