房地产项目土地增值税为负数(房地产企业土地增值税税负率)

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十：土地增值税清算时，不同项目的盈亏可否相互抵消？

问：2018年我公司开发A、B两个房地产项目，同时达到土地增值税清算的条件，需要进行土地增值税的清算。在清算预测时，A项目盈利，其中普通标准住宅增值额为负数，不征土地增值税；非普通标准住宅和其他类型的房产增值率较高，需要缴纳土地增值税，请问，不同类型房产之间增值额的正负可否相互抵消？

答：B项目总体上为亏损，但是，按分类清算方法计算，其中唯有商铺获利，增值率很高，需要缴纳土地增值税。请问，我公司同时清算的两个项目，项目之间盈亏可否相互抵消？

企业所得税的汇算清缴与土地增值税清算的要求不同。企业所得税的纳税以取得法人地位的企业为纳税人。一个房地产开发企业同时开发两个项目(非独立法人)，在进行企业所得税汇算清缴时，不同项目之间的盈亏相抵后，有利润的(即应纳税所得额)缴纳企业所得税，没有应纳税所得额的不缴企业所得税。

同一个房地产开发企业同时对两个开发项目进行土地增值税清算，应当分项目进行清算，盈亏不可以相互抵消。

清算的同一个房地产开发项目中，不同类型的房地产，计算增值额时有正有负，正负也不可以相互抵消，增值额为正数的依法纳税，增值额为负的不缴税。

但是，一个开发项目中，不同类型房产的土地增值税应纳税额正负可以相抵，余额为正的纳税，为负的不纳税。

土地增值税清算时，什么是清算项目？《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号，以下称《规程》）中有三项规定：

1.土地增值税清算审核时，以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算

根据此项规定可以看出，土地增值税的清算有别于企业所得税的汇算清缴，企业所得税是以独立法人的企业作为纳税人；而土地增值税的清算一般是以国家有关部门审批的、取得企业投资项目核准证的项目为单位，一般称为以开发小区作为单位进行清算。

2.对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算

考虑到有些规划项目较大，出于企业经营的需要和施工的要求，有可能分期开发，《规程》规定，分期开发的项目应分期清算。怎样来确定一个项目是否分期开发，税务机关一般从两个方面掌握，一是开工许可证规定分期开发的，二是工程上分期开发、会计分期核算的。

税总函[2016]309号规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送土地增值税项目登记表，确定分期开发的时间和范围。

3.对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税

对不同类型的房地产分别进行土地增值税的清算，符合土地增值税的立法精神，国家税务总局自2006年以来已经多次发文要求分类清算。《规程》规定，对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

下期我们学习“土地增值税清算时，已缴纳的印花税可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再见！