商铺税收新政策2022年(2022年商铺税费)

2022房地产政策、房价趋势及个人如何买房

中国家庭70%以上的资产都是房产。

现在，时代已经变了。

对于购房者而言，随便买、随便涨的时代也已经过去了，“房住不炒”必然是长期要坚持的基本国策。

2021年是旧时代的终结，2022年将是中国房地产新时代的开始。

房地产新时代不是说，以后就不需要买房了，更不意味着房价不涨了。“房住不炒”只是不炒房，并不是说房住涨。

恰恰相反，个人反而更需要了解政策、了解房产，要付出更多的心思和努力才能让买房促进个人和家庭的发展。

但是，买房是一个资金量占有大、决策影响也大的重要事情，大多数人严重缺乏学习，很容易道听途说，被各种言论带偏。

一、

首先我们要搞明白房地产是什么。

房地产是什么？这要从国家和个人两个角度谈：

)

对于国家，房地产是经济发展的强动能。一个国家的发展最需要解决的就是原始积累，再具体点就是原始的驱动力，比如货币。

改革开放以后，中国的经济大体可以分为三大阶段：2008年以前，2008-2018年，2018年尤其是2020年以后。其中的关键就是中国与世界尤其是美国主导的全球秩序之间的关系。

在2008年以前，中国的关键领域还形不成对美国的挑战，中国融入世界符合美国主导的西方礼仪，这一时期是外贸的黄金时代，外汇大量涌入中国，直到现在出口仍然是中国的三驾马车之一，更在2021年全球疫情期间发挥了极为关键的作用，如果没有出口的发力，2021年的GDP目标是不可能实现的。

从2008年全球金融危机开始，国际贸易受挫，我们熟知的“四万亿”来了，更大的问题在于数倍于四万亿的地方债。为了刺激经济，房地产在2003年被确定为支柱产业之后，在2008年之后更加受到重视。在房地产的巨大动能下，2022年中国经济加速发展，但也积累了一些列问题，如果放任不管极有可能出现系统性金融风险。

于是在2015年前后开始了去库存和债务转移，包括棚户区改造的货币化安置，实质将金融和企业的债务转移到居民身上，也使得房价上涨从三线以上传递到四五线乃至县城。

2016年-2017年前后，库存和债务问题基本解决，但也出现了新的问题，居民债务大增导致消费下降，必须开始新一轮改革，以实现房地产转型。但是却碰到了从2016年开始西方对中国态度的转变，尤其是2018年中美贸易战开启。

这些宏观背景及演变过程我们大体了解就好，总之，如果按照一般的经济理论，中国的房地产应该在2014年前后就进行转型，此后实际是政策为主导。由于历史遗留问题、中国与美国领导的全球秩序等因素影响，房地产转型一推再推，直到2020年新冠疫情以及中美矛盾进一步激化，再加上房地产确实已经到顶、出现严重的盲目扩张、高负债等问题，终于下定决心。

2021年代表房地产旧时代的终结，过去的模式已经走不通了。无论从城镇化率、住房面积、房地产库存还是居民贷款承载能力各个方面都已经临近上限。更重要的是，大量房地产企业以及相关金融机构风险太高，有的超高负债企业的脓包被挤破了，比如恒大，从超高负债变成了躺平。

但是房地产毕竟不一样。

房地产直接带来的GDP就达到10%以上，更不用说间接影响，牵涉的上下游产业。更何况中国家庭的主要财富都集中在房产上。

所2022年以2021年强化了一些红线、刺破了一些高负债泡沫。随后，高层转变了态度。

2022年3月16日国务院金融委员会权威人士强调“关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。”

