随着经济下行，老赖越来越多，大家应该能感觉到。
现在的老赖很多都申请二审甚至再审，几乎成为常态。这一点和前几年区别很大。
上月底两个案子和解（不是前几天那个龙岗案子，龙岗案子估计要下个协执才能搞定，节点还差一个就全部打通了），和被告聊起来这一年双方律师团队的各种过招，
我问他“为什么一直不还”，他说“ 为了活着 ”。。。
他说现在做工程太难了，上面没回款的钱都是大公司，都是那种打开资料案件数量999 的大企业，惹不起也不还钱！
自己只能压着下游的钱不还。
本心不是为了做老赖，只是希望自己活着。
花大价钱找律师也不是为了赖账，只要能把还款日往后拖，拖一年半载也是好的。
只要钱在自己手里，没准做两个项目，自己就挺过去了。
真的都还，自己的资金链就断了。。。
情感上，我们同情。
或许在情感上他不是有意的成为老赖，但事实上，他是老赖，有钱不还转移资产，那就是惩治的对象。
遇到我们，是原告的幸运，是老赖的不幸。
如果一定找个原因说为什么猫和老鼠会成为对手，只能说是命中注定，或者说缘分吧。。。
言归正传。
大家见过这种老赖吗？
钱全部转移了，名下只有一套房子，有的甚至一套房子也是夫妻两个人的，
打着物权法、人权、财产权的旗号阻碍执行，而这套所谓的“ 唯一住房 ”足有两百平甚至是别墅，价值千万。
难道真的解决不了吗？难道真有法律规定“ 老赖可以住豪宅，只要这个豪宅属于唯一住房性质就不能执行 ”吗？
今天就重点聊聊这个事情，围绕唯一住房’可否执行 “以及‘ 如何执行 ”两方面。
被执行人名下唯一住房的执行一直是司法实践中的疑难问题，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，而法院在执行过程中比较纠结：
原告的钱血本无归，执行是必须的，血汗钱必须回来。
但老赖基本生活需求也要考虑，不可能让老赖真的流离失所露宿街头。
这就是为什么很多案子大家看到被告明明有可供执行的财产但迟迟未能执行的原因。
首先，唯一住房能执行吗？
最高法院2004年发布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：
对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
对“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得变价处分？不让处分那查封还有什么意义？只是多张文件证明曾经有案件涉及吗？
其实2004年这个规定并未明确被执行人名下的唯一住房不得处分。只是大家误以为只要是被执行人名下的唯一住房就无法强制执行而已。
古话讲的微言大义，把每个词都拆开理解是每个法律人必备的技能，也是做好执行、所谓专业执行律师团队成员的从业基础能力之一。
“唯一住房”和“生活所必需住房”存在很大差别，只拥有一套住房并不一定是生活所必需的。
法院通常不强制执行“唯一住房”的目的在于保障被执行人的基本生存权，
因此判断唯一住房是否可以执行，首先应当区分“唯一住房”和“生活所必需住房”。
首先，房屋的基本状况要合规。
1、房屋面积、房间数量不能超出社会一般民众居住水平。如果被执行人的唯一住房是“豪宅”，对不起，要拍卖掉！
2、房屋必须自用且正在自住。房屋空置或出租，说明被执行人存在其他住处，唯一住房即可执行（被执行人无劳动能力、无固定收入来源的唯一住房处置需慎重。被执行人与家庭成员共同居住、共有住房、有赡养抚养义务唯一住房处置需慎重）。
3、奢饰品，非必需生活用品可执行。《查扣冻规定》第7条规定，“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。但实际司法实践中，搜查审批执法权限等阻力，奢饰品古玩字画变现估价等环节争议颇多，所以这方面实操法院相对谨慎。
什么样的唯一住房可以执行？
1、对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋。比如老赖自己虽唯一住房，但儿子名下有许多房或房间足够多，足以保障被执行人的生存。这种就可以执行。
2、执行依据生效后，被执行人为逃避债务而转让其名下其他房产。老赖名下有房产，在执行依据生效后为逃避债务而转让，造成只有“唯一住房”假象。这种就可以执行。
3、申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人及所扶养家属提供了可供居住的房屋。如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时周转房或按照当地房屋租赁市场平均租金标准为其留出5---8年租金（唯一房产拍卖变现所得中扣除）。
