土地增值税超率累进税率原理(土地增值税使用超率累进税率累进依据)

为什么我认为土地增值税是最复杂的税种？一是土地增值税是税种里面唯一一个用超率累进税率计算的税种；二是扣除项目计算复杂，可扣除项目多了不算，判定标准还复杂，仅一个房地产开发成本都能把你绕晕。为了能快速讲明白土地增值税，我只能通过一个个小问题去理解。

1. 什么样的“人”要交土增税？

简要地说是有地有房的“人”在转让房地产的时候要交土地增值税，一般是指房地产公司、企事业单位和个人。

怎么理解这个转让？

转让比如：出售国有土地使用权、房屋开发并出售、存量房地产买卖、合作建房销售等等我们都好理解。

其实有些看起来不像转让的行为也是要交土地增值税的。比如：单位之间房屋交换、以房抵债、非公益性赠与（死记硬背吧）。

那怎么判定要交还是不要交？唯一就是看房子和地的权属发生变化没有，有没有收入，权属发生变化了有收入的就要交，没有发生变化没收入的就不要交，除了不征或免征的情形外。

我们经常看到的几种权属发生变化但无收入的情形是不征土地增值税的。比如：

房地产继承（无收入）

房地产赠予（赠与直系亲属、赡养人、公益捐赠也是无收入）

企业兼并转让房地产（重组、改制、合并、分立，这可以理解为说是换个公司名，也是无收入）

个人互换自有居住房地产（换而不是买卖，也是无收入。但企事业单位单位互换房地产可是要交的）

当然另外，还有几种权属发生变化有收入但也不征土地增值税的，这是国家政策规定的。

因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（国家用房用地谁敢问他叫）

个人销售普通住房（国家优惠暂时免征，重要的是大家关心问题来了。我们接下来马上讲）

2. 个人买卖二手房要交土地增值税吗？

别担心，买卖普通的二手房肯定是不用的。但商铺、工业用房之类等非住宅类的房地产就不一定咯。各地的政策不一样，有些省份会比较高，广西是不低于5%。

3. 土增税怎么算？

我们先看看公式：

土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额合计*速算扣除数

增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额合计

税率和速算扣除系数是根据增值额来判定的。（这是不是和个税根据应纳税所得额判定税率和速算扣除数很像）

土地增值税实行四级超率累进税率如下表：

因为土增税太过复杂，一节很难讲得完，讲多也不消化。我们下面还会讲预征、清算、扣除项目等等，不急，这节先讲到这里。

每天学习一点点，每天进步一点点。今天的讲课就讲到这里。