原创 深圳市南山阳光棕榈园业主委员会
阳光棕榈园第四届业主委员会与业主沟通会议纪要
会议时间：2021年10月24日（星期日）下午14：30- 16：30
会议地点：会议室
会议主持：方应斌
会议议题：业主所关心事项
参会人员：
第四届业委会成员 ：方应斌、 石军乐、张锋 、 陈有源、
专职秘书：阮燕凤 专职会计：周立芬 法律顾问：赵少伟
业主：未留房号信息（胡永*、罗石成、刘尚清），31 -8A段子刚，陈斌 、31-8B张耀、31-21D万结良、31-14C 石彦华、31-13B陈国军、31-17D李晓英、31-4B黄爱斌、31-16B唐从莉、31-15A曹*、31-18D黄奇标。6-4-3A李** 。34-2-8A胡春艳、34-2-3C涂志娥、34-2-4C廖金莲、34-3-2A郭莉云 （到场部分业主记录，有的业主签了名，无法看清楚的字用*标记，后面陆续到会的业主没继续登记。）
2021年10 月24日，阳光棕榈园第四届业主委员会（以下简称业委会）汇报本届业委会上任以来相关工作，并进行沟通说明和解释。具体内容如下：
一、 业委会汇报本届业委会收支状况及物业财务状况。并对如下事项做解释：
1、 小区公共收益事项：过期合同约定小区公共收益入各业主市中心维修资金专户（业主房屋公共部位漏水维修、粉刷墙壁、更换电梯等需动用此账户资金），但物业迟迟不执行，为了避免物业将所有收益花完。第三届业委会于2019年开户，并发函要求物业将公共收益一半用于小区日常维修；公共收益另一半转账至此账户。截止到2020年12月7日业主大会公共收益账户收到物业转来2019年三个季度公共收益一半及2018年全年所剩余款共计：865749.19 元 。 2021年1月业委会招聘的会计已将865749.19元转至市中心个人维修资金账号。2021年2月5日后收到物业转来2019年第四季度公共收益一半310603.33元.目前此公共收益账户余有310603.33元。截止到2021年10月24日，管理处并没转来2020年及2021年公共收益。2020及2021两年公共收益全在管理处账户上，其中2020年公共收益79万多，管理处已做帐用途为业主大会公共收益。
2、 关于业委会顾问律师费用： 与物业谈合同须专业律师指导,业委会合法开展监督物业工作也需专业律师指导。鉴于此，业委会于2020年11月招聘顾问律师，20个月总费用3万，分三次支付。到目前为止顾问律师已为业委会服务一年,支付1万元。
3、 有业主提出深圳市物业条例关于秘书报酬有要求，不能高于深圳市平均水平标准4000元。小区秘书工资为什么增长?此次过会表决文件为什么是7000元/月?。业委会解释：物业条例里只规定委员津贴不超过深圳市最低工资标准，对秘书工资没要求。秘书由业委会招聘，工资根据市场人工行情而定。此次表决的是秘书工资不超过7000元/月 。（会后业委会经过商议决定将专职秘书薪酬调整为5300元/月提交业主大会表决）
4、 有业主提出希望了解物业员工人数、薪酬标准、福利等。周围小区管理费都比我们低是否也亏的一塌糊涂，为什么我们小区涨了管理费依然亏损?
业委会解释：关于员工具体人数、薪酬标准等业委会无太多具体数据（物业李经理提出业主可去找他们查询） 。2019年前的物业财务数据都是经过审计后的数据。2020年数据是物业所提交。具体内容见审计报告和附件1
5、 有业主提出：2020年和2021年亏损这么多有人说因为泳池没收费，为什么没收费？
业委会解释：一期泳池2017年5月1日至 2019年9月30日三年租金共 50.04万元;三期泳池三年租金9万元.两个泳池从2017年至2019年合计收入59.04万元.业委会联合管理处在2019年11月对两个泳池进行公开招标，2020年租金0元,2020年泳季租金36.2万元，2022年泳季租金40万元 ，三年合计租金76.2万元. 2020年因为疫情原因，泳池无法正常开放，承包商要对泳池做局部维修需花资金，泳池方申请减免租金。业委会考虑疫情期间开放时间无法确定，随时可能因为疫情关闭泳池，如果不开放泳池业主可能无地方游泳，但也不能让承包商亏本开泳池，2020年最终只开了三期泳池，2020年承包费给予减免.2021年租金按合同约定。业主如还有其他问题可单独咨询。
6、 有业主提出：管理处工资增长是否有征求过业主意见？管理处酬金增加谁决定的？这两项和是所有支出权重最高的（2020年两项占管理费收入的将近80%）。请业委会和管理处给出合理解释。投入了那么钱希望得到相应回报。但目前存在的事实是业主钱付出更多，所享受的物业服务却更少。
业委会解释：关于物业员工薪酬，业委会从无审批过。物业公司酬金的提取，上届有签过物业服务合同，合同里约定物业公司酬金按所有支出的9%（不包括维修资金支出）和满意度考核提取！附谈合同时中海公司所提供的 《中海物业管理有限公司深圳分公司阳光棕榈园管理处2019年12月工资分类汇总》
7、 有业主提出公共收益应先用于小区基础设施修缮，如有多余钱再发给业主。