核心就是要稳，要慢慢把问题消化掉。

对于个人，房产是最重要的财富来源，关系到个人和家庭的发展。

中国仍然处于变革和发展阶段，中国仍然地发展中国家，中国14亿人口决定了我们不可能实现欧美那种生活方式，我们必须创造大量的就业岗位，吸收足够的人口。

就业始终是中国各级政府核心工作之一。

这也就意味着中国必将长期甚至一直作为世界工厂。世界工厂就是要为全世界生产商品，这与中国不断提升在全球价值链中的地位并不矛盾。高中低产业中国都需要，尖端产业代表中国的竞争力，低端产业可以解决就业问商铺题，尤其是中国接下来每年有超过千万的高校毕业生，这个问题解决不好要出大问题，牵涉到执政根基。

既然是世界工厂，产品要向全世界出口，那人工成本就绝不能太高，起码要能够被产业规模和技术发展的成本下降抵消掉。这意味着，大多数普通人的收入一定不可能较大幅度提高，一定要更加平稳、逐步甚至是较慢的增长过程。

看看GDP增速，再对比下个人收入增长，后者一定是低于前者的，多数人想要通过自己的劳动超过国家或者说社会整体财富的增长是很难的，就算在一段时间超过，然后拉长时间尤其年龄大了，也跟不上了。

所以，社会财富的积累一般要超过个人收入的增长，多出来的部分需要有一个承载物，这当然不可能是股市。股税费市要想成为社会财富的主要载体之一，需要整个社会进入以创新为主的发展阶段，中国整体还远未达到，这也是为什么中国股市和美国股市差别巨大的底层所在，至少股市规则、政策等那又是另一个层面的问题。

那么社会财富的承载物是什么呢？那就是房子，更具体的说是土地。

为什么强调是土地而不是房子呢？因为房子本身不值钱，就是一个商品，是房子所处的地理位置、周边配套才让同样的房子具有了不一样的价值，真正稀缺的是土地。而房子只是时间周期特别长、房子所在土地国家所有，所以房子一定程度上代表了这块稀缺的土地。

那么房子对个人的意义就很简单了：这就是普通人最有可能拥有的社会财富载体，是除了劳动以外享受国家或者所在城市发展红利的门票，这更是让普通人抵御风险的关键依靠。

但是房子和房子是不一样的，关键是房子所在的土地；在过去十多年，全国房产一轮轮接力涨价，很多人随便买都涨了。现在呢？相当一部分三四线和县城房子只能算作一个居所，不具有持续保值升值的潜力。

年轻人绝不要相信某些专家、教授说的话，什么年轻人没必要买房、外国人都租房等等。这些人和普通人不一样，他们大多数都是既得利益着，有的就是顺着舆论说话收割流量赚钱，他们的话听听就算，这样人的不是坏就是“傻”。普通人不是金星、高晓松，他们可以新选择不买房，但他们可以住五星级酒店，他们不买仅仅是有其他更好的途径，想买房随时能买。

总之一句话，这个世界上动听的话，往往是(陷阱。学习、就业都这么卷，怎么可能到了房子这么大的事上，反而突然轻松了呢？

二、

中国是个集权社会，集中力量办大事。这也意味着自上而下的政策更具影响力。

中国的房地产更是一个政策市税收场。

作为个人购房者，怎么看懂政策、利用政策，进行调整，才是现阶段的重点。

首先要有个起码的认知，房价不能普通大跌，也不要幻想着房价大跌之后自己再买房。在几乎任何一个国家，房地产都是经济支柱，房产也是国民商铺最主要的财富，也是政府财政收入的重要组成部分。房产不受控制的普遍大跌，动摇的是整个国家的经济。

在某一段时期，因为政策或者经济规律，某些城市出现房价的波动，或者房东个人原因低价出售房产，这是可以捡捡漏。但是如果指望一二线城市房价普遍大跌，然后自己可以便宜买房，买到以后房子再涨价，这就是幻想了。

其次，要有另一个基本的认知，中国的政策几乎是明牌的，而且一般都能够实现，这也就意味着，只要读懂政府的意图和动作，那看政策原文就等于了解趋势和未来。

我也建议与其看各种言论和分析，不如自己好好看看原文，当然这需要有一定的能力，否则就像小学生看论文，云里雾里。实在没这个能力和耐心，那也可以找一个专业靠谱的人来请教学习。

