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1. 首批公募REITs询价结束 市场反应热烈

截止上周四（5月27日），根据上交所和深交所披露的公开信息显示，首批公募REITs9只产品全部完成了网下投资者询价，确认了最终认购价格，并将于5月31日正式开始对公众投资者发售。我们依据公开信息，将首批9只公募REITs最终认购价格及有效认购倍数，整理如下：

整体来看，此次首批公募REITs发行，颇受机构欢迎，认购非常积极；从机构来别上看，私募基金及商业银行、保险、券商的资管机构均有参与；泰康人寿、银河证券、中航证券、浙商证券、华金证券等大型机构也参与其中。根据最终确定的认购价格及发售份数统计计算，9只公募REITs合计募集金额大约314亿元，其中广州广河和普洛斯预计募集规模将分别达到91.14亿元和58.35亿元，无疑是首批募集资金最多的两只产品。参考券商研报的预测，首批REITs预计募集规模合计在300亿元左右，假定公募REITs基金在缴款后20天上市，中签率为5%，首日涨幅为5-10%，参与REITs打新的年化收益率预期在5%-10%范围内，中间值在6.5%左右。

2.上市过程类似企业IPO 大型机构扎堆

据公开信息显示，自2021年5月24日起，备受投资者关注的首批公募REITs产品正式启动询价。本次公募REITs产品发行，采取网下询价的方式，其上市过程类似首次公开募股（IPO），普通投资者能够以较低门槛参与其中。上市关键时点如下图所示：

本次公募REITs产品发行对个人投资者的公开募集，合格投资者的认购门槛是100-1000元。相较于以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券、ABS等产品上，参与门槛非常高（100万及以上），本次公募REITs产品将优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向公开市场，及大地拓宽了投资者的范围，可以让普通投资者分享国家经济及不动产市场发展带来的红利。

首批公募REITs基金将通过向战略投资者定向配售（战略配售）、向符合条件的网下投资者询价发售（网下发售）及向公众投资者公开发售（公众发售）结合的方式进行发售。网下发售通过交易所的REITs询价与认购系统实施，公众发售则是通过交易所场内证券经营机构、基金管理人委托的场外基金销售机构实施。公募REITs的定价逻辑类似股票IPO——在股票定价时，投资银行和发行人根据发行人情况和市场需求，先确定一个发行价格区间。然后根据投资者的反馈，根据需求量和需求价格信息对发行价格反复修正，按照大多数投资者能接受的价格水平确定发行价格。

需要注意的是，在上市的具体流程和时间节点上，沪深交易所略有差异，对比如下：

图表3:公募REITs上市时点（上交所对比深交所）

公开资料显示，网下发售对象主要包括：中国证券业协会注册的证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、符合规定的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。

3. 首批项目涵盖四大主流资产类型

上交所五项首批项目位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等。深交所首批基础设施项目位于京津冀和粤港澳两大一体化发展重点区域，项目类型包括垃圾处理及生物质发电、产业园区、收费公路和仓储物流等主流基础设施领域。

已审核通过的9单REITs产品种类十分丰富，涉及高速公路、仓储物流、产业园区、水务等多个领域，项目股东方多为大型央企、国企或者大型龙头民企，项目多位于国家重点战略发展区域。已上报项目在底层资产质量中，业态分布和区域分布等方面都极具代表性，资产质量优秀、现金流稳定，相比于文件中规定的标准有着更高的要求，优中选优。我们认为，此次REITs基金的询价，发售、上市交易，将会打造良好的示范效应，有效推动我国不动产市场的发展。

4.基金OR股票 公募REITs适合怎样的投资人？

公募REITs基金和普通债券，普通股票都存在本质的不同。REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。

对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。

根据公募REITs在其他国家的发展经验，公募REITs长期收益较稳定。过去三十年，美国REITs的年化回报率达到12%左右，和标普500指数收益率不相上下；因其投资标的的特殊性，同股票和债券的相关性较低，在资产组合中适当加入公募REITs，可以降低组合波动，提升风险收益比，帮助投资者实现更多元化的配置。

REITs型基金份额持有人大会的职权明显少于上市公司股东大会及董事会，这是由于基金设立基础是投资人对基金管理人、基金托管人的信任，投资人不必大范围介入基金的投资管理活动。上市的REITs份额可以在交易所交易，相较于非标产品而言具有较好的流动性；从国际上REITs产品的实际表现来看，其收益分配比率较为稳定，具有波动小、抗通胀、可分散投资等特点，整体长期风险收益特征高于货基和债基，低于股票及偏股型基金。

如下表所示，从认购费率统计数据来看，首批公募REITs的场外认购费率最高0.6%，最低每笔1000元，随着认购金额的增加费率逐次降低。整体来看，公募REITs的认购费率较为合理，明显低于权益类基金，和债券类基金处于同一水平。较低的认购费率，降低了投资人的交易成本，也是公募REITs基金的一项优势。

首批公募

REITs的托管费介于0.01%-0.05%之间，符合目前基金托管服务的一般市场价格，且费率在整体成本中的占比不高，不用做过的考虑。需要注意的是，在管理费的收取方面，各支公募REITs之间略有差异，有的采用净资产乘以固定比率加上营收乘以固定比率的双基准收费模式（如蛇口产园等），有的采用净资产或募集规模乘以固定比率加上运营超额收益（实际值-目标值）的一定比率（如张江REITs等），还有的分段设立了不同的管理费提取比率（如普洛斯等）。相比较而言，超额收益提取和分段提取，两种方式更能体现管理人的努力程度，更能对管理人形成正向激励。首批公募REITs管理费及托管费统计数据如下表所示，供大家参考。

