房地产大中小企业划分标准(房地产大中小微企业划分标准)

问：房地产作为经济的支柱产业，回顾过去20多年，请梳理一下其对中国经济有什么样的影响？

贾康：我的观点一向是认为，中国房地产业在工业化伴随着城镇化还有较高速发展特征的这样一个阶段上，它一定是国民经济的支柱产业。所谓高速发展，在国际经验上来看，大概就是那个“纳瑟姆”曲线在城镇化率30%-70%这个区间之内的表现，属于城镇化发展中速率既高于30%之前又高于70%之后、带有高速特征的阶段。中国改革开放启动的时候，我们的城镇化率才有百分之十几，然后升高走到了30%以后，跟国际经验高度吻合，有一个比较快的发展过程，您刚才说到的最近二、三十年，都是在这个高速发展阶段上一路往上走。

在这个过程中城镇化、工业化之间的互动，内在的逻辑就是会使全社会成员里越来越多的人，去聚居在宜居宜业的中心区域--就是城市中，或者说大中小城镇中。整个人口中城市常住人口的比重，中国现在已经提高到65%左右了，但中国特色之下一个非常突出的问题是什么呢？就是还有另外一个不带水分的城镇化水平的数据表现，即户籍人口的城镇化率，现在只有44%多一点儿。这两个统计口径，差了20个点，这是中国特色，就是我们在过去城乡分治的这样一个基本格局之下，户籍制度非常严格，不得不在中心城市施行非常严格的户籍管理制度，轻易不敢放松。所以，真正不掺水的中国城镇化的水平，不能看常住人口的65%，而是要在44%这个不掺水的统计口径上适当上调。我个人的观点，虽然还很难得到大家非常清晰的共识，但是以这样一个两个指标之间、要挤掉常住人口城镇化率相当大的水分来做中国真实城镇化水平的一个衡量，我觉得至少在定性上要肯定这个认识框架。

我认为，可以把中国的真实城镇化水平从44%再适当抬高到50%左右。这当然也就是一家之言。这个处理所反映的现实问题，就是常住人口里，现在全中国大概有近三亿左右是已经在城市区域生活、工作了十几年、二十几年的这些人，但是仍然被称为农民工和他们的家庭成员，为什么会这样呢？他们的活动早已经跟农业无关，但就是因为户籍还在农村。这种情况之下，这些社会成员可受到的基本公共服务，是没有跟市民均等化的。不是我们要故意歧视他们，是我们现在的供给能力达不到。这是必须认识到的中国发展中间的不足。同时也就意味着在未来的城镇化发展过程中，还有相当大的潜力要表现出来，以完成城镇化所匹配的工业化进程和基本公共服务均等化进程。

在实际生活中间，就可以想象：未来的几十年里，还会有大概三亿多人到四亿人，要从中国的农村区域进入城市区域，我们要力求更便捷地让他们成为市民，要给他们尽可能快地配上基本公共服务均等化的待遇。那么要做的事情是什么呢？要一轮一轮地来推进基础设施建设和基础设施升级换代：建成区的城乡结合部要往外推，很多新区要开发，大量的中小城镇也必然要和继续发展的大城市形成更加有经济和社会影响力的城市群、都市圈等等。这个过程中具体的表现，就是要有大量的不动产形成，表现的是房地产业这个广义的概念（包括工业的，商业的和住宅的，当然还有特殊的就是党政机关军事部门的不动产，合在一起四大类）的发展，要配合中国这个经济社会发展进步过程。这个以国土开发形成不动产概念之下的房地产业的发展，一定是整个国民经济的一个重要的支柱产业，一定是经济社会供需互动中重要的引擎和动力源。这就是我的基本观点和相关的、我认为应该说清楚的逻辑层面的连接关系。