4、如果执行依据本身就是交付居住的房屋，那法院必须按照执行依据所确定的内容执行。如被执行人腾房要另外租房而需要周转期，通常给三个月宽限期（强力打击老赖失信行为的做法没错，但保证被执行人及家属基本权利也是必须考虑到的）。
大家有时间可以查一下江苏省连云港市中级人民法院(2018)苏07执复6号执行案，在执行过程中为被执行人提供住房或者5--8年租金，所以强制腾房，顺利执行到位，维护原告权利。
四川省高级人民法院(2019)川执复287号执行案也一样，老赖把唯一住房出租给别人，结果必然强制腾房，顺利执行到位，维护原告权利。
所以别担心，法律是维护正义的！
前提是大家要懂法，或者找到懂法且愿意帮助你维权的执行律师团队。
“ 唯一住房 ”怎么执行？
这里要重点说明一个事情：
虽然被执行人名下唯一住房在理论上可执行，但具体操作中存在很多实际困难无法回避。
比如唯一住房执行对象为大家庭，涉及成员众多（上有老下有小），强制执行或产生不可控风险甚至极端行为，甚至引起社会不稳定。
法院对于此类案件执行的强制力度就比较谨慎（这也是大家看到很多强制执行现场，眼看着老赖胡搅蛮缠抗拒执法但法官还温柔相劝而不是辣椒水 电棍的原因）。
“唯一住房”的通常认定标准：
唯一住房是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋。但进入诉讼程序后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地农村有宅基地并自建住房的；被执行人的一处住房用于出租、出借等情形即可排除“唯一住房”认定。
浙江省高院2014年《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》明确规定：
“一处住房”是指被执行人及其所扶养家属生活的唯一居住房屋；
“一处住房”的执行仅限于城镇房屋，农村房屋涉及农村集体土地，小产权房涉及国家政策，应按相关规定执行，不属该解答范畴。
浙江省高院2014年《关于执行程序中执行“一处住房”相关问题的解答》对于不能认定被执行人仅有“一处住房”的相关规定：
1、一审诉讼、仲裁案件立案受理后，被执行人因转让其他住房而形成一处住房的；
2、被执行人在城镇虽只有一处住房，但在当地(县级的市、县、区)农村有宅基地并自建住房的；
3、被执行人的一处住房用于出租、出借的；
4、被执行人及其所扶养家属连续一年以上未居住的；
5、—出租房系执行案件债务所指向的标的物的；
6、其他不宜认定为“一处住房”的情形。
江苏省高院2015年下发《关于执行唯一住房若干问题的通知》，对只拥有一套住房，但不构成法律意义上的“唯一住房”作了规定。
1、对被执行人有赡养、扶养、抚养义务的人名下有其他能够维持生活必需居住房屋的；
2、一审诉讼或仲裁立案后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
3、被执行人在其户籍所在地或拟执行的“唯一住房”所在地农村享有宅基地并自建住房或被执行人享有小产权房等权属上有瑕疵而无法自由流转的住房的；
4、被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借或虽未出租、出借，但超过一年无人居住的；
5、被执行人的“唯一住房”系执行依据确定的被执行人应当交付的房屋的；
6、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地(县级市、县、区范围)房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年房屋租金的；
7、其他可以执行的情形。
各省对于“ 唯一住房 ”标准制定以各省经济实际情况作为参考标准，也就是每个省份“生活所必需的居住房屋”标准并不相同！
以唯一住房是否超过当地廉租住房保障面积作为判断是否超过生活必需的标准。在计算面积时应以实际居住且被执行人负有赡养、扶养、抚养义务的家属人数为基数。
另：对于处于好地段、高品质的住房即使面积在廉租住房保障面积标准以内，但其市场价值在清偿债权及执行费用后，余额足以按当地平均市场价格购置一套廉租住房保障标准面积住房的，也应视为超过生活所必需。
浙江省高院对于“一处住房”但超出“生活所必需”做了相应规定：
