业主大会。
新建小区应规划建设电动汽车充电场所和设施。
徐斌 摄
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新建小区达到一定规模须配建幼儿园。徐斌 摄
【总则 新建物业和前期物业管理 业主、业主（代表）大会和业主委员会】
第一章 总 则
第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善居民的居住和生活环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江西省物业管理条例》等法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监督管理，适用本条例。
本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指业主自行或者通过选聘物业服务企业、委托其他管理人，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 物业管理区域根据物业项目建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素综合确定。物业的配套设施设备共用的，应当划定为一个物业管理区域；但其设施设备能够分割、独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。
第四条 物业管理应当遵循业主自治、服务规范、政府监管、行业自律的原则。
第五条 市、县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理纳入社会治理体系，健全物业管理体制，完善物业管理的监督管理机制。
第六条 市人民政府住房和城乡建设主管部门负责本市行政区域内物业管理活动的指导、监督和管理。
县（市、区）人民政府住房和城乡建设主管部门是物业管理活动的监督管理部门。
第七条 物业服务行业协会应当加强行业自律管理，依法制定和组织实施自律性规范。
第二章 新建物业和前期物业管理
第八条 自然资源主管部门应当将下列基础设施和配套公共服务设施的建设要求，列入住宅小区建设项目的规划条件：
（一）停放汽车的车位、车库；
（二）摩托车、自行车、电动自行车停车场所，以及电动自行车、汽车充电场所和设施；
（三）全民健身设施；
（四）物业管理用房；
（五）法律、法规规定的其他应当列入规划条件的设施。
住宅小区建设项目达到一定规模，按照国家、省和本市有关规定必须配建的幼儿园、医疗卫生、社区居家养老和社区管理等公共服务设施，应当一并列入规划条件。
第九条 住宅小区建设项目的建设单位应当将下列设施的建设要求列入建设项目设计方案：
（一）列入规划条件的设施；
（二）安全防范设施；
（三）通信基础设施；
（四）快递服务设施；
（五）建筑垃圾临时堆放场所；
（六）非住宅部分用于餐饮经营的油烟排放设施；
（七）法律、法规规定的其他应当列入设计方案的设施。
自然资源主管部门在核发住宅小区建设项目规划许可证时，应当审查建设项目设计方案中相关设施设计指标及其具体位置，并且征求住房和城乡建设主管部门的意见。
第十条 住宅小区建设项目的建设单位应当在取得房屋预售许可证前，通过招投标方式选聘物业服务企业实施前期物业管理，并与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。分期开发的项目，其前期物业管理招投标，应当以全部物业管理区域为范围。
符合下列条件之一的，经住房和城乡建设主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业：
（一）同一物业管理区域内，多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米，单体高层物业建筑面积或者纯别墅区建筑面积低于一万平方米的项目；
（二）投标人少于三人的。
第十一条 建设单位应当在出售新建房屋前制定临时管理规约。前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位在售房时向买受人明示并经买受人书面确认。
建设单位、物业服务企业应当自签订物业服务合同和制定临时管理规约之日起十日内，持上述资料向物业所在地住房和城乡建设主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。
第十二条 新建物业符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：
（一）建设工程竣工验收合格，取得自然资源、城市管理、住房和城乡建设、生态环境、人防等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经住房和城乡建设主管部门备案；
（二）供水、排水、供电、供气、通信、公共照明、有线电视、安全防范等设施设备已按照规划设计要求建成且已达到国家、省有关建设标准，并与相关专业单位办理移交手续，业主可以独立计量缴费使用；
（三）按照规划设计要求建设的生活购物场所、幼儿园、托儿所、邮政、医疗卫生、公共文化、全民健身、环卫、社区居家养老和社区管理等公共服务设施已建成；
（四）按照规划设计要求建设的道路、绿地、物业管理用房以及电动自行车、汽车充电场所等基础设施和公共配套设施已建成，能满足使用功能要求；