问：就是说城镇化推动这种房地产业发展是必然的一个结果？

贾康：对，城镇化就意味着房地产作为一个行业，在其发展的兴旺阶段里面，一定是国民经济的一个基础支撑。城镇化为什么要提高水平呢？这又要说到工业革命以后的工业化发展过程，这是全球的经验。工业化必然带来城镇中心区的聚集效应，必然伴随着城镇化水平的往上提升。

问：现在我们还没有达到一个国际化的发达城镇化水平，我们还有很大的空间要走？

贾康：对的。所谓国际化的眼光，就是我前面强调的国际经验，即是要达到城镇化70%左右的这个高水平以后，它的高速发展特征才会调整转变为相对低的速度--城镇化的水平还会往上走，但就不像前面从30%到70%这40个点的区间里比较高速率的发展状态。这种国际经验当然也是比较粗线条的一个我们可以参照的量值，但至少现在来看，中国总体上看，还是工业化和城镇化发展空间相当可观，没有理由对这个发展过程中房地产业作为一个基础支撑产业的功能作用，做出一种悲观的判断。

问：现在我们看到的房地产行业下行这样一个走势，它对中国经济影响如何？

贾康：您说的下行，是前面一段时间房地产领域景气水平下降，其实整体的城镇化水平还是在提升，房地产在发展过程中它表现出来的，还是在源源不断形成一些有效供给，只是人们感觉到的在某些地方，行业的状态上有资金链吃紧的问题，有“冰火两重天”格局下冰的这一边城镇区域景气水平下滑的问题，最极端的当然就是东北鹤岗等地这种情况，后来又发现有从北到南蔓延的不少地方政府受到压力以后要推出“限跌令”等等这种情况。这些情况并不是说房地产业它就没有支撑力了，而是它的支撑力跟前一段时间相比，力度有所下降。从更长时间段来看景气不足等等这些问题，也和周期波动有关，就是景气水平会表现出高低变化的循环。这一段时间的变化，首先是自2016年“9·30”新政以后，主导的倾向是政府用行政手段为主把热度往下压，其实当时的背景已经是冰火两重天，但火的这一边成了矛盾主要方面，大家更多关注的就是往下压热度，以深圳等地方为代表。到了2020年疫情出来以后，我们更多感受到地方政府冰的这一边也很难受，在前一段时间更有东北鹤岗为代表的这样特别困难的局面。还有就是房地产业界里的一些有影响的企业，出现资金链紧张甚至陷入危机的局面。比如恒大，还有恒大情况不妙以后，有人排列出来后面有若干家企业都在吃紧，我们也听到另外一些企业已有一些跟恒大类似的违约问题，等等。这些并不表明中国的房地产业对于国民经济的支撑力没有了，这是波动性发展中间需要理性看待的一些矛盾的综合表现。

总体来说，如果对问题作最简要的概括，还是中国的房地产业迟迟没有形成中央明确提出的它健康发展应该有的长效机制。

问：现在面临的是房地产行业发展当中的一个坎儿，可以这样理解它吗？

贾康：也可以说是一个几次出现过的轮回里新的一个轮回，就是打摆子式的高涨、下滑的交替中，现在主要矛盾方面又是下滑了--这是从整个热度来说，全国现在700个左右的城镇合计的住宅为代表的房地产成交的那个平均价位增长率，往上冲和往下落已经有了好几轮，我们现在又看到了新的一轮。这一轮是“9·30”新政以后政府往下打压，但是矛盾积累到疫情和最新的一些变化出现后，市场低建，政府的总体的政策导向又越来越调到宽松上去了，过去就出现过这种情况。当然，现在我们要特别注意，一概而论放到一起来说的热和冷，其实针对性已经大大的降低了，更具体的应该是讨论冰火两重天的这个格局之下，我们所要说到的房地产业，它具体是指的那个地方，在冰的一边还是火的一边，这个对象要具体放到它的场景里去，才有利于把问题看清楚。你不能把鹤岗跟深圳放到一起讨论房地产业特征问题，它们一个冰，一个火，就必须有这样一个更具体化、有对应性的分析认识。

