2021年的楼市，足够跌宕起伏。
上半年万人抢房，下半年房企“暴雷”、成交锐减，楼市冰冻。
到末尾最后两月了，嘿，又反转了。
2021年10月起，监管层陆续释放了一些积极信号。
支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，风险房企有了收并购的解决方案。
年关开发商为了冲业绩，也不藏着掖着了，大多都推出了促销活动，大型捡漏机会来了。
二手房市场苏醒了，新房也热闹起来了，市场节奏又跑起来了。
哇塞，楼市又是一片祥和之气。
在此，先下一个众人已知的结论：
2022年一定比2021年好，属于一部分城市的最好买房时机已经出现。
不啰嗦，不哔哔，可以入手了，信号有四。
信号一：房价跌了，而且跌得比你想象中有诚意。
2021年12月28日的清晨，我习惯性打开链家，询问我家附近小区的2房，报价518万，而我10月9日询价，同样的朝向和面积，报价是578万。
2个半月，深圳西部这套房子降了60万，降幅超过10%。
南山科技园，业主真实反馈，润一一套89㎡从最高1900万，降低到最近一套成交价1400万，降了500万。
经过长达近1年的博弈，深圳部分业主终于还是妥协了。
再一边，成都二手房量价都跌了。
2019年全年二手房成交量：11.5万套 成交价1.56万/㎡
2020年全年二手房成交量：4.89万套 成交价1.63万/㎡
2021年全年二手房成交量：4.79万套，成交价1.52万/㎡
3年来首次量价齐跌。
还有武汉、天津等一二线城市也等来了房价回调。
当然了，轰轰烈烈下跌的还有东北的城市，但这些城市的下跌，是价值回归，我就不说了。
不过对于有价值的城市而言，现在的下跌就是机会。
2021年房地产进入下行期最大的导火索是什么？是政策调整。
但走到现在，政策又有了新一轮的调整，去年是顺势而跌，今年就是顺势而暖。
跟着政策走，总不会踩坑。
记住，每次政策调整的时候，就是你入场的机会。
那些房价已经明显下跌，且回调有10%以上的，我认为可以择机入手。
深圳除外。
因为深圳有个王炸的二手房指导价，虽然降价，但离二手房指导价还是有一段距离，买套二手随便就是5-6成首付，依旧亚历山大。
2022年我预计深圳二手房成交还是以低迷为主，但新房市场会活跃起来，毕竟倒挂就摆在那，可以全力以赴打新去。
信号二：房贷利率下调，降息降准大趋势
刚开年，1月6日，广州房贷利率就迎来新年第一调。
首套房利率从5.85%降至5.65%左右，二套则从6.05%左右降至5.85%。
作为开年首降，信号非常重要。
一线城市一直以来都是风向标，广州如今打了样，预计会有更多城市跟进。
但这是地方银行加点利率的调整，很多人还关注LPR利率的走向。
去年12月20日，1年期LPR利率下调，但5年期并没有调整，当时大胡子李老师的预判是，肯定会有调整，最快农历年前就会有。
因为1年期LPR利率下调，就是银行资金面宽松的表现。
去年末，央行就宣布降准，释放出1.2万亿的资金，银行解渴了，放贷速度都加快了，银行利率下调自然也有空间。
北京、上海、成都等部分银行二手房贷放款时间就明显提速，成都二手房成交量年末逆势上涨，就是因为挤压的贷款都放了。
银行手头挤压的单，都批贷了，二手房流动性也逐步恢复了。
加上房贷利率的下调，一算账，比1个月前买还便宜了。
人与人之间的不幸是比较出来的，幸福也是，便宜了，能接受了，自然就出手了。
信号三：比黄金还贵的信心，正在恢复
在楼市里，最贵的可不是黄金，而是预期的信心。
买不买房，全凭这一撮信心给撑着。
同样是12月的一个清晨，一位北京购房者在地铁上习惯性地打开找房App，他发现周末刚看过的二手房全部已出售或下架，突然有点儿心慌。
他赶紧和中介套点情报，中介表示看房客户明显增多了，周末带看量都增加了。
于是他意识到要赶紧上车了，观望3个月还没出手的他，选择在此刻入手了一套2居室。
事实上，北京年末二手房出现明显翘尾，11、12月份两月成交节节攀高。
2021年12月，北京二手房成交量为15442套，环比上涨30%，这个成交量是2021年9月来连续4个月的高点。
政策到底了，房价也跌出性价比了，持币观望的人自然就出手了。
除了一线城市之外，根据《财经》记者的调研，杭州、宁波、佛山、重庆、沈阳、东莞、成都、天津、郑州、长沙、南京、苏州、青岛、武汉、西安，二手房成交量都有所回升。
要说这批购房者还算是理性的，别妄想着抄什么底，房价跌了，有需求了，买得起了，就可以买。
别整天瞎捉摸要端着，喊着熬死业主，风向转变后，议价到涨价，可能就是3天的事儿。
信号四：集中土拍，保刚需
2021年的一大关键词，必有一个坑位留给集中土拍。
数量有心意，价格有诚意。
连深圳都一口气拍出30多宗住宅用地，诚意拉满。
价格呢，也给整出了优惠价。
经历了第二次集中土拍房企的集中躺平，为了刺激房企拿地，深圳、杭州给出诚意。
深圳严格执行限价，保刚需，甚至多宗地块还下调限价，宝中限价8.6万/㎡，和周边市场价直接就是6万/㎡的价差，性价比非常高，明显利好刚需。
想到这，估计届时楼市江湖又是一番腥风血雨。
杭州过去的房价飙涨也是吃了供应不足的亏，去年土拍也是大手笔，尤其是第三次土拍，为了刺激躺平房企嗨起来，大幅度修改了游戏规则：
提升了新房限价；恢复了“预公告”的勾地政策、出让金缴纳周期延长，降低了房企参拍资金压力；取消了“竞品质、现房限售”，改为定品质；土地溢价率上限由15%下调至10%，保证金从地价20%降到了地价10%，最高不超过5000万；达到封顶价之后不再竞自持或者配建，摇号能够为房企省下更多利润；部分地块起拍价下调。
一通操作，杭州第三次土拍热度就火了。
去年拍出的地，会大大给市场解渴。
尤其像深圳、杭州这样新房饥渴已久，又有明显倒挂的城市，优质新房就是一通抢。
这些城市，盯着新房，干就完了。
最后总结一下——
房价确实跌了，成交真的火了，供应慢慢多了，房贷利率也有下调了。
以上，是市场的真实情况。
回暖一步步靠近，但要守住安全底线，要买也得买一二线城市和环一线城市。
再说点实在的——
买房的人，都想抄点底，都想自己买在低位，卖在高位，然后显摆自己眼光高级。
实际上，没几个能做到，真能做到的，多数凭运气。
所以放弃一切不切实际的抄底幻想吧。
10年前买房赚到钱的，没诀窍——
单凭买得早，先富收割后富。
3年前买房赚到钱的，没秘籍——
选对了城市区域，呆在时间滚轮里，享受时间带来的红利。
现在买房赚到钱的，更实在——
选对了城市区域，关键还得下手，否则你就只是个旁观者——
眼看他房价涨，眼瞅他兜里富。
第一套房究竟怎么买？户型楼层朝向应该怎么看？学区房现在还能不能买？为什么公寓商铺写字楼千万不能碰？为什么我不建议你在老家买房？为什么说贷款买房是在变相帮你赚钱……
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