二、 业委会简要说明物业服务合同无法续签原因（内容会上可能没提及，现补充） 。小区物业合同至2019年底到期，新的物业条例于2020年3月1日开始实施，配套的相关文件范本后续才会出来，业委会待新条例配套合同范本出来后,花了几个月准备合同文件。于2020年8月开始约谈中海物业公司 。业委会与中海物业公司就合同谈了几次 。鉴于之前物业合同对于酬金的约定实际有利于中海物业，因此有关包括酬金等的条款无法达成一致意见。物业公司要的太多，小区收入有限，如果给的多投入到小区建设中的资金就会少。后期多次约谈中海，他们不再理会。所以合同一直到现在无法形成一致意见，也无法提交业主大会表决。实际上按《民法典》948条规定，物业服务合同到期后，未续签的，变为不定期合同，中海物业公司目前倾向于维持原来的物业服务合同。
另物业合同到期后没续签的变为不定期合同，选聘及解聘物业是业主大会权利。业主有权动议公开招投标选聘物业。 附谈合同时中海公司提交的阳光棕榈园管理处2020年人员编制表：
三、 工程方面：
1、 优质水工程：深圳市政府民生工程，将小区生活用水管道全部更换，不需业主出资，去年开始陆续在小区施工。业委会与管理处不定期对在施工过程中出现的各种问题诸如扰民、工程拖拉、跑水严重等事件进行沟通并督促施工方解决问题。对于施工过程中引起的水费激增事项与相关部门沟通。由施工造成的水费损失业委会将与管理处一起追讨。
2、 公共区域维修：每年物业年底会报下年相应的维修计划。按计划分步实施 。业委会与物业的联席会议上对一些突击性的影响安全的地方临时紧急维修。
3、 室内维修外包事项：物业曾在会上提过，小区近几年不断亏损，物业主动想办法，包括不断减人。我们在谈合同时要求定岗定责，根据新的物业条例提出要求，这也是物业合同持续谈判的主要原因。上次联席会议他们提出已实际减人了，让外面一家公司来做小区室内维修服务。我们业委会并没同意室内维修外包。指出他们暂试行，如果业主反对得恢复室内维修服务。
4、 物业李经理指出：以前小区工程部有3.5个人做室内维修, 属于维修大班，不存在专职入户维修。
业主针对李经理所说提出疑问：人减少工资开支应该下降，但现在工资支出比以前增加200多万，工资支出在增加但人又减少，这个矛盾怎么解释？为什么人工越来越高而我们的服务越来越少？
5、 电梯更换事项：每台电梯政府补贴一半费用，每年申请数量有限，电梯费用由本栋业主专项维修金支付。
6、 31栋业主提出：更换的电梯没带空调，其他栋更换的电梯有空调。电梯不能联动。关于电梯带空调事项，业委会让物业去查查后回复业主。关于两部电梯之间的联动待更换另一部时可解决。
7、 公共部位漏水维修 ：公共部位漏水维修涉及到千家万户，物业负责接受业主申请，上门实地查看核实情况。物业递交的维修单业委会会及时批复。
二、 清洁卫生监管：有业主提出2019年清洁外包费为173万。2020年清洁外包费为198万，2021年清洁外包费为219万。每年合同价格上涨是物价原因还是工资原因引起的？不能继续涨下去。
业委会解释: 2020年清洁外包合同上承包费为178万元，管理处私自与清洁公司签订非正式附加合同增加12万元，因此2020年清洁外包费实际为190万元 ).有关清洁问题, 会议中一直有人提起。我们也发现卫生的不如意，由于疫情及垃圾分类，业主对清洁问题意见越来越大。业委会接下来将与物业一起讨论续聘还是招标，业主如果有更好的建议可提出，我们也采纳。
三、 篮球场改建立体车库事项：业委会解释几点，篮球场改建立体车库项目2018年业主大会表决通过的议题，本届将决议往前推进。每次推进的状态都要有业主大会表决。关于安全问题，不动主体结构；不挖地坪。关于尾气问题，地下室很小，篮球场里面本来就有通风设施。权属问题，篮球场与31栋、34栋在结构上是独立的，篮球场属于全小区业主共有。小区停车难，物业也参与过找车库商。
1、 有业主提出：不动基础结构并不能说明安全。2018年关于篮球场改建立体车库这个议题涉及到31栋和34栋安危，没有安全记录的报告，没经这两栋业主投票通过后再进行全体业主大会投票。要求取消此议题。
四、 关于有业主关心的清洁招标，电梯消防设施维保招标，泳池招标事项说明如下（会后补充）：本届业委会2019年7月上任后，积极参与对物业监督，经多方了解，小区设备设施维保外包比别小区花费高，而广告场地收入比其他小区少，中海作为大公司有自己的供应商库。他管理那么多小区资源丰富，设施设备维保本该可拿到低价 ，广告场地费本该可获到更多收入，但在我们小区得到的结果却是相反的：实际上外包出去的花费大，能增加收入的广告场地费收费少。鉴于此，业委会参与这些事项的监督，参与招投标与物业一起进行招投标，行使业委会的监督权。在业委会的参与下，小区的外包诸如电梯维保，消防维保等每年可为小区节省约40万左右。清洁外包考虑到深圳最低工资每年的调整每年做相应的变动。清洁公司虽更换但清洁工及管理人员依然是原班人员.
深圳市南山区阳光棕榈园第四届业主委员会
2021年10月24日
抄送：阳光棕榈社区工作站
附件1：2013-2020年阳光棕榈园财务分析表（业委会制表）
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