西安市土地使用税计税依据(西安市土地增值税清算实施办法)

第一契税法律制度

一、契税纳税人

契税的纳税人，是指在我国境内承受土地、房屋权属转移的单位和个人。

二、契税征税范围

1国有土地使用权出让。

2土地使用权转让。

3房屋买卖。

4房屋赠与。

5房屋交换。

三、契税税率

契税采用比例税率，实行3%～5%的幅度税率。

四、契税计税依据

1国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格作为计税依据。

2土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3土地使用权交换、房屋交换，以交换土地使用权、房屋的价格差额为计税依据。

4以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时应补交的契税，以补交的土地使用权出让费用或土地收益作为计税依据。

五、契税应纳税额的计算

契税应纳税额依照省、自治区、直辖市人民政府确定的适用税率和税法规定的计税依据计算征收。其计算公式为：

应纳税额=计税依据×税率

六、契税税收优惠

1国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。

2城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

3因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税。

4土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

5纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

6依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。

七、契税征收管理

(一)纳税义务发生时间

契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

(二)纳税地点

契税实行属地征收管理。纳税人发生契税纳税义务时，应向土地、房屋所在地的税务征收机关申报纳税。

(三)纳税期限

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的税收征收机关办理纳税申报，并在税收征收机关核定的期限内缴纳税款。

第二土地增值税法律制度

一、土地增值税纳税人

土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称“转让房地产”)并取得收入的单位和个人。

二、土地增值税征税范围

(一)征税范围的一般规定

1土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地的行为不征税。

2土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。

3土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产不予征税。

(二)征税范围的特殊规定

三、土地增值税税率

土地增值税实行四级超率累进税率：

1增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

2增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

3增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

4增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

四、土地增值税计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。

(一)应税收入的确定

纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

(二)扣除项目及其金额

1取得土地使用权所支付的金额。

2房地产开发成本。

3房地产开发费用。

4与转让房地产有关的税金。

5财政部确定的其他扣除项目。

6旧房及建筑物的扣除金额。

7计税依据的特殊规定。

五、土地增值税应纳税额的计算

1应纳税额的计算公式。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

应纳税额=(每级距的增值额×适用税率)

2应纳税额的计算步骤。

(1)计算增值额。

(2)计算增值率。

(3)确定适用税率。按照计算出的增值率，从土地增值税税率表中确定适用税率。

(4)计算应纳税额。

六、土地增值税税收优惠

1纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，予以免税;超过20%的，应按全部增值额缴纳土地增值税。

2因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

4居民个人转让住房免征土地增值税。

七、土地增值税征收管理

(一)纳税申报

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。

(二)纳税清算

1土地增值税的清算单位。

2土地增值税的清算条件。

3土地增值税清算应报送的资料。

4清算后再转让房地产的处理。

5土地增值税的核定征收。

(三)纳税地点

土地增值税纳税人发生应税行为应向房地产所在地主管税务机关缴纳税款。

附：初级考试试题

1、下列关于事业单位存货的清查盘点，说法错误的是()。

A、盘盈的存货，通过“待处置资产损溢”科目核算，经过批准之后，转入“其他收入”科目

B、报废的存货，按照待处置存货的账面余额，借记“待处置资产损溢”科目，贷记“存货”科目

C、报废的存货，报经批准予以处置时，借记“其他支出”科目，贷记“待处置资产损溢”科目

D、盘盈的存货，按照确定的入账价值，借记“存货”科目，贷记“其他收入”科目

【正确答案】A

【答案解析】西安会计培训，本题考核事业单位的存货。事业单位对于盘盈的存货直接按照确定的入账价值，借记“存货”科目，贷记“其他收入”科目。

2、2013年10月31日，某事业单位计提本月固定资产折旧60000元，财会部门根据有关凭证，应编制的分录为()。

A、借：管理费用60000

贷：累计折旧60000

B、借：非流动资产基金——固定资产60000

贷：累计折旧60000

C、借：经营支出60000

贷：累计折旧60000

D、借：事业支出60000

贷：累计折旧60000

【正确答案】B

3、以经营租赁方式租入的固定资产发生的改良支出，应借记()科目。

A、固定资产

B、在建工程

C、长期待摊费用

D、管理费用

【正确答案】C

【答案解析】本题考核长期待摊费用。应借记“长期待摊费用”科目。

4、某公司的投资性房地产采用公允价值计量模式。2011年6月23日，该公司将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为400万元，已提折旧80万元，已经计提减值准备30万元。该项房地产在当日的公允价值为330万元。关于转换日的处理，下列各项表述中，正确的是()。

A、计入公允价值变动损益的金额为40万元

B、投资性房地产的入账价值为290万元

C、该项房地产在转换日的处理不影响当期损益

D、该事项属于会计政策变更

【正确答案】C

【答案解析】自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应该按照转换当日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额计入到所有者权益(其他综合收益)，转换当日的处理，不影响当期损益。