土地使用税计税依据面积误差(土地使用税面积变更错了)

不动产购置指南 第五期

房屋面积和价格差异纠纷及处理

房屋面积误差的常见情形：

1. 建筑面积不变，套内建筑面积发生误差。

（1）套内建筑面积增加，分摊的共有建筑面积减少

（2）套内建筑面积减少，分摊的共有建筑面积增加

2. 建筑面积和套内建筑面积均减少。

（1）套内建筑面积的减小幅度大于建筑面积减少的幅度

（2）套内建筑面积的减少幅度小于建筑面积减少的幅度

3. 建筑面积和套内建筑面积均增加。

（1）套内建筑面积增加的幅度大于建筑面积增加的幅度

（2）套内建筑面积增加的幅度小于建筑面积增加的幅度

4. 建筑面积增加而套内建筑面积减少。

5. 建筑面积减少而套内建筑面积增加。

房屋面积的一般规定

根据《西安市商品房销售信息公示管理规定》第八条规定，房地产开发企业、房地产经纪机构开展商品房销售活动，应当公示测绘机构出具的房产测绘成果报告（含每套房屋建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等信息）。首先，我们需要了解下建筑面积、套内建筑面积、公摊面积等房屋面积的一般规定。

一、建筑面积

就是房产证上的面积，建筑面积包含套内建筑面积（实用面积）和公摊面积。

二、套内建筑面积

套内建筑面积（实用面积）：是指套内使用面积与套内墙体面积以及套内阳台面积之和。

套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

1.套内使用面积：是指客厅、卧室、厨房、卫生间、过道等商品房各功能使用空间墙体表面所围合的水平投影面积之和。直白一点说就是购房人直接使用的面积。

2.套内墙体面积：是指套内使用空间周围的维护或其他承重支撑所占的面积，有共用墙和套内自有墙体两部分。商品房套与套之间，套与公共建筑空间之间的分割墙以及外墙均为共用墙。共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按其水平投影面积全部计入套内墙体面积。

3.套内阳台建筑面积：套内阳台建筑面积是指均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。阳台建筑面积按《房产测量规范》的规定计算面积，其中封闭式阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭式阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

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三、公摊面积

公摊面积最早是从香港引进，香港的公摊现已取消，而内地的绝大部分城市售房还是按照建筑面积计算，这些公摊的面积算作购房的一部分。那什么是公摊面积，公摊面积具体包含什么？

1.什么是公摊面积？

公摊面积是指共有建筑面积，是各产权人共同占有或共同使用的在功能上为整幢建筑服务的公共部位和公用房屋。共有建筑面积的产权由整幢建筑的产权人共同拥有，开发商无权随意处置，不得出售、出租、赠送等。

2.公摊面积由哪些组成？

（1）电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。

（2）套（单元）与共有建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的水平投影面积一半的建筑面积。也就是说一般住宅外墙的一半计入公摊面积。

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3.怎么共同分摊？

整幢房屋产权人共同所有的共有建筑面积，由整幢房屋产权人共同分摊，非整幢房屋产权人共同使用的共有建筑面积应由共同使用的产权人共同分摊。

4.关于公摊面积需要注意哪些事项？

在签订购房合同时，购房者可以要求开发商出示整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据等。购房者可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。一般来说，共有建筑面积会在商品房买卖合同、房产证上注明，例如在《商品房买卖合同》中会涉及到有关公共部位和房屋分摊建筑面积的条款和附件。合同约定得越详细，对购房者就越有利，一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的权益。

5.公摊面积如何计算？是不是越小越好？

计算所购商品房公摊面积，需要先计算整幢建筑的共有建筑分摊系数（K值），公摊面积越小，得房率越高。同时，公摊面积越小可能会影响自身的居住舒适度，比如楼道窄了，电梯小了。

6. 开发商宣传的零公摊是什么呢？

零公摊字面意思就是没有公摊面积，主要是以下三种情形：

(1)独栋楼房，独栋别墅等具有独立产权的房屋

(2)按照套内面积计价的房屋（个别城市）

(3)利用购房者高得房率的心理，通过赠送面积抵消掉公摊面积的房屋

注意：购房者对于零公摊不要报以侥幸心理，一定要仔细斟酌。

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面积差异的处理方式

《商品房销售管理办法》第18条规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。现商品房销售大多为按套内建筑面积或建筑面积计价。

一、一般原则

1.虽然新修订的商品房司法解释删除了商品房面积误差争议处理的条款，但参照《商品房销售管理办法》第二十条规定，按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。　　