从首批公募REITs发布的公开信息来看，其基金管理人阵容强大，不仅拥有高学历，丰富的管理经验，更不同于一般权益性基金的一点是，首批公募REITs基金同时有3-4人担任基金经理，可谓阵容十分强悍。各只基金的拟任基金经理统计列表如下：

此外，公募REITs具备强制分红制度，从9只产品已经公布基金招募说明书来看，预计现金流分派率为4%-12%。一方面，公募REITs可以盘活国内基础设施存量资产，使得投资者得以享有优质基础设施项目的长期收益；另一方面，根据过往海外经验显示，REITs与股债的相关性较低通过资产配置可以帮助投资者显著降低长期波动，比较适合收益要求不高、能承受一定波动的投资者。

5.从多维度把握公募REITs投资机遇

首先，投资人应了解公募REITs的特性。公募REITs是一种资产组合分散化管理的有效工具，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。

对于投资者来说，不动产市场拥有着巨大的体量和存量，以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券，ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利，这对目前的投资者来说是非常利好的。

公募REITs的强制分红体系使得基金管理人可以将收益相对较高比例地分配给投资者，这使投资者有望获得相对稳定的投资收益。概括起来，对投资者而言，公募REITs的投资价值主要体现在：低门槛高流动性，优质稀缺资产，可分享资产升值和运营收益，具备稳定分红和扩募机制，和其它资产相关性低，可优化资产配置，提升长期资产配置的收益及稳定性。

其次，首批试点基础设施REITs优质底层资产具备首发优势。首批试点基础设施REITs项目无论是资产质量还是运营维护能力，均处于比较优秀的水平。在此次试点项目的交易结构中，现有的优秀运营管理团队不变，同时设置市场化激励约束机制，充分调动运营团队的积极性。

从目前国内已经披露信息的几单REITs的测算得出的内部收益率来看，个别优质项目收益率可达6%以上，从国内来看超过了传统国债、中高等级信用债投资赛道的一般收益，从国际来看也具有相当优势。对于投资者而言，此次公募REITs的试点给予了散户投资不动产行业的机会，使得普通投资者也享受到了国家不动产行业发展的红利，此次的强制分红机制也降低了REITs发展的风险。

鉴于首批试点项目具备良好的风险收益特征，市场各方参与者持积极态度，首批产品发行配售将获热烈参与并取得良好发行表现，为后市交易表现奠定了基础。此外，此次首发的公募REITs产品本身是投入到一些收费的公共基础设施中，这些基础设施隐含了政府的信用背书，因此该类基金的收入稳定性在一定程度上也给投资者吃了颗“定心丸”。

第三，要正确认识REITs投资中的股性及其背后的波动性。从境外市场来看，部分REITs产品上市后可能会呈现出类似股票的大幅上涨或者下挫的现象，投资者需要理性看待首批上市REITs投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。考虑到资本市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。投资者需要更关注基础设置物业的类型和运营情况，与基础设施相关的政策情况，二级市场的交易价格，尤其是未来现金流情况，关系到REITs是否能稳定持续分红，以及分红率的高低。

REITs具有很多优势，但投资者仍需要关注REITs市场价格波动风险以及市场流动性风险。导致REITs价格波动的因素主要来自以下几个方面：第一，REITs价格会受到利率波动的影响，体现在证券定价、财务压力与盈利能力等多方面。第二，REITs的盈利能力和价值也会受到市场供需关系的影响。第三，REITs在财务和税务方面仍然存在一定的不确定性。在税务方面，目前针对REITs的相关税务条款并未颁布，可能会对这类财富管理产品的投资收益带来不确定性。在财务风险方面，REITs基础资产产权的潜在风险包括资产产权及其所属土地的权属在生成过程中的法律瑕疵和纠纷，可能出现没有足够的资金来保证业务运作，导致物业贬值或停转。承租人拒绝履行租约或拖欠租金、租金市场价格出现大幅下降或其他因素导致物业资产无法正常运营，对基础设施现金流产生不利影响。（详见公募REITs募集说明书等有关文件）

显而易见，与债券相比，公募REITs的每年的派息额并不确定，没有一个固定的票面利率，同时存在一定的波动风险，风险要高于债券。从此次公募REITs产品的招募说明书来看，REITs背后并非完全无风险，这些风险包括但不限于：基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败、基金合同提前终止的风险、税收等政策调整风险等。因此，投资人需要对公募REITs投资中所蕴含的机遇和风险有一个正确的判断。

最后，投资人应根据自身风险偏好与资金期限合理适度投资。公募REITs投资者的收益主要来源于稳定基金分红和项目增值收益。从国际市场经验来看，REITs产品具有较高的长期回报率。从国内资本市场经验看，全新的金融产品面世后，其二级市场流动性会受到初期产品收益表现、参与机构专业程度、产品市场容量和资金规模等多种因素的影响。尽管交易所通过做市商及协议回购等制度设计以提高REITs的流动性，但投资者仍然需要考虑公募REITs可能存在的初期流动性不足，以及未来各类型公募REITs流动性出现分化的情况。

基础项目资产期限特征决定了公募REITs存续期限普遍较长，首批公募REITs中有的基金设计存续期限最长可达99年。不同类型投资者的资金属性和流动性要求较为多样，机构投资者中保险、银行理财、证券公司自营、产业资本等不同机构或产品有不同的资金期限与考核周期。首批公募REITs的底层资产均较为优质，但投资者仍应充分考虑公募REITs的相关投资风险，根据自身风险偏好与可配置资金期限做好相应投资安排。投资人需要根据自身对标的安全性和流动性，以及项目实际收益分派和资本利得收益预期，选择不同类型的项目进行合理适度投资。