（五）电梯、二次供水、高压供电、压力容器、消防设施和器材等共用设施设备依照法律、法规规定已取得合法使用手续，需要进行检测的，已由具备相应资质的检测机构检测合格；
（六）消防车通道、消防登高场地、人防工程、地下空间已设置显著标志；
（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第十三条 物业交付十五日前，建设单位与前期物业服务企业应当在住房和城乡建设主管部门的监督下，完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议。
在办理承接查验手续时，建设单位应当向前期物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、管线、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料、出厂资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）业主名册；
（五）物业管理所必需的其他资料。
前期物业服务企业应当自物业承接查验完成之日起三十日内，持建设单位移交的资料以及承接查验形成的资料向住房和城乡建设主管部门备案。
第十四条 建设单位应当将验收合格的供水、供电、供气、通信、有线电视等公用事业经营设施设备及其施工图纸，移交给相关专业经营单位维护管理。
未移交前，前款规定的设施设备的维修、养护和管理责任由建设单位承担。
第三章 业主、业主（代表）大会和业主委员会
第十五条 房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、继承或者征收补偿等法律事实已经合法占有建筑物专有部分的人，视为业主。
房屋的租用人、借用人等物业使用人可以根据业主的书面授权行使相关权利并承担相应义务。物业使用人违反物业管理相关法律法规、管理规约规定的，有关业主应当承担连带责任。
第十六条 一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。
一个物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十七条 一个物业管理区域内，房屋出售并交付的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的，建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面报告，并提供相应资料。
建设单位未及时书面报告的以及未成立业主大会的原有住宅小区，十名以上业主可以联名向物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）提出召开首次业主大会的书面要求。
第十八条 街道办事处（乡镇人民政府）应当在接到建设单位书面报告或者业主书面要求后的三十日内，会同住房和城乡建设主管部门组建业主大会筹备组（以下简称筹备组）。筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内公告。
筹备组由业主、建设单位代表，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）、住房和城乡建设主管部门、居（村）民委员会代表组成。筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主代表人数所占比例应当不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
筹备组中的业主代表，由街道办事处（乡镇人民政府）或者居（村）民委员会组织业主推荐产生。街道办事处（乡镇人民政府）应当对拟进入筹备组的业主代表进行资格审查。
第十九条 新建物业首次业主大会会议的筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位应当在办理承接查验前，将首次业主大会会议筹备经费交至住房和城乡建设主管部门指定的银行账户，供业主大会筹备组使用。
未成立业主大会的原有住宅小区首次业主大会的筹备经费，由全体业主共同承担。
首次业主大会筹备经费的具体标准和管理办法，由市人民政府住房和城乡建设主管部门制定。
筹备组应当制定筹备经费使用方案并公示，经街道办事处（乡镇人民政府）审查，报住房和城乡建设主管部门备案后执行。
第二十条 筹备组中的业主代表应当具有完全民事行为能力，遵守有关法律法规，热心公益事业，责任心强，具有一定的组织能力和文化水平。
业主有下列情形之一的，不得担任筹备组中的业主代表：
（一）本人或者其配偶、直系亲属在同一物业管理区域内的物业服务企业任职，或者与该物业服务企业有其他利害关系的；
（二）索取、非法收受建设单位、物业服务企业财物的；
（三）违法搭建建筑物、构筑物，破坏房屋承重结构、主体结构的；
（四）有个人信用不良记录且未消除的；
（五）受过拘留处罚或者刑事处罚的；
（六）其他不适合担任筹备组中业主代表的情形。
第二十一条 筹备组应当自成立之日起六十日内，组织召开首次业主大会会议。
筹备组履行职责的期限，应当到首次业主大会会议选举产生业主委员会之日终止。
第二十二条 业主大会履行下列职责：
（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；