那政策看什么呢？比如最近刚刚结束的两会，有新政策两个文件是强烈对比着看的：

一份是总理的2022年政府工作报告，另一份就是国家发改委的2021国民经济和社会发展计划执行情况与2022年国民经济和社会发展计划草案的报告。

总理报告好搜，基本上新华社/人民日报的官网都可以看到，后者可以去国家发改委网站搜索。

怎么对比呢？

关键看不一样和首次提到的地方。（以前是怎么提的，现在是怎么说的，政策都会有连贯性）

总理的报告因为涉及面太大，所以很多是点到为止，我们常说如果一个部门全年的工作能在总理的报告上变成一句话甚至一个词，那就已经是莫大的肯定。在接下来的一年甚至几年内，总理报告中的每一句话都将被很多人引用。

但是，这也意味着，总理的报告讲的是原则、方向，具体的问题和措施并没有提及，到底怎么做就需要看国民经济和社会发展计划报告了。

也说一个两会的小细节，这两份报告的起草组联系极为密切，总理报告定了以后，还会根据最终定稿调整国民经济和社会发展计划报告，因此，后者实际就是对前者涉及到经济和社会发展部分的详细扩充。

而在房子方面，总理的报告就两处，共133字，一是“继续保障好群众住房需求”，二是“加快发展保障性租赁住房”。

到了发改委的报告就扩充到了500多字，突出强调了房地产高负债、盲目扩张导致的高风险问题，上升到“防范化解重点领域风险”，明确强调“妥善处置高负债房地产企业风险，维护房地产市场平稳健康发展“，同时也政策强调了房地产与地方财政之间的问题，比如土地购置面积下降导致地方土地出让收入减少、地方融资债务。

在保障性租赁住房方面也进行了细化，比如长租房市场、人口净流入的大城市保障房建设。

首次提出的两件事：

一是公积金制度改革：加大住房公积金对租赁住房的支持力度，着力解决新市民、青年人等群体的住房困难问题；扩大灵活就业人员参加住房公积金制度试点。

二是实施好差别化住房信贷政策，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。

其实看看上面的，2022年的政策怎么走新已经大体有数了，如果再结合3月16日的国务院金融委员会会议那就更加清晰了。

1. 在面临国际国内复杂环境的情况下，中国2022年一切以稳为主、一定要实现GDP增长5.5%，必须谨慎释放紧缩性政策，积极出台对市场有利的政策，直白的说就是不仅不能加重限制，反而还要松一松。
2. 2021年如恒大等企业暴雷，产生的高风险问题今年能妥善处理好就不错了，才刚进入2022年就已经出现”俄乌战争“”美联储加息“等冲击，所以今年重点是把那些已经暴露必须处理的风险处理好，其他发债高但是还能撑得住的用其他更温和的方式处理。
3. 3月16日国务院金融委会议后，银保监会和证监会已经表态，鼓励机构稳妥有序提供并购贷款、重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目；积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

更直白点：

1. 房住不炒仍然坚持，但是要用更长时间实现房地产行业转型，慢慢将房企负债降下来，以5-10年的时间让房地产从过去的高速发展变成一个更加常规的行业，实现的途径就是兼并。（或者垄断，央企国企的专营 稳健小而美的房企）
2. 适度放款购房条件。比如扩大公积金的使用范围，包括灵活就业人员；差别化信贷贷款，满足购房者的合理住房需求，比如首套、二套、改善等等。