问：贾老师，现在房地产行业的不景气，放在中国正处在目前的一个状态中，它对经济的影响还是很大的。

贾康：是的。紧接着这个概念说，所谓“不景气”，那就是总体来说现在矛盾的主要方面，是从原来火的这边特别难受而变成更多地表现为冰的这边特别难受了，影响到宏观经济运行状态，就是不利于将其保持在合理区间：地方政府已经纷纷推出限跌令，中央层面已经在明确地对于房地产市场的投融资给予指导，要在房地产领域里的刚需和改善性需求这方面做出融资的保障，还有一系列最新的关于怎么样支持房地产业发展这样的更趋于宽松的政策信息。

问：对于扭转市场，目前我们还是没有看到一个好的局面。

贾康：什么叫好的局面得具体分析。总体来说，我的感觉就是从去年普遍担心的恒大要出严重的问题、会不会引起多米诺骨牌式的连锁反应看下来，到现在这个事情基本挡住了，虽然随着恒大又有那么几家也都是情况吃紧，也有一些违约的情况，但是没有再一家接一家倒下去，当时有人排列说二三十家都要出问题，但迄今没有出现这个情况。为什么没有出现这个情况呢？跟我们管理当局的政策调整有关。我前面说到的一系列现在更多考虑的政策升温，更多针对冰的这边的问题要给予更宽松的融资支持等等这些，已经在执行的过程中间。

问：现在的政策力度如何？个别企业还是有这种流动性的危机，他们应该怎么化解？

贾康：2021年底中央经济工作会议里有一个非常重要的指导精神，就是企业自救。虽没有点名，但是在此之前管理部门已经认定恒大并不是资不抵债要破产的问题，而是它的资金链吃紧以后必须在对接市场规则的情况之下要自救的问题。这个企业自救，随即正式由中央经济工作会议把这个概念确立起来，明确的是一个针对性的指导方针。那么我们就应注意看怎么样自救？恒大必须调整它整个的生产经营战略策略，要在自己可能的情况之下，按市场规则来做资金的腾挪，资产的变现，一些必要的它可以拿到的现金流要赶快拿到手，要和其他的企业积极考虑怎么样实现一些兼并重组，这都是属于自救这个概念之下他们要做的事情。估计地方政府这方面也会参与讨论，也会给他们一些信息，给他们一些必要的、可能的政策方面的匹配。一些具体的做法也还在进一步的权衡和优化之中。

比如大家都知道的恒大在海南那边有海花岛39栋违章的建筑，最新的说法你听到了吗？

问：听说了，是没收，原来说是拆掉。

贾康：原来听着有可能要统统都炸掉、拆除，那么我们作为研究者，认为其实要尽量避免这种情况，现在没收，那就比较合理了，这些财富没有被全毁掉。没收，是对这个违规的企业以示惩戒，也是给其他企业敲响警钟，但是这些已建成的东西并没有轻易地就毁掉。其实毁掉以后于事无补，增加百万吨级的建筑垃圾，环境已经受到的一些破坏（比如一些珊瑚礁群受到影响），那已经形成了，挽回不了了。处理这些事情，理性程度提高，我们是乐见其成的，不能简单地形式主义地考虑问题，炸掉了，拆掉了，似乎对这类案例才是解决问题的唯一的方法。现在看起来，没收就更理性化了。

