文丨龚旋
贝壳CPA《税法》主讲老师
编辑 |贝壳编辑部
大家好，我是龚旋老师，很多同学对于《税法》不动产这块没有深入去了解，经常混淆概念，所以今天我们就给同学们整理一下，不动产进项税额抵扣的相关问题。
增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016.5.1后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016.5.1后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
纳税人2016.5.1后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照上述规定分2年从销项税额中抵扣。2019.4.1后，分两年抵扣又合并为一年抵扣。
1、已经全额抵扣的货物服务转用于不动产在建工程的处理方法：
购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
转用时应作如下会计处理：
借：应交税费—待抵扣进项税额 （已抵扣进项税额的40%部分）
贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出）（已抵扣进项税额的40%部分）
2、待抵扣进项税额尚未抵扣完毕的不动产处置了或纳税人注销了的处理方法：
①纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。
②纳税人注销税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销清算的当期从销项税额中抵扣。
处置或注销时应作如下会计处理：
借：应交税费—应交增值税（进项税额） （尚未抵扣的40%进项税额）
贷：应交税费—待抵扣进项税额 （尚未抵扣的40%进项税额）
3、已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途的处理方法：
已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额 待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
4、不适用进项税额分期抵扣政策的情况包括：
①房地产开发企业自行开发的房地产项目；
②融资租入的不动产；
③在施工现场修建的临时建筑物、构筑物
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