万科2020财务报表分析报告(万科2020年财务报表分析)

3月30分析报告日晚，万科发布了2020年度的年报。这份年报并不能够让市场满意。因此在过去一段时间里，万科的股价跌跌不休，从30元以上跌到了不足29元，鉴于这种情况，我也在年报发布后进行了适当财务的减仓，减完仓后，万科仍旧是我的第一重仓股。

今天简单谈一谈我对万科这份年报的印象。

一些关键数据

1. 归属股东净利润增长6.8%。对市场万科来说是一个不太满意的结果。和去年年报季的情况如出一辙，市场对万科有较高的预期，但万科还是选择释放出较少的报表利润。

2. 净负债率（有息负债减去货币资金，除以净资产）18.1%。“三道红线”“房地产信贷监管”等政策并没有如郁亮预期的分析一样变成穿透式的监管，目前房企还是有很多在表内表外进行腾挪转圜的空间。

但就像郁总在业绩会上说的2020一样，低的净负债率能增加经营的弹性。在这里我确实看到了一个更有危机意识的万科。

3. 来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为4,004.5亿元，占比95.5%分析。和新城控股、华侨城等股价已经起飞的房企相比，万科确实是一个开发型的企业。如果不拆分物业、物流、长租公寓等业务，短期内企业价值释放将会比较困难。

4. 每10股派息12.5元，分红率34.98%。分红率较上一年有了明显提高。但也仅仅是回归了2017-2018年的正常水平，预期之中，给股票提高了一定的安全边际，但并不能有效提高估值。

5. 毛利率29.3%。较2019年分析报告的36.2%下滑显著，2017年拿的高价地最终还是有清算的那一天。目前市场对房地产开发行业最大的疑虑就来源于此。拿地成本高企，政府对商品房实行限价，严重压制了房地产开发企业的估值提升空间。

6. ROE 20.13%。港股26港币多的万科H股又接近破净甩卖价了…当理财的话，闲钱就买一点还是不错的。

2017年地价猛涨时期，万科等房企都2020年以高溢价在土地拍卖市场上拿报表了不少地，2020-2021年面临着高价地结算的压力，因此开发业务的毛利率在短期看是承压的。

万科的问题不在于财务和经营，而在于管理层的持股太少，短期没有做好市值管报表理的欲望，因此物业、物2020年流等板块拆分上市、释放更多利润等股价万科的催化剂一直被隐藏起来，无法有效激活股价。

真正解决这一问题需要等待管理层的持股计划买到足够多的筹码之2020后。

另外，万科是不少基金的重仓股，因为估值相对较低，属于是流动性较好的持仓，在面临市场震荡、基民赎回的时候，万科是基金经理较容易卖出的一个品种。

上涨不易，但下跌也很难，修改前期对万科绝对底部的假设，将万科2021年极限底部下调到27元。放低预期，把万科当成下有保底、吃股息打新的门票财务，足矣。