问：贾老师，这种企业的危机只是个别企业，是否我们应该能看到这一点，它还是个别企业的危机，不会构成大危机？

贾康：曾经有普遍的担心，就是我前面说的担心出现多米诺骨牌式的连锁反应，现在看来，我们有把握在这一轮把这种情况挡住了。

问：个别企业个别地去自救，个别想办法，像恒大这种？

贾康：对每个企业，有对这个企业作具体分析的必要性。我们不可一概而论，但是除了这种特别危急的需要自救的之外，我们也不否认从面上来看，大量的房地产企业现在预期都不太好。像万科早早就说“要活下去”，现在又说“进入黑铁时代”，这是它非常寻求稳健、寻求自保的一个态度。别的一些企业，比较普遍地也都有这样类似的一些不好的预期。但你具体分析，如果避免了多米诺骨牌式的连锁反应，那么市场回暖它会有一个过程，回暖到了一定程度以后，局面就会摆到另外一边去，大的“成长性空间”仍具备的背景下，我们前面已经有好几轮这样冷暖的交替。这一轮大概率上还会是这样一个冷暖交替，转向更暖的过程中间，对于企业来说那就是机遇偏爱有准备的人，看你能不能抓住机遇该出手时就出手。国家应该在这方面作合理的更多的指导，一定要在改革深水区攻坚克难，通过基础性制度建设，来打造我们国家的房地产业健康发展长效机制。这是中央要求了多年的事情，现在还并没有解决好。

问：这个长效机制一直没有解决。您刚才提到一个“回暖”，现在很多企业，包括市场都在期盼着市场的走势好起来，但是目前第一季度我看到的数据可能不是很理想，从销售这方面还是不很理想，可能它需要一个时间。贾老师，今年的市场会怎么样？因为去年我们看到前面非常热，后面很冷，今年前面可能还是延续了去年年底的那种偏冷的状态。

贾康：对的，今年的年初只是解决了在中央经济工作会议精神指导之下来实际纠正韩文秀副主任所说的合成谬误和分解谬误，那么在大的导向上来说，强调经济建设为中心，把经济运行维持在合理区间这个大的环境之下，怎么进一步升温，大概率是已成定局，房地产这方面融资的条件，在中央和有关管理部门政策的指导之下，是在走向宽松。所以，现在是已防止了原来大家担心的多米诺骨牌现象，而在修复的过程中，要有一个渐进过程把预期由原来的不良状态引到比较稳定和向好的状态。再后面比较大的可能性，不出意外的话，今年下半年房地产市场的回升会比现在这一段儿更明显一些，这也是过去几轮打摆子过山车的经验反复验证了的轮回情况。

问：贾老师，那您觉得市场会热？

贾康：可先不说热，我说的是“回暖”，离“热”的状态可能还有距离。

问：不会像我们前几轮调控的那种市场好起来，然后热起来，再降下来，会不会有这样一个反复的过程？

贾康：不一定，这还得看。为什么前面总是治标不治本式的热起来以后又要拼命打压？那就是没有真正解决好跟我们要建设的较完善社会主义市场经济相匹配的长效机制。长效机制应该是经济手段为主的调控，而我们还没有解决基础性制度建设这方面能够使经济手段充分发挥作用的那一系列攻坚克难的问题。所以，治标不治本走到现在，化解矛盾的空间越来越窄，副作用越来越明显。我们这一轮能不能真正贯彻中央所说的以基础性制度建设打造长效机制？这是关键，如果解决不了这个问题，势必还要回到原来的老路上去，就是回暖而暖到一定时候，有一些热的区域又受不了了，又成了矛盾主要方面了。

问：贾老师，这个就是市场的一些不确定因素吧？我们没法作预想？

贾康：我这里强调的还不是市场，我现在强调的是这个市场经济运行它所需要的基础性制度建设，怎么样攻坚克难地通过改革来把它形成，涉及政府的应有作为。这种基础性制度建设至少包括土地制度，住房制度，投融资制度和税收制度，这方面要处理好的问题是个系统工程。希望在这一轮，在处理房地产市场预期向好的调整、逐渐升温的变化过程中，我们要抓住相关的制度建设、机制创新，来形成中央说的长效机制，我愿意最为强调这样一个思路。

