万科融资（万科融资历程）

作者/星空下的锅包肉

编辑/菠菜的星空

排版/星空下的陈皮

近两年，楼市惨淡，房地产企业日子艰难。前有泛海控股（000046）卖身自救，后有宝能集团发不出工资。更别提背着万亿负债的恒大（03333），债务接连违约，理财频繁爆雷。

相比之下，万科A（000002）就显得有些格格不入了。

3月31日，万科宣布，2021年度拟派发现金股息112.77亿。什么概念呢？2021年，万科归母净利润同比下滑46%，只有225亿。也就是说，万科把这点可怜的利润，一半都拿去分给了股东。

来源：万科第十九届董事会第十五次会议决议公告

而一贯高分红的碧桂园（02007），2021年度分红预案金额都已经腰斩了。

来源：同花顺-碧桂园2020、2021年度分红方案对比

那么，万科究竟有什么底气豪掷百亿？对标碧桂园，不差钱的万科，又是否真的能高枕无忧？

一、债务压力缓解

最近这两年，房企总是给人一种大厦将倾的感觉。甭管开发商大小，买房都怕烂尾。不过，翻开万科和碧桂园财报会发现，房企的债务情况，或许没有我们想的这么糟糕。

1►三条红线基本达标

从2021年年报数据来看，万科和碧桂园，资产负债率依然高达79.7%、84.6%。但是拆分来看：

• 万科负债合计1.5万亿，其中有息负债只有2660亿，占比17%；
• 碧桂园负债合计1.6万亿，其中有息负债只有3179亿，占比19%。

与此同时，万科和碧桂园，手里分别握着高达1500亿万科、1800亿的现金。

有息负债少，现金多。这就意味着，对于万科和碧桂园来讲，三条红线已经不再是什么致命问题了。净负债率和现金短债比，远超规定标准。

来源：公开数据，其中预收账款金额用合同负债代替

2►万科融资便利

红线达标，说明万科和碧桂园，都打破了只出不进的局面。可以在限制范围内，继续增加有息负债。

而在借钱融资这点上，万科明显更具优势。

从存量融资来看，截止2021年，万科的综合成本是4.11%，而碧桂园是5.2%。

万科能够以较低的成本拿到资金，一方面可以降低财务费用，另一方面，也说明万科融资，一定比碧桂园更容易。

其实横向比较，碧桂园要比万科营收、利润略高。不过万科背历程后，是国资背景。而碧桂园，是民营企业。

3►碧桂园借款利息100%资本化

综上可见，万科现在，红线压力已经缓解，且又具备融资便利。拿出百亿分红，确实不是什么大问题。

而且，万科的壕还不仅如此。

对比万科和碧桂园财报，有一个很奇怪的现象。万科有息负债2660亿，财务费用43.8亿。而碧桂园有息负债3179亿，财务费用竟然是-34亿。

为什么碧桂园借钱更多，融资成本更高，反而财务费用更少？甚至是净流入？

是碧桂园赚的存款利息多吗？不是。是它把高达181亿的借款费用，全部进行了资本化。

来源：碧桂园2021年年报

其实对房企来讲，借款费用资本化，也算是很平常的事。因为房企借钱，主要就是用来盖房。理论上，这确实属于资产投入。

2020年，碧桂园也是100%资本化的。恒大、融创的资本化比例也高达95%、96%。

对比之下，万科的独特性又显现了。其资本化利息占比，基本维持在50%左右。

来源：万科2021年年报

由此可见，万科的财报利润含金量，还是相对较高的。

二、业务压力倍增

到这，万科的财报看起来都比较健康。

但是在经营层面，房地产大环境衰退，万科置身其中，受到的冲击恐怕比碧桂园更严重。而这一点，在接下来一到两年，会更加明显的暴露出来。

1►土地抢夺激烈，万科直面，碧桂园错峰

万科和碧桂园，这俩企业的战略定位完全不同。过去几年，万科的销售均价都在1.5-16.万/平，而碧桂园，基本在8000-9000元/平。

来源：iFinD数据

这就说明，万科偏向高线城市，而碧桂园的重心在三四线。

而自2021年4月起，全国22个城市开始执行“两集中”供地政策（集中发布土地出让公告，集中组织出让活动）。导致热门城市地块遭严重哄抢，而冷门城市大多底价成交，甚至无人问津。

这种局面，无疑会增加万科的拿地成本。但对碧桂园则正相反，无集中供地、无竞争对手的三四线，拿地很可能变得更容易，也更便宜。

2►销售市场萎靡，碧桂园维稳，万科下滑

从销售端来看，2021年，万科实现结算面积3116万平，结算收入4023亿元。分别同比增长7.9%、6.6%。

这个数据看起来还算不错。但是当年的结算收入，反应的其实是1-2年前的销售水平。

因为房地产这个行业，一般有1-2年的建设周期，而收入的确认时点，通常要在完成竣工结算之后。

那么同理，今年的销售情况，也就预示了未来1-2年的业绩水平。

对比来看，2021年，碧桂园销售面积和销售金额，分别同比下降1%、2%。基本维持稳定。而万科，销售面积和销售金额，同比下降高达7.9%、6.6%，市场严重萎缩。

来源：iFinD数据

可以预见，接下融资来两年，万科营收可能会有更明显的下滑。再叠加拿地成本增加，业绩堪忧。

三、多元化力求协同

好在，在房地产开发主业之外，万科还有不少协同发展的副业。其中，最值得期待的，莫过于物业。

万科旗下的物业平台，叫做万物云。2021 年，万物云实现营业收入（含向万科集团提供服务的收入）240 亿元，仅次于碧桂园服务（HK6098）的288亿。

什么概念呢？

在港单独上市的碧桂园服务，市值已达1335亿。而4月1号，万物云也向港交所递交了招股书。一旦上市冲刺成功，则有望成为下一个千亿巨无霸。

不过，从万物云当前的盈利水平来看，跟碧桂园服务还有不小的差距。2021年，碧桂园服务毛利率、净利率分别为30%、15%。而万物云只有17%、7%。差了一倍。

除物业服务外，万科还打造了物流仓储、租赁住宅、商业开发运营、酒店和度假业务，甚至还有教育、养猪、餐饮、农业科技。但究竟是促进业绩增长，还是拖累，都还很难说。

2021年，是万科上市31年来，出现的第三次业绩下滑。也是自2008年金融危机后，出现的第一次。然而，更可悲的是，这样的成绩单，很可能还未触历程底，反弹尚远。

虽然自3月16日起，受消息刺激（↓），地产板块大涨。但不解决根本，炒作永远只能是昙花一现。

来源：中国证券报-国务院金融委召开专题会议

万科

注：本文不构成任何投资建议。股市有风险，融资入市需谨慎。没有买卖就没有伤害。