权益性投资收益是利润总额吗(权益性投资收益计入收入总额吗)

近日，40岁的陈序平第二次出现在龙湖集团的业绩会上，这是他在今年年初晋升为龙湖集团CEO后的“首秀”。作为在龙湖人才体系内从“仕官生”一路培养起来的高管，陈序平展现出来的“气质”和这家房企十分相似，正如龙湖集团董事会主席吴亚军所评价的那样——慎言、勤思、方向性强、结果导向。

“分拆物管上市不是为了高PE”

今年1月7日，龙湖向资本市场抛出一个“深水炸弹”——龙湖智创生活悄然向港交所递交了招股书。值得关注的是，这次分拆是龙湖将旗下的物管和商管进行合并一同打包上市，并且启用“龙湖智创生活”这个全新品牌。

在业绩会上，龙湖对于分拆上市的时机做出了正面回应。龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶称：“过去对于分拆上市没有计划是因为时机未到，所以我们不会为了去追求一个高的PE（估值）而去上市。”

如今，龙湖认为“时机已经成熟”。财报数据显示，2021年，龙湖智创生活物业管理板块实现全口径收入104亿元，首次破百亿。截至2021年底，龙湖智创生活物业管理板块实际管理面积2.64亿平方米。

在商业方面，龙湖去年实现物业投资业务不含税租金收入104.1亿元，同比增长37.5%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.3%、21.4%和1.3%。2021年龙湖商业开启轻重并举模式，新开12座商场，累计开业商场达61座，整体出租率97.2%。

据陈序平介绍，2022年，龙湖在商业方面还将有13座商场开业，另外还会以轻资产的模式外拓5家商场并实现开业。

同时，龙湖智创生活也与龙湖的其余主航道业务如地产开发、商业投资、租赁住房、房屋租售等相互协同，形成叠加影响力，增加利润收入的来源。

“我们不会缩减在其他业务上的投入，但是会让每一个布局的业务都要回归到生意逻辑，回归到现金流、利润的逻辑，争取做一个成一个，也能让未来的创新业务为利润增长提供新的动力。”陈序平称。

“一年内到期的债务不足8%”

在“黑铁时代”，“活下去”成为房企首要目标。那么，在财务安全方面，作为民营房企，龙湖的表现是怎样呢？

根据2021年财报数据，龙湖的净负债率为46.7%，在手现金885.3亿元；综合借贷总额1920.7亿元，平均借贷成本为年利率4.14%，平均贷款年限6.38年，现金短债比6.11倍，连续六年满足“三道红线”指标要求。

在到期债务方面，赵轶在业绩会上表示：“我们始终保持严控外债占比，并且通过对冲工具将货币损失控制在低位。我们一直主动管理债务，一年内到期的债务只有不到8%，今年刚性到期还款额为144亿，目前已经还了74亿，意味着从此时往后看，我们年内刚性还款额一共只剩70亿。”

另外，从融资端来看，财报显示，2021年，龙湖在境内成功发行90亿元公司债券以及10亿元中期票据，票面利率在3.35%至4.40%之间。其中，2021年12月发行的10亿元中期票据期限长达15年，票面利率3.7%。

由此可以看出，长债占比高、融资成本低，成为龙湖融资结构中的突出特征，也帮助了龙湖在行业周期的低点实现“安全落地”。