李某某诉百丈潭公司、金罐苑公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案

一、案　　由：　民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷

二、关 键 词：民事 合同效力 合同相对性 善意第三人 违约责任

三、裁判要旨

合同相对性作为《合同法》的一项重要原则，旨在保护合同当事人的合法权益，实现当事人的私人目的，维护交易公平。但是，随着交易关系以及交易活动的复杂化，出现了侵害合同外第三人合法权益的现象，这将导致新的不公平，有悖于立法初衷。因此，为了弥补合同相对性不足，有时需要突破合同相对性原则，以便维护法正义价值。在房屋拆迁安置补偿案件中，可能会涉及到房地产开发公司与被拆迁人、实际拆迁人之间的多方法律关系。被拆迁人与房地产公司签订合同将房屋交由房地产公司拆迁开发，随后房地产公司又将拆迁工作委托给第三方公司。因拆迁安置补偿工作不到位发生纠纷时，从保护被拆迁人权益出发，当被拆迁人为善意第三人，有理由相信法人的下属机构是代表法人履行职务行为时，其与实际拆迁人下属机构签订的合同有效，应由实际拆迁法人承担法律责任。同时，房地产公司与实际拆迁人之间的协议不能对抗善意第三人即不知情的被拆迁人，且即便后续在拆迁过程中被拆迁人与拆迁人订立补充协议，房地产公司虽表示不知情，但在不违背主合同主要内容情况下，此时应突破合同相对性，由房地产公司与拆迁人承担连带责任共同履行合同义务。

被告百丈谭公司辩称：被告百丈潭公司是基于同案被告金罐苑的委托，为了方便拆迁而签订的合同书，原告对这一事实是清楚的。双方签订的合同书后来的事情被告百丈潭公司是不清楚的，也未经被告百丈潭公司同意。在拆迁补偿合同的实际履行当中，拆迁人金罐苑公司已经按照合同约定交付房屋，是因为原告的原因拒绝接受。原告的拆迁是有两个部分，一个是铺面拆迁，一个是房屋拆迁。正是因为铺面拆迁已经在法院判决，铺面跟住宅连为一体，不是被告金罐苑不愿意履行义务，是因为原告的原因。

被告金罐苑公司辩称：原告是拆迁户的身份双方是知晓的。被告方认为是原告方违约导致合同不能履行。房屋安置钥匙没有交付，是因为原告的房屋123.8平方米，后期补偿是137.4平方米，但是合同中原告强行要150平方米。按照房产局的测量，房屋实际面积166.85平方米，原告要补差价46809.30元，但原告没有交钱，因此钥匙没给原告。只要原告交了钱，就可以通水电。因房屋几十住户对质量有异议，建工局下了整改通知书，等整改到位后，房屋才能验收，给付不动产权证书。关于房租问题，目前欠原告2920元房租是事实，被告有通知原告来结账，是原告方一直没来。诉讼费被告不是不承担，因为责任不在被告。

法院经审理查明：被告百丈谭公司（甲方）于2013年6月27日与原告李某某（乙方）签订《拆迁补偿合同书》约定：1、原告将其位于余畈路的124平方米套房交被告百丈谭公司拆除；2、被告补偿原告房屋拆迁补偿费44800元；3、住房租金补偿每月400元，暂补助20个月8000元，搬迁费800元，共计8800元；4、原告申购安置的新住房面积约150平方米，选定五层，以后不变动。5、新增面积每平米现定价2900元，在交付新房时市场价格上升，乙方只认现定价格2900元购买，市场房价下迭乙方按市场价购买。同日，在该《拆迁补偿合同书》空白处通过手写协议方式约定：乙方安置房应得面积为实际面积、补偿面积、阳台面积，共计150平方米，甲方不得收取任何费用。交房前甲方负责将水、电、路三通交给乙方，还建新房房产证、契税证的所有税费等费用由甲方负责。该手写部分协议有金罐苑地产酒厂项目部盖章认可。合同签订后，原告将房屋交付给被告拆除，因被告未按约向原告交付房屋、支付全部租金，而酿成纠纷。

通城县银城测绘展示中心出具的房屋表单显示安置房屋三单元3-802号的房屋面积是166.85平方米。补偿面积差价款按2778元/平方米计算。拆迁户结账单记载户主李某某的房屋拆迁安置情况为：合同面积150平方米，应得合同补偿面积137.418平方米，实得房三栋802号面积为166.85平方米，其中公摊面积为20.079平方米。按合同应补偿差价款面积为9.35平方米，应补缴房款为9.35平方米×2778元/平方米=25974.3元。原告房租已领至2015年10月3日。

同时查明，2013年4月28日，被告百丈潭公司与被告金罐苑公司签订《补充协议》，约定所有拆迁协议均以被告百丈潭公司（甲方）名义与拆迁户签订，但由被告金罐苑公司（乙方）以甲方的名义负责拆迁履行权利和义务，拆迁户与甲方出现的经济纠纷均由乙方负责。

再查明，被告开发的金罐苑商城至今未取得竣工验收合格证。庭审中，原告变更第二项诉讼请求，要求被告承担交付房屋钥匙之日止的房屋租金，被告于2020年5月29日当庭表示同意交付争议房屋钥匙。

五、裁判结果

湖北省咸宁市通城县人民法院于2020年6月30日作出（2019）鄂1222民初2074号民事判决：一、被告百丈潭公司、被告金罐苑公司应继续履行《拆迁补偿合同书》的义务，并于本判决生效后三十日内向原告李某某交付金罐商城3栋802室房屋钥匙，并负责办理水、电、路三通，交房之日起六个月后前原告李某某交付不动产权证书。二、被告百丈潭公司、被告金罐苑公司于本判决生效后三十日内向原告李某某支付2015年10月3日至2020年5月29日的房屋租金33520元。三、原告李某某向被告百丈潭公司、被告金罐苑公司补交新增房屋面积9.35平方米的房价款，共计25974.3元。