顺带也说一下房地产税。这两天财政部表态今年不会出台房地产税试点。这与上文提到的不宜出台收缩性政策有关。

但是我们要知道，最关键的就是搞清楚房地产税的目的到底是什么。

房地产税说白了就是政府的一种税收，和个税、企业所得税一样，增加政府财政收入。

更具体点说，房地产税就是给地方财政找一个长期、可持续的财政来源，逐步解决地方财政困难和城市发展难题，其次顺便的目的缩小贫富差距。从来没想过影响房价，事实上房地产税在中长期对房价也几乎没有影响，具体可以参考韩国、日本，政府每年征收房地产税丝毫不影响大城市首尔、东京的房价上涨。想要压放阿基要靠其他手段，比如增加土地供给、压低土地出让金（房子的成本大头在土地出让金）等等，就连新建保障房对商品房的价格影响也是有限的。

最重要的是，房地产税毕竟是从居民那里直接拿钱，不像以前通过土地出让间接收税。老百姓现在已经困难了，钱从哪里来？对富人征税不需要用房地产税这么复杂的办法。

所以，房地产税一定会出台，但前提是经济整体向好，老百姓对未来有希望，这时候收税就类似于分税制带来的增量。只要经济还在下行，房地产税就不可能出，扩大试点也不太现实。

三、

以上两部分是整体背景，方便我们自我思考，整理税收思路。

接下来说一下重点：我们个人怎么办？

房价的未来怎么走？这是所有人最关心的。

很多人一直说房价要跌，房价要跌，其实也就是说说，但是房价一直涨，这么多年下来大家也适应了。

现在最关心的是既然今年要松一松，那房价会不会政策涨呢？

先说结论：2022年房价将是房价分化的元年，从此全国房产整体上至少分为两个世界。

先看一组数据：

统计局公布，2022年1月到2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，同比下降9.6%，商品房销售额1.54万亿，同比下降19.3%。

看上去单价是降了，全国均价为9845元，基本回到2020年，相比于2021年同比下降10.7%.但是买房子从来不能看全国数据，就像全国平均收入，自己一平均也是中等了。我们讨论买不买房子，更多的是那些省会城市或者二线以上大城市。

那么拆开看呢？根据国家统计局3月16日公布的70个大中城市房价指数，除了牡丹江跌幅达到12%，没有一个城市房价跌幅超过10%，相比2020年放阿基下跌的也只有28个城市。

还有一组数据，2月份成交面积数据：

新房：一线同比下降6.5%，二线同比下降20%，三线同比下降58.9%；

二手房：一线同比下降43.4%，二线同比下降28.5%，三线同比下降67.2%。

问题：

第一，居民购买力下降了(。

2022年2月居民中长期贷款首次变成负数，为-459亿元，这主要是房贷。整体上，房地产确实接近上限，过去的模式已经维持不下去了，这背后是居民极高的负债。

第二，一二线和三线及以下城市的房产是两个世界，尤其三线城市，二手房成交量明显下降速度快。

第三，三线及以下城市已经成为中国房价下跌的主力。

所以，房价走势的基本判断是：

一二线稳定看涨，年增长维持在GDP增速附近，甚至更高；

三线及以下城市，房价将横盘持续下跌。

这个道理很简单，今年制定了5.5%的GDP增速目标，今年又是特特重大的会议召开（党的二十大），无论如何都必须要实现，我们也制定了很多非房地产的新动能，比如新基建、科技突破、能源结构转型等等，但是我们扪心自问：

这些措施真的能够覆盖掉国内外负面因素，确保实现5.5%的目标吗？当一切手段都用了，还是不够，会不会重新动用房地产呢？

那么新的刺激政策、货币流入，无论怎么精确一定会溢出，而现在经过多年教育，大多数人都明白了中小城市的房子不保值。

当房市必须利用起来，人口进一步流入大城市，大城市房价开始与中小城市走向不同。房子跟股市道理相似，买入多的自然看涨，这是供需关系决定的。具体看人口的流动趋势。即使政策再压，但中长期看一切干预价格的政策都是要失效的。

