上海、重庆房产税解析

房产税是一直在喊，而对于绝大多数城市来说这个靴子其实从未真正落下，坦率地说根据目前“稳房价、稳金融”等等六个稳定的政策指导思想下，房产税短期内不会普遍落地，也缺乏落地的前提。即使我们的房产登记、交易系统在过去几年一直在努力实现各地联网，信息互通，然而最重要的制约因素是市场行情和存量。

房产税作为调节税，考虑出台实际肯定是根据市场和房产存量的现实情况，这个存量不是库存，而是指已经销售的房产在个人名下的情况。抑制投机泡沫，但要避免因为税的出台打击了房地产市场预期是需要平衡的两面。

不过有两个城市试点了房产税，一个是上海、一个是重庆，均在2011年1月28日开始征收房产税。两个城市的房产税政策各有特点。既然是试点，未来房产税是否会往这个方向去，可以给我们做些参考。

先说重庆

重庆的房产税涉及重庆市区的九个主城区。征税对象是独栋住宅、新购高档住房。这其中独栋住宅显然就是别墅了，高档住房的认定标准是成交面积单价达到前两年主城区这九个城区新建住房成交均价两倍及两倍以上的住房，说白了就是根据价格来划分，参照过去两年的均价。除此之外还有一类需要缴纳房产税的情况是：在重庆无户籍、无工作的个人，在主城区购买的第二套及以上普通住宅。

征收的标准也是根据房价来，符合征收标准的前述两类房产，根据价格划分为三档，均是以过去两年主城九区的新建商品住房均价为参照。

1、单价在过去两年均价3倍以内的，税率0.5%；非重庆户籍、不在本地工作的人购买第二套房或者多套房的，税率也适用该标准。

2、3倍~4倍之间的，税率1%；

3、4倍及以上的税率为1.2%。

那么重庆的房产税还要剔除免税面积，在这个面积内的房产免征房产税。其中对于在2011年1月房产税出台之前购买的别墅免税面积为180平米，普通住宅免税，对于之后购买的这两类住宅免税面积为100平米。注意如果是家庭拥有多套房，只能对其中一套扣除免税面积，即使这套房小于100平米，例如重庆本地人拥有三套房，假设之前一套老房子面积70平米，新的两套房产面积分别是100平米和150平米，那么。前文提到的非重庆户籍且无工作的个人不享受免税面积。

再看上海

上海按照本地家庭新购的二套房及以上住房，无论谁新建的，还是二手房以及非上海户籍居民新购首套房都是应纳税的住房。同时上海还要计算人均面积，按照家庭全部住房面积（建面）除以家庭人口，如果人均面积超过60平米的，应缴纳房产税并分为两档：

1、房价单价达到或者高于上一年新建商品住宅均价两倍的，税率0.6%。

2、低于上一年新建商品住宅均价两倍的，按照0.4%的税率。

同时上海市应纳税房产的计税基数以该房产的交易价格70%为标准。

上海的房产税计算方式略有些复杂，我们举个例子来说明

首先要考虑计税面积，例如上海本地人A先生一家有3口人，拥有两套住房，一套140平米，一套150平米。那么A先生一家的房产税应税面积为两套面积相加，再减去免税面积。

140 150-60✖3=10平米。

再看房屋价格，假设房价8万一平米，这个单价在上海也是常见。那么10㎡✖8=80万。

假设上一年上海新房价格均价是3.5万元/㎡，两倍则是7万元/平米，那么A先生家的房产超过了均价两倍，适用0.6%的税率，那么A先生一家每年需要缴纳的房产税为：

80万✖0.6%=0.48万元/年。对于我举得例子而言，采用的是比较低的均价，2018年末上海市的住宅均价大约在5万元左右，其实按照上海市房产税的规定，扣除掉免税面积，真正符合纳税面积和价格的部份，比例不高。

当然上海还有三类符合调节可以免征房产税的对象：

1、上海户籍家庭，如果新购买住房一年内将原来的唯一老房产出售，那么新购的住房已经征收的房产税，可以退税。也就是说家庭有买有卖始终只有一套房，这种情况新购房不算二套。

2、上海市居民子女成年要购买婚房，且是子女唯一住房的，这个阶段父母和子女为未来购房实际上算新的小家庭的首套房，这个情况免征房产税。

3、符合高层次人才引进规定的人才，在上海工作和居住，其首套购房同样免征房产税。

两地房产税试点的总结

（一）房产税对房价影响存在不确定性

根据重庆房产税历年起征点数据变化来看，2011年起征点为9941元/㎡，2012年调整为12152元/㎡，2017年达到13941元/㎡，就在前不久，官方公布2018年新的房产税起征点为15455元/㎡。其实这组数据就已经反映出试点的房产税对房价的影响微乎其微。而上海的房价从2011年至今就跟不必说了。

（二）房产税征收数额小

重庆2015~2017年的房产税总共征收了约175万元左右，年均不足60万元，同期重庆出让土地的收入分别是2015年：674.5亿，2016年：781亿，2017年：1255.2亿。上海的情况也类似，2015年~2017年上海土地出让收入年均1600亿，房产税收入年均170万元左右。可见房产税在目前试点的两个城市的税收收入中聊胜于无。

（三）房产税的未来调整空间

如果全面开征房产税，作为调节房价和抑制投资的作用，肯定要有更有针对性和详细的税收政策制度。另一个重要的作用是补充财政收入，毕竟土地财产的持续随着房地产市场的降温是存在不确定性的，那么房产税的接棒更替是早晚的事情。

未来房产税全面出台有可能在以下几个方向存在调整：

（1）扩大税基，从针对增量转化为针对存量和增量一起，不仅仅是新增购房，过去的房产存量也会作为征税的基数。

（2）有针对性，抑制投机，但对于改善自主的鼓励和税收优惠差异化实施。例如符合减免条件的首套房，或者某些条件的个人、家庭有退税政策，类似现在的新个税。

（3）分阶段、分税率梯度。对于不同面积、价格、第几套房源、住宅、商业等个人持有的房产应该分类对待，划分更细的税率，而不是单一调节税率的问题。

（4）未来全面征收房产税，重庆、上海目前采取的方式和政策仅能作部份参考，不会简单的复制。

更多地产专栏文章，欢迎关注头条号：房地产带盐人