问：刚才我们提到的长效机制可能谈论了已经很多年了，但是一直都没有落地。这是很有难度的？

贾康：有难度，难在必须攻坚克难。但这别无选择。像土地制度，我前面说了，需要一轮一轮地扩大建成区，那么怎么在基本农田占补平衡的情况下有新的可用的地皮呢？重庆的地票制度、土地收储制度有很好的经验，为什么不再扩大试点范围？这都是很现实的问题。住房制度现在已经反复强调了双轨统筹，政府托底的应该是保障轨，上面才是市场轨。重庆早就提出保障轨上应该提供40%左右的住房有效供给，深圳逼急了提出要达到60%的以保障房形成的有效供给，那就是占了一大半儿，能不能实现，这都得具体讨论。但是显然这种保障轨和市场轨双轨统筹的住房制度改革，一定要把它掌握好，在各个地方政府的辖区之内，要形成最适合它那个地方情况的定制化解决方案。投融资也是这样，光讲商业性的融资是不行的，一定要有政策性融资，因为前面那个住房政策轨、市场轨双轨运行，在可以预见的历史时期之内不会改变，融资也一定是双轨的，当然政策性融资和商业性融资又要相互补充，相互协调。

问：我们以前可能更注重这种市场轨，把保障轨可能忽略掉了。

贾康：倒也不是完全忽略，就是没有得到很好的处理。最早的时候，1998年加快住房制度改革，当时提出的概念叫作还要建经济适用房，那就是保障轨，但当时概念很模糊，经济适用房在实际运行过程中，演化出至少十几种五花八门的变形，很多东西就是扭曲的，现在已经收缩到主打两种形式，一个叫公租房，一个叫共有产权房。怎么处理好各个地方具体的方案，那就是要定制化。

问：还已提到租售并举，这两三年一直在提。

贾康：对，公租房显然就是租，不是售。共有产权房表现上是有产权证，实际上住户不能拿到手以后随行就市再去出手，它实际上也是一种特殊的保障房。

问：它是有一定条件的，一定框框的，限制了出售，包括它的居住，还要有一定保障资格的人才能购买这种共有产权房。租赁房在将来大面积的租售并举的政策下，对于市场的稳定，或者对于长效机制作用如何？

贾康：会是很有意义的，应该发挥更大的影响作用。一个是公租房的概念，它显然也是租赁房。还有一个就是实际上对于一些年轻白领，并不是提供那种低端的公租房，而是那种有稳定的保障条件的长租房解决住有所居的供给问题。所谓“长租房”，属于需要政府更好给予指导的这种租房市场上的有效供给，这要进一步探讨，也要积极考虑在不同地方政府辖区里，形成定制化的解决方案。

问：我感觉我们的保障，原来是从特别底端的保障做，比如公租房那种是满足最低收入阶层，特别低端的需求，但是现在可能它面向的是新市民或者夹心层，它的保障层次越来越高。

贾康：对的。夹心层或者你说的新市民，或者还有我们说的年轻白领，他们是有一些共性的，他们适合的，一种是比公租房更高层次一些的共有产权房，还有一种是现在需更好由政府给予法规和政策方面配套的那种长租房--不是公租房低端的供给，但它也不属于以产权证形式的那种供给，它应是一种带有租房市场里更稳定更合理的一套租赁型制度机制来匹配的有效供给形式。

问：贾老师，说到长效机制，以前大家都寄希望于房地产税，但是现在它可能又是一个搁浅的状态。

贾康：这也是今年碰到特殊的情况，这种有收缩效应的政策，要求上是审慎出台，而财政部明确地说今年就不考虑房产税扩大试点范围了。但是这个方向并没有否定，那就是再选择合适时机的问题。