1、住房面积超过80平方米，或住房面积虽然不到80平方米，但超过被执行人及其所扶养家属维持最低生活标准所必需(按当地廉租住房保障相关规定)的住房面积50%以上的；
2、被执行人及其所扶养的家属共同居住的住房面积超过60平方米，且房屋单价高于当地住房均价的50%以上的。
江苏省高院对于“一处住房”但超出“生活所必需”做了相应规定：
1、住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积的150%的；
2、住房建筑面积达到当地住房和城乡建设部门公布的廉租住房保障面积且房屋单价达到当地(县级市、县、区范围)住房均价的150%的。
“ 唯一住房 ”被执行了，怎么让戏精上身的老赖哑口无言？
在法律层面给老赖足够的救济渠道（虽然知道他在撒谎，但还是让他在被强制执行时闭上嘴，没有借口）。
1、给老赖留出几个月租金算合理？
上海市高院2018年《上海市高级人民法院执行局、执行裁判庭联席会议纪要(二)》，确定“5---8年”的租金区间较为合理。
关于“当地房屋租赁市场平均租金标准”的计算公式：
参照当地房屋租赁市场平均租金标准，根基被执行人及所扶养家属的人数、当地廉租住房保障面积标准以及当地房屋租赁市场的平均租金标准加权计算。
即租金(元)＝被执行人及所扶养家属的人数(人)×当地廉租住房保障人均面积(平方米/人)×当地房屋租赁市场的平均租金(元/平方米)。
2、强制腾房，老赖住哪里？
执行“唯一住房”案件的前提是让老赖“ 居者有其屋 ”，虽然他各种花样的说自己多可怜，但法院不查明对方有资产而拒不履行，是不会强制腾房的。在强制腾房前会妥善解决好被执行人及所扶养家属的临时住房问题。
通常两种方式。
使用期限不低于六个月，或者老赖自行租房，申请执行人先行垫付不低于一年的租房费用（费用产生租金费用从房产拍卖款中优先提取）。
对于解决执行难，各级法院其实很用心，只是大家在圈外，看不见而已。
上海市闵行区人民法院专门设立“周转房”制度，要求周转房在建筑结构上具有面积小、功能齐全、满足一个家庭基本生活需要的特点，还要保证租金低廉、交通便利、房源充足。也是为了让老赖听话，腾房执行顺利。
还是那句话：顺利腾房减少其心理抵触情绪的同时，也能照顾到被执行人的基本人权。
这就是法律！！！
写在最后：
其实执行这个事情不管是法院还是执行律师团队都在摸索，
大家摸着石头过河，再难也要突破是希望真正解决问题，践行落实周强讲话关于“ 三年解决执行难，从基本解决执行难到切实解决执行难 ”的倡议。
执行是一个新的行业！
执行律师、执行律师团队（执行律师升级版，团队作战），甚至第三方法务公司都是这几年兴起。就算是执行局出来的，对于真正的执行也一样的需要攻坚克难，
“ 惩治老赖 ”对于执行局出来的人一样是全新的行业，他将每天面对拒绝，只是这次自己从甲方变成了乙方。
因为角色变了，现在作为律师身份，不再有公权力，每天面对的也是各种“ NO ” ！
每天想的也是“ 如果法院电话两个月打不通怎么办？如果就是不给我恢复执行怎么办？如果让我找人否则不作拘留老赖动作怎么办？如果书记员永远一句话“ 知道了 ”怎么办？ ”
人生角色真正换成了对手身份，或许就开始理解为什么那么多律师想起执行就头疼了。。。
人终究会活成自己最恨的人，老天又饶过谁呢？
也就是说，如果有人说他对执行很懂，什么十年经验，这句话基本是话术了。
这个行业，从业三四年是对的，
因为三四年前就没有专门做执行的律师，那时候基本都是诉讼律师在接受诉讼委托时顺便签一个后期回款也收百分比的条款，虽然不做执行，但原告也不懂，白赚谁不赚呢？
市场够大，本来应该有更多律师愿意从业，进入执行板块，但事实并非如此。
今天在市场上真正定位“ 解决终本案件执行难 ”的团队凤毛麟角，
真正舍得让科班出身、学霸附体的律师组成团队，认真研究案件，恪尽职守依照法律做好执行的团队就更少（这里不讨论那些非法律人士组成的第三方资产管理公司说他们对执行很专业）。
很少律师愿意选择执行赛道的原因是回款周期太长，不确定因素大，赚钱太慢！
诉讼案件几个月结束战斗，律师费到手，结果与收入无关，判决书下发代表工作完成收钱走人。
而执行案件往往三年才有结果。。。
虽然执行、惩治老赖这件事回报很慢，但这个事情是有价值的。
每个法律从业者从选择这个专业的时候难道不是一颗“ 匡扶正义之心 ”吗？
既然国家鼓励让每个公民感受到公平和正义，我们愿意撸起袖子加油干，我们相信幸福是奋斗出来的。
为了回款，大家一起加油！！！
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