（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；
（四）选聘、解聘物业服务企业；
（五）拟订物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；
（七）依法决定改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）依法决定改变共有部分的用途；
（九）决定利用共有部分进行经营以及所得收益的分配和使用；
（十）法律、法规或者管理规约规定的应当由业主共同决定的事项。
第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见以及网络讨论和投票的形式召开。
业主大会会议采用集体讨论形式的，业主可以自行参加，也可以书面委托代理人参加；采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告；采用网络讨论和投票形式的，应当对业主进行网络实名认证，并接受住房和城乡建设主管部门的监督。
第二十四条 物业管理区域内的业主人数较多的，业主大会可以决定成立业主代表大会，履行业主大会职责。
业主代表大会由业主按楼（幢）、单元或者楼层为单位推选业主代表组成，每楼（幢）至少有一名业主代表，业主代表总人数一般不少于三十人且不超过八十人。
业主代表大会的议事规则，由业主大会制定。
第二十五条 业主代表实行任期制，任期和业主委员会任期相同，可以连选连任。
业主代表已经不具备业主身份的，其代表资格自行终止；业主代表不履行职责的，其所代表楼（幢）、单元或者楼层的业主可以协商决定终止其代表资格。业主代表资格终止后，由相关业主重新推选业主代表。
第二十六条 业主代表在参加业主代表大会前，应当就业主代表大会会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主的意见。需全体业主投票表决的事项，业主的选票经本人签字后，由业主代表提交业主代表大会会议。
第二十七条 业主委员会负责执行业主（代表）大会决定的事项，履行下列职责：
（一）召集业主（代表）大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主（代表）大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督专项维修资金的使用；
（五）督促业主按时交纳物业服务费用；
（六）监督管理规约的实施；
（七）调解业主间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；
（八）劝阻业主或者物业使用人违法装饰装修房屋；
（九）业主（代表）大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会成员由五至十一人单数组成。业主委员会成员实行任期制，每届任期为三至五年，可以连选连任，具体由业主大会议事规则确定。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议，在业主委员会成员中推选主任、副主任。
第二十九条 召开业主（代表）大会、业主委员会会议，业主委员会应当事先将会议时间、地点、议题和议程书面通知所在地住房和城乡建设主管部门、居（村）民委员会，并邀请住房和城乡建设主管部门、居（村）民委员会派代表参加，听取住房和城乡建设主管部门、居（村）民委员会意见、建议。
第三十条 业主委员会应当建立信息公开制度，按照规定及时公布业主（代表）大会和业主委员会作出的决定、物业服务企业选聘、物业服务合同等物业管理中的各项决定和重大事项；定期公布专项维修资金和共有部分经营收益的收支情况；接受业主查询所保管的物业管理信息。
对于应当公开而没有公开的信息，业主有权查询或者要求业主委员会公开；仍不公开的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令公开。
第三十一条 业主委员会的印章由专人负责保管，根据业主（代表）大会的决定使用；业主委员会会议讨论职责范围内事项需要使用印章的，经半数以上成员签字同意作出决定后方可使用。
第三十二条 业主委员会成员有下列情形之一的，其业主委员会成员资格自行终止：
（一）丧失业主身份的；
（二）丧失完全民事行为能力，或者因疾病等原因丧失履行职务能力的；
（三）被依法追究刑事责任的；
（四）无正当理由三次不参加业主委员会会议的；
（五）利用成员资格，索取或者收受建设单位、物业服务企业、其他有关单位、个人的财物的；
（六）拖欠物业服务费用、住宅专项维修资金，经三次书面催交拒不交纳的。
第三十三条 业主委员会成员有下列情形之一的，根据业主委员会三分之一以上成员或者百分之二十以上业主提议，由业主（代表）大会或者业主委员会根据业主（代表）大会的授权，决定是否终止其成员资格：
（一）以书面形式向业主（代表）大会或者业主委员会提出辞职的；
（二）本人或者其配偶、直系亲属在本物业管理区域内的物业服务企业任职，或者存在向其销售商品、承揽业务等其他利害关系的；
（三）违法搭建建筑物、构筑物，非法侵占业主共用部位、共用设施设备和场地，以及存在其他损害业主共同利益或者侵害其他业主合法权益行为的；
（四）违规使用业主委员会印章的；
（五）打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的；
