转销水电印花税计税基础(物业公司转售水电交印花税吗)

为了拓展业务，某公司在外地开了家分公司。

分公司得有办公场所啊，自己盖楼，那肯定不现实。租呗，找了个当地A公司，租用了两间其闲置的房屋。

好了，新的征程开始了。

房租费好说，押一付六，押金开了收据，房租费A公司给开了增值税专用发票，税率栏5%的，这个没问题，对方备案了简易计税，某公司取得这张发票后当然可以认证抵扣。

国家税务总局2016年16号公告规定一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

租了房就得用水用电，这块双方约定是以实际用度来支付。

但是，月底出租方来收水电时候，死活不开发票，说是开不出水电费发票，最后就给了一个收据和一个水电费分摊表。

那不开发票可以吗？某公司能用收据和分割单入账和税前扣除吗？

其实也是可以的。

国家税务总局公告2018年28号文第十九条企业租用（包括企业作为单一承租方租用）办公、生产用房等资产发生的水、电、燃气、冷气、暖气、通讯线路、有线电视、网络等费用，出租方作为应税项目开具发票的，企业以发票作为税前扣除凭证；出租方采取分摊方式的，企业以出租方开具的其他外部凭证作为税前扣除凭证。

也就是说，某公司在租用房屋时候，发生的水电费用，出租方可以采用两种方式来做。

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出租方将其作为应税项目开具发票，这种情况下，出租方相当于是转售行为。

电费部分

出租方从供电局取得全额13%的增值税专用发票，某公司的用电量部分转开13%增值税专用发票，自用部分计入自己生产经营成本。

对于A公司而言，就是一进一出而已，如果没有加价转售，增值税进销是相等的，不会产生多余的税金，售电收入和购电成本也是相等的，不会产生所得税，印花税多一点。

水费部分

水的部分比较特殊，为什么特殊呢，我们得从销售自来水的税率开始说。

A公司从自来水公司取得的专票3%。

但是正常对外开具就只能开具9%，存在一个税率差的问题。

为什么会是这样呢？

2019年4月1日之后纳税人销售自来水，税率为9％。

但由于对于自来水公司销售水的情况比较特殊，正常情况下，自来水公司能够取得的进项税发票较少，税负率相对较高，因此给予一个特殊规定：一般纳税人销售自产的自来水可选择按照3%简易征收率纳税，所以基本自来水公司一般会选择简易计税，也就是开3%的专用发票。

可是其他单位转售就得按照9%，因为你不是自产。

那么就存在一个问题，比如某公司一个月用了103（含税）的水，如果A公司以9%税率开具103的发票给某公司，那么实际就会产生如下的结果

A公司因为转销行为反而让其亏损了。

所以，A公司肯定不会干的，怎么办？其实也就是一个议价行为，某公司既然用了103的水费，那就以3%的征收率换算成不含税价格再乘以开票税率9%收款即可，如下图

当然，其实这个问题，在营改增后，提供物业服务的公司早就遇到了。

税务总局为了解决这个问题，还专门出台了《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》（国家税务总局公告2016年第54号）。

公告规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。解决了提供物业服务自来水费的增值税问题。

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出租方不开具发票，采取分摊方式和某公司结算，这样出具其他外部凭证即可，一般情况下就是出租方提供其取得的水电发票的复印件、水电费用分割结算表以及收款收据，某公司就可以进行账务处理和税前扣除了。

其实按理说营改增之后都应该按照转售方式来处理，但是既然28号公告说了分割单也可以是有效扣除凭证，那么我们也可以采用其来处理水电费的问题。

分割单很多人可能没见过，其实其并没有见过，其实实质就是企业在进行记账凭证编制时候，后附原始凭证的一种，原始凭证分割单属于自制原始凭证，财税相关部门没有对其设定具体标准格式。

不过具体可以参考如下规定：

《财政部关于印发〈会计基础工作规范〉的通知》（财会字〔1996〕19号）第五十一条规定，原始凭证分割单必须具备原始凭证的基本内容：凭证名称、填制凭证日期、填制凭证单位名称或者填制人姓名、经办人员的签名或者盖章、接受凭证单位名称、经济业务内容、数量、单价、金额和费用分摊情况等。

但是这又产生了一个问题。

如果采取分割单形式的话，某公司是有进项税损失的，比如电费只有分割单，无法取得专票，肯定无法抵扣增值税。

这个当然你可以通过议价来解决。

对于A公司来讲，这部分分割出去的费用并非其实际承担，那么其取得的发票相应的进项税部分也需要做转出处理。最终出现了，分割单部分的进项税A公司不能抵扣，某公司也不能抵扣的局面。

税金总要有人承担，那么就留着双方去议价吧。