【摘要项目】

企业财务分析，是指根据企业的财务报表等资料,应用专门的分析方法对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行剖析。其常用的分析方法有:水平分析法，共同比分析法，比率分析法和因素分析法。

本文根据17—19年万科集团的财务报表对企业的财务指标进行"四维集团分析"，目的在于提供会计报表数字中包含的各种趋势和关系，为利益相关者提供企业的偿债能力能力等信息。

【关键词】万科集团 财务报表 偿债能力分析

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第一章 公司概述

1.1企业概况

万科企业股份有限公司成立于1984年，经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》"世界500强"，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

2014年万科第四个十年发展规划，已经把"三好住宅供应商"的定位延展为"城市配套服务商"。

2017年，深圳地铁集团成为本集团第一大股东，支持万科的混万科合所有制结构，支持万科城乡建设与生活服务商战略和事业合伙人机制，支持万科管理团队按照既定战略目标，实施运营和管理，支持深化"轨道 物业"发展模式。

2018年万科将这一定位进一步迭代升级为"城乡建设与生财务分析活服务商"，并具体细化为四个角色：美好生活场景师，实体经济生力军，创新探索试验田，和谐生态建设者。

1.2公司现状

随着行业调控延续"房子是用来住的、不是用来炒的"主基调，各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，因城施策，促进市场平稳发展。分区域看，重点城市销售面积总体保持增长，三四线城市销售面积有所下滑。

全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售面积17.16亿平米，同下降0.1%；销售金额15.97万亿元，同比增长6.5%，增速比2018集团年低1.5个百分点。分季度看，全国商品房销售面积增速分别为-0.9%、-2.3%、2.9%和0.1%。重点城市的新房成交面积有所增长。公司分析报告长期重点观察的14个城市1商品住宅批准预售面积同比增长4.2%，成交面积同比增长8.8%。截至2019年底，上述城市的新房可售库存（已取得销售许可而尚未售出的面积）去化周期约9.7个月。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州房地产新开工面积增速回落。全国房地产开发投资13.2万亿元，同比增长9.9%，增速较2018年提高0.4个百分点；房屋新开工面积22.7亿平方米，同比增长8.5%，增速较2018年下降8.7个百分点。

土地市场供应和成交面积同比微增。根据中国指数研究院财务统计，2019年，全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长4.7%，成交建面同比增长7.4%。下半年土地市场热度明显下降，土地底价成交和流拍现象明显增加，四季度住宅类用地平均溢价率下降至8.6%。行业融资渠道依然受限。报告期内，行业融资渠道继续受到严格监管，房地产贷款增速回落。2019年末，全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长14.8%，增速较上年末回落5.2个百分点。

万科集团2019年实现营业收入3,678.9亿元，同比增长23.6%；实现归属于上市公司股东的净利润388.7亿元，同比增长15.1%；每股基本盈利3.47元，同比增长13.3%；全面摊薄的净资产收益率为20.7%，较2018年减少1.0个百分点，从业务类型看，万科营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为3,526.5亿元，占比95.9%，来自物业服务的营业收入为127.0亿元，占比3.5%，房地产及相关业务依旧是公司的主要的营收来源。

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第二章 偿债能力分析

2.1 短期偿债能力分分析报告析

短期偿债能力是指企业流动资产对流动负债及时足额偿还的保证程度，它反映企业当前偿付日常到期债务的财务实力，近三年，公司短期偿债指标如下表所示：

（1） 流动比率

流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。一般说来，比率越高，说明企业资产的变现能力越强，短期偿债能力亦越强；反之则弱。一般认为流动比率应在2：1以上，表示流动资产是流动负债的两倍，即使流动资产有一半在短期内不能变现财务分析，也能保证全部的流动负债得到偿还。

近三年，公司流动比率指标分别为1.2、1.15和项目1.13，呈持续下降趋势，流动资产偿还流动负债能力出现下滑。

（2） 速动比率

速动比率是指企业速动资产与流动负债的比率，衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。

近三年，公司速动比率指标分别为0.21、0.18和0.14，呈持财务续下降趋势，速动资产偿还流动负债能力出现下滑。

（3） 现金比率

现金比率是速动资产扣除应收账款后的余额与流万科动负债的比率，最能反映企业直接偿付流动负债的能力。

近三年，公司现金比率指标分别为0.21、0.18和0.14，呈持续下降趋势，现金类资产偿还流动负债能力出现下滑。

2.2 长期偿债能力

长期偿债能力是指企业对债务的承担能力和对偿还债务的保障能力，长期偿债能力的强弱是反映企业财务安全和稳定程度的重要标志。近三年，公司长期偿债指标如下表所示：

（1） 资产负债率

资产负债率又称举债经营比率,它是用以衡量企业利用债权人提供资金进行经营活动的能力,以及反映债权人发放贷款的安全程度的指标。

近三年，公司资产负债率指标分别为83.98%、84.59%和84.36%，呈波动上涨趋势，结合公司所在的行业以及公司的资产运营模式，从长远来看，公司的整体偿债能力基本稳定。

（2） 产权比率

产权比率是负债总额与所有者权益总额的比率。一般来说，产权比率可以反映股东所持股权是否过多或者是否充分等，还可以从侧面表明企业借款经营的程度。

近三年，公司产权比率指标分别为524.27%、548.75%和539.34%，呈波动上涨趋势，从该指标来看，债权人权益保障程度较低,债权人所承担的风险较高，公司属于了高风险高报酬的财务结构。

（3） 权益乘数

权益乘数又称股本乘数，是指资产总额相当于股东权益的倍数。 权益乘数越大表明所有者投入企业的资本占全部资产的比重越小，企业负债的程度越高。

近三年，公司权益乘数指标分别为6.24、6.49和6.39，呈波动上涨趋势，公司运用了较为保守的财务杠杆政策。

（4） 利息保障倍数

利息保障倍数是企业生产经营所获得的息税前利润（EBIT)与利息费用之比,是衡量企业长期偿债能力的重要指标。

近三年，公司利息保障倍数分别为33.12倍、33.51倍和13.76倍，呈波动下降趋势，公司偿债安全性和稳定性呈波动下滑趋势。

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第三章 简述

近三年，该企业流动比率、速动比率和现金比率均呈下降趋势，短期偿债能力出现明显下滑；公司资产负债率一直处于高位，这与地产行业依赖的高负债流转的经营模式相关，从长期偿债能力看，公司的长期抵御偿债风险的能力有所改善，基本面平稳。

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参 考 文 献

[1]程晓君.试析企业财务报表分析[J].品牌,2010,(9).45,47.

[2]宫志彬.企业财务报表分析若干问题探讨[J].现代商业,2009,(17).253-254

[3]韩丽辉.财务报表分析局限性研究[J].大众商务（下半月）,2009,(11).120-121.

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[5] 房地产上市公司财务报表分析--以万科股份有限公司为例[J]中国市场2016, (34) 174-175

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[7] 李唯. 房地产上市公司财务报表分析——以万科股份有限公司为例[J]. 中国市场, 2016.

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