（六）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动的；
（七）法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
业主（代表）大会、业主委员会未按照前款规定终止相关成员资格的，街道办事处（乡镇人民政府）经调查核实后，应当责令终止。
第三十四条 业主委员会任期届满六十日前，应当书面报告街道办事处（乡镇人民政府）。街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到书面报告之日起三十日内组建换届改选小组。业主委员会任期届满前，换届改选小组组织召开业主（代表）大会会议选举产生新一届业主委员会。
业主委员会未按照前款规定报告的，街道办事处（乡镇人民政府）可以应业主书面要求组建换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主（代表）大会会议选举产生新一届业主委员会。
换届改选小组由业主代表、街道办事处（乡镇人民政府）代表、居（村）民委员会代表组成。换届改选小组人数应当为单数，其中业主代表应当符合本条例第二十条的规定，人数所占比例应当不低于换届改选小组总人数的二分之一。换届改选小组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任。
换届改选小组产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得组织召开业主（代表）大会会议对下列事项作出决定：
（一）选聘、解聘物业服务企业；
（二）调整物业收费标准；
（三）除发生危及房屋安全和人身财产安全的应急维修之外的物业维修、更新、改造等重大事项；
（四）其他重大事项。
第三十五条 业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主（代表）大会所有的财物移交街道办事处（乡镇人民政府）保管。业主（代表）大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时提供。
街道办事处（乡镇人民政府）在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。
业主委员会不按时移交的，街道办事处（乡镇人民政府）、住房和城乡建设主管部门应当责令其限期移交。
第三十六条 物业管理区域内有下列情形之一的，物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会作为临时机构，代行业主大会、业主委员会职责：
（一）不具备成立业主大会条件的；
（二）具备成立业主大会条件但未成立，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；
（三）业主委员会不履行职责达三个月以上、无法正常开展工作，需要调整或者重新选举业主委员会，经街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。
物业管理委员会由业主代表以及街道办事处（乡镇人民政府）、住房和城乡建设主管部门、公安机关派出机构、居（村）民委员会派员组成。物业管理委员会的主任由街道办事处（乡镇人民政府）指定人员担任。
第三十七条 物业管理委员会应当就物业共同管理事项征求全体业主意见，形成的决定应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于十日。
物业管理委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行职责，并在七日内与业主委员会办理相关资料及财物移交手续后解散。
第三十八条 物业管理区域内共有部分的经营收益属于全体业主共有，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以根据业主（代表）大会的决定使用，任何单位或者个人不得挪用、侵占。
业主（代表）大会、业主委员会的工作经费和业主委员会成员津贴从共有部分经营收益中列支，具体额度由业主委员会提出预算，经业主（代表）大会表决通过后执行。
共有部分经营收益、业主（代表）大会和业主委员会工作经费以及业主委员会成员津贴应当按照财务要求建账、入账。业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料，并在每年三月底前公布上一年度的账目情况。
共有部分经营收益不得以任何个人名义进行存储和管理。业主委员会向银行申请开户时需要提供备案证明等材料的，物业所在地住房和城乡建设主管部门应当出具。
第三十九条 管理规约规定或者业主（代表）大会决定委托有资质的中介机构对共有部分经营收益的收支情况进行审计的，业主委员会不得拒绝。
业主委员会拒绝接受审计的，街道办事处（乡镇人民政府）应当督促业主委员会限期聘请专业机构进行审计；逾期未聘请的，街道办事处（乡镇人民政府）应当代为聘请专业机构进行审计。审计结果应当向全体业主公告，审计费用从共有部分经营收益中支出。
业主委员会或者物业服务企业不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。
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