更不要说，现在啥都在涨价，上游的价格上涨早晚会传导到下游，房价又如何能不涨呢？中小城市的房买的不如卖的多，价格上不去，上涨的压力更多的会集中在一线城市。

总之未来房价一定是分化的，背后短期看政策、中期看土地、长期看人口。核心在于谁能吸引更多外来人口，而且是有支付能力、购买资格以及购买意愿的人。

四、

个人又该怎么买房呢？

第一，买哪里？

很简单只要有支付能力和购买资格，一定要努力买一二线核心城市的重点地段的房子，而且注意第一套必须是住宅，千万不能买公寓、商铺、写字楼、商住或者长租房、共有产权房等。

从历史看，功能税费性房产价格波动非常大。不如住宅来的稳定。

房子最重要的是社会财富的载体，再说白一点，是现代国家超发货币的蓄水池。

年轻的时候要为以后年龄大了、老了考虑，一定要有一定的社会资产，绝不是炒股或者创业，对普通人来说最现实的就是上面说的在核心城市的住宅。就算手里头握着大量现金存银行，名义利率也一定是低于通胀，等几十年后甚至名义存款利率也很可能接近0甚至是负数。

第二，怎么买？

很多人说，不是我不想买，是买不起，但真的买不起吗？

先分享一下我自己的买房故事，刚开始犯了几个错误：

一是刚到大城市，觉得房价太高，根本买不起，索性不考虑；

二是觉得不应该啃老，要靠自己买房，如果买不起宁可不买；

三是觉得房价太高，可能还要降，再观望观望；

事后看，这些都是错误的，问题点有两个：

问题一：把房子当成了消费品。

事实上，房子尤其是核心城市的房子，由于流动性好，更加保值，所以实际就是家庭资产换了一种形式继续存在，这绝对不是消费。所以只要家里有这个条件，那就不要想太多，以后真需要钱，一二线成熟地区的住宅很快能出生。

问题二：中小城市与大城市的认知偏差：

大城市和中小城市在很多方面是截然不同的，当然包括房产。

典型的认知偏差有几个：

一是看不起二手房，只要新房。

二是对住房面积和房屋质量要求高。其实小面积住宅和房屋也是属于商品房。

三是觉得买房就是住的，买了房怎么还能租房呢？在一二线城市，买房最关键的是落户，先上车。

第三，什么时候买？

关键有两点：一是了解政策，二是要投入足够的精力。

有很多人精力分配有问题，小事上投入精力太多，比如买个几十元、几百元的东西，想得太多；然后真正人生大事，比如买房、择业想得又太少。

这背后还是新政策个人的认知能力。认知不够、对事物复杂性掌握弱，那么对于在自己认知范围内的简单的事就会考虑太细，对于超越自己认知的反而想得简单，尤其是当购买一个非常昂贵远超自己日常开支的东西，比如房子。

人买菜还知道货比三家、砍砍价，结果买房子常常啥都不懂、也不研究就买了。

买房有大学问，除了国家政策、城市发展，更要自己花时间精力研究。

比如自己需要什么样的房子？从中小城市来到大城市的一定要明白，有多少钱干多少事，这世上没有既便宜又好的道理，一个房子有价格、位置、户型、朝向、楼层、年代、配套、交通等等要素，选择自己最不能接受的一票否决，然后再选出最多三个自己看重的要素，其他的就忍忍吧。

这里顺便再说个问题，有人会说，现在一二线房价已经这么高了，未来以后谁还会买？

首先房价高低是个对比问题，看要和谁比，如果是和三线以下比，那是高，但是放眼全球各个国家，这个房价水平还算持平；

其次房价是社会财富的反应，社会总量货币在不断增长，房价只是一个水涨船高的社会反映。

五、

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总结一下：

1. 房子是普通人一辈子最重要的社会财富载体。未来房价进一步分化，一二线和三线及以下是两个世界。尽量买一二线重点区域的房子，最低也是省会城市。
2. 买房是大事，需要好好学习，多去看房，多去思考，站在国家和城市发展的角度考虑，不要沉浸在自己的世界。