合同未作约定的，按以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；　　

（二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

产权登记面积－合同约定面积

面积误差比＝────────────×１００％　　

合同约定面积

因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。

2.西安市《商品房买卖合同示范文本》第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；

（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起 15 日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在 3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测建筑面积－预测建筑面积

建筑面积误差比＝────────────×１００％　　

预测建筑面积

二、双方自行约定

购房者可以和开发商进行自行约定，尽量约定详细清楚，避免日后发生纠纷时，购房人的权利无法得到更好保障。

主要注意以下几点：

1.共有建筑面积的分摊是否符合相关规范的规定。

2.双方约定的面积差异处理是否合理，开发商是否需要承担惩罚性赔偿责任，购房人是否具有解除权。

3.商品房的计价方式是否符合法律规定，有无除商品房价款外，购房人还需支付的费用。

4.注意按照建筑面积计价，购房人可以约定当建筑面积增加，套内面积没有增加或者增加比例小于建筑面积增加比例时的处理方式。也就是明确约定房屋实际使用率降低时，开发商需要承担何种民事责任。

5.注意按照建筑面积计价，购房人实际可使用的套内面积减少，但因共有建筑面积增加，购房人还要增加商品房价款的情形。

最后，通过一则案例深入了解面积和价格差异及处理：

案号：粤民再231号

2009年 10 月 13 日，业主与开发商签订《商品房买卖合同》，约定：建筑面积 133.11平方米，套内面积 111.31平方米，公摊面积 21.8平方米；按套内面积计价，单价为 4299.32元/平方米，总金额为478557元；合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值为±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房，等等。开发商按约将上述商品房交付给业主使用。

2012 年 3 月 27 日，住房和城乡规划建设局为案涉商品房办理的房地产权证记载：房屋总建筑面积 132.51平方米，套内面积 106.59平方米。

业主诉求

以开发商向其交付的商品房套内面积比合同约定的少了 4.72平方米为由请求判决开发商向其返还 26268.85元（其中，套内面积误差比超过 3%的部分，双倍返还购房款）及利息（以套内面积误差比在 3%以内的购房款为基数，从付清购房款之日即 2009 年 10 月 27 日起按中国人民银行同期贷款利率计付至还清之日止）。开发商以合同约定的套内面积单价是按（建筑面积单价×建筑面积）÷套内面积换算而来为由，反诉请求变更合同约定的计价条款为按建筑面积单价计价。开发商并辩称，如果套内面积减少应作退款处理，那么就增加的公摊面积，业主亦应补足给开发商。

法院观点

公摊面积与套内面积一同构成销售建筑面积，与套内面积共同构成处分权益的内容而随套内面积进行物权流转，并与套内面积一样具有保障用益的功用，故公摊面积差异的处理可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出 3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

关于在正常误差范围内即面积误差比绝对值在 3%以内（含3%）部分的房价款，申诉人仍应补足。±3%属于上述司法解释及部颁规章《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例。

在该正常误差范围内，推定出卖人不具有过错并拟制双方达成多退少补的合意。由于双方在合同中就公摊面积价格及面积误差如何处理没有约定，又没有相应证据证明套内面积与公摊面积分别的建设成本，二审判决按总房价÷（套内面积＋公摊面积）计算开发商物化到销售面积所作的投入，并无不妥。二审的该计算方式只是用于确定补偿标准，并没有创设新的计价方式或者变更双方关于按套内面积计价的约定。申诉人亦没有提出更为合理的计算方式，故再审予以维持。本案中，在正常误差范围内的公摊面积为 0.654平方米（21.8×0.03），补偿单价为3595.2元／平方米，申诉人应补偿开发商 2351.26

元（3595.2×0.654）。此外，就确权的套内面积减少而确权的公摊面积相应增加的部分，诉讼前申诉人已支付的购房款确实已包含该部分面积。但生效判决已判令开发商就减少的套内面积退款，结算后申诉人实际付出的房价款就不再包含这部分面积。判令申诉人补足公摊面积增加 3%以内的房价款，不会导致重复付款。

关于在正常误差范围外即面积误差比超出3%部分的房价款，申诉人无需补足。相对于买受人而言，出卖人对建设工程的规划、施工更具有控制力，超出原建设部《商品房销售管理办法》确定的正常误差比例 3%部分，则出卖人对此负有过错，应由出卖人承担不合理面积变化的不利后果。由于增大的公摊面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，故不能仅以买受人对整套房产的受领行为，认定其就增大且超出公摊面积3%的部分作出自愿补足价款的意思表示，开发商的主张返还不符合合同约定，亦无法律依据。二审判决对该部分房价款判令买受人补足不当，再审予以纠正。

祝大家买到好房子，生活更美好。

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