问：您是否还认为它是一个非常好的长效机制呢？

贾康：它是长效机制里必须包括的制度建设。

问：它是其中之一，但不可能起到非常绝对性的作用？

贾康：不可能任何一项制度就解决所有的问题，我前面说了四个方面的制度，是个系统工程，每一个都不能少，而且还要使他们相互呼应起来。

问：今年政府工作报告中就提到了一个新的发展模式，房地产我们知道原来就是一个高负债高杠杆的，从去年开始可能就有一个大的变化，今年这种新的发展模式是一个什么样的模式？

贾康：我曾经专门说过我的观点，我觉得新发展模式实际上要落在中央所要求的具有健康发展长效机制的这种模式上，那么它具体涉及到的，就是土地一定要有适合中国国情的源源不断的有效供给，前提是怎么保证我们的粮食安全，基本农田占补要平衡。再跟着的住房制度本身，它一定是要双轨统筹，接着与这个双轨匹配的，必须是有政策性金融和商业性金融的匹配和协调，以及攻坚克难必须解决商品房市场轨道上面住房的保有环节怎么样使税收由无到有，来形成调节机制。这些要合在一起，形成一个所谓系统工程式的配套。

问：那它也不是短期能够达到的一个状态？

贾康：对的。所谓长效机制的建设不是一蹴而就的，但是一再拖延，肯定是越拖越被动。

问：现在房企可能也都在寻求一个好的经营模式，这是从企业端来看的。

贾康：企业端的经营模式，就得允许人家各家有自己的偏好，不可能是一个框框去套的。

问：这种模式出来还是有国家引导它，政策引导它，还有其他一些配套制度引导它，才能形成特别好的模式？

贾康：对的。长效机制中也必须有政府在这方面更好发挥作用而在制度建设、机制创新、政策合理化等方面综合地做出它的努力。

问：从企业端您有什么样的建议吗？

贾康：企业端就不能只认某一个企业自己的那个模式，无论这个企业多么有影响力。恒大也好，万科也好，其他各个类型也好，作为企业各自不同，必然有自己的考虑，体现不同的偏好，这是市场竞争中多样性的表现。每一个企业自身可以借鉴别人的什么经验，自己的生产经营战略策略怎么样设计，必须是尽可能高水平地形成一个定制化解决方案，而不是照搬哪一家的模式。

问：可能以后的市场，不是那种大而全的环境下企业能够生存下来，可能企业更加精炼，它才能适应市场的那种定制化需求？

贾康：您说的这个，就是要在更多样化的需求面前，更有针对性地行事，市场上的各种类型的需求，都要求有效供给来满足，那么有效供给的提供者就是我们房地产的这些企业，这些市场主体，它们显然要在这种多样化供需对接里，找到自己的相对优势，找到自己的不可替代性，才能生存下去和发展起来。

问：找到自己的位置，就像现在万科他们也在强调，很多企业都在强调，自己的运营重点。万科原来一直强调我不再做商业，当时是在王石那个阶段，后来到了郁亮，就开始大规模做商业运行，也是企业的一个转变。贾老师，您预期房地产市场以后的周期波动如何？还会有较明显的一个大的周期波动吗？

贾康：现在看起来还会有波动。

问：是不是因为它的长效机制还没有建立起来？

贾康：长效机制建立了以后，并不能完全消除这种周期现象，但是一定能减少它的振幅，而且能够更好地适应冰火两重天这种市场分化。

问：现在提到一个解决冰火两重天的办法，提到一个因城施政？

贾康：对，因城施策，因城来处理它的解决方案，那就是我说的定制化。

问：目前因为长效机制没有出来，还是一个短期的行为吧？

贾康：从政府来说，应该尽量避免短期行为，应该考虑到长期怎么样更好地来实现健康化；从企业来说，它主要是应把握好自己的偏好而尽可能地避免出现过度短期化。

问：贾老师，您觉得现在的市场波动，从未来来说应该是比较大的一种波动吧？未来不会有这样的振幅？会更加平稳一点儿吗？

贾康：如果能如愿构建起来所谓健康长效机制和新发展模式，应是可以减少振幅的。

---

贾 康 简 介