宣判后，当事人未提起上诉，本案一审判决已经发生法律效力。

六、法院认为

法院生效判决认为：《拆迁补偿合同书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。原告将自己位于通城县隽水镇佘畈路1幢面积123.8平方米房屋（房产证号为：隽房权证隽水字第017566号）交由二被告拆迁，被告百丈潭公司应按约向原告交付150平方米的安置套房和支付房屋租金。被告百丈潭公司与被告金罐苑公司签订《补充协议》，虽对该补充协议内容原告不知情，但实际拆迁行为均由被告金罐苑公司在执行，且原告在与被告百丈潭公司签订协议的空白背面手写协议约定甲乙双方权利义务，该约定并未改变原协议的主要内容，且有金罐苑地产酒厂项目部盖章认可，虽被告金罐苑公司辩称该公章主体不合格，但金罐苑地产酒厂项目部作为拆迁项目的具体执行部门，其代表的是被告金罐苑公司，盖章是职务行为，其法律后果应该由被告金罐苑公司承担，故被告百丈潭公司与被告金罐苑公司应一并承担履行协议义务。关于安置房屋的面积，《拆迁补偿合同书》中约定安置第五层，安置面积为150平方米，150平方米构成：实际面积 补偿面积 阳台面积，但具体的房屋号并未特定。根据被告提供证据，安置房屋为3栋802号，面积为166.85平方米。庭审中，原告也认可该房屋位置，只是对面积有异议，但未提供证据证明实得房屋面积为150平方米。根据《拆迁补偿合同书》第五条约定：新增面积每平米现定价2900元，在交付新房时市场价格上升，乙方只认现定价格2900元购买，市场房价下迭乙方按市场价购买。被告出具的老酒厂房屋拆迁房租面积明细表、拆迁户结账单显示原告实得房三栋802号面积为166.85平方米，依据合同补偿差价减去公摊面积后，原告应补缴房款为25974.3元。另《拆迁补偿合同书》第六条约定住房租金为每月400元，若动工之日起满二年不能交房，超期每月按房租50%赔付乙方。因动工时间为2013年6月27日，至今已有六年时间还未交房，同时被告方至今未取得工程竣工验收合格证书，不具备交付使用的条件。二被告存在违约行为，原告房租现已领至2015年10月3日，被告百丈潭公司、被告金罐苑公司还应按每月600元标准向原告李某某继续支付房屋租金至被告答应交付房屋钥匙之日2020年5月29日止。

七、案例评析

（一）法人分支机构签订的合同时，合同的效力问题

依法成立的合同，自成立时生效。在签订合同时，存在法人的分支机构代表法人行使职权签订合同，虽事后法人辩称分支机构主体不合格否认合同效力，拒绝承担民事法律责任，此时应结合合同履行情况、善意合同相对方等综合评定合同效力。结合本案事实房屋实际拆迁人为金罐苑公司在实施，且签订合同的相对方李某某为善意第三人，手写协议有金罐苑地产酒厂项目部公章盖章认可，其有理由认为金罐苑地产酒厂项目部是代表金罐苑公司履行职务行为，为保护交易的安全保护合同相对人的利益，虽金罐苑公司辩称协议签订主体金罐苑地产酒厂项目部不合格，但金罐苑公司作为金罐苑地产酒厂项目部的上级部门，是独立的法人，应该独立承担民事责任履行合同义务。

（二）在合同均有效的前提下，责任承担问题

在合同均有效的情况下，根据合同相对性，合同只能约束签订合同相对方，但当合同影响到善意第三人的权利时，此时为保护善意第三人的权益，应突破合同相对性，判断合同权利义务负担主体。本案李某某在与金罐苑公司《拆迁补偿合同书》的空白背面手写协议约定甲乙双方权利义务，因该手写协议并未改变原《拆迁补偿合同书》的主要内容，故此时应突破合同相对性原则，手写协议应对被告百丈潭公司同样具有拘束力，而被告百丈潭公司与被告金罐苑公司签订《补充协议》因免除了被告百丈潭公司全部义务，从保护合同外不知情善意第三人角度出发，此份协议内容对李某某不具有约束力。在实际拆迁过程中，应由百丈潭公司与金罐苑公司一并承担履行协议义务。

（三）拆迁安置房屋面积的确定以及违约责任承担

在拆迁安置补偿合同纠纷中，当事人对安置房屋面积有争议时，应该根据拆迁补偿合同、拆迁户结账单等证据确定。同时根据案件查明事实，按合同约定确定各方违约责任。本案安置房屋的面积，《拆迁补偿合同书》中约定安置第五层，安置面积为150平方米，但具体的房屋号并未特定。根据被告提供证据，安置房屋为金罐商城3栋802号，面积为166.85平方米。原告对房屋面积有异议，但未提供证据证明实得房屋面积为150平方米。根据被告出具的老酒厂房屋拆迁房租面积明细表、拆迁户结账单显示原告实得房三栋802号面积为166.85平方米，依据合同补偿差价减去公摊面积后，原告应补缴房款为25974.3元。另《拆迁补偿合同书》第六条约定住房租金为每月400元，若动工之日起满二年不能交房，超期每月按房租50%赔付乙方。因动工时间为2013年6月27日，至今已有六年时间还未交房，同时被告方至今未取得工程竣工验收合格证书，不具备交付使用的条件。二被告存在违约行为，原告房租现已领至2015年10月3日，被告百丈潭公司、被告金罐苑公司还应按每月600元标准向原告李某某继续支付房屋租金至被告答应交付房屋钥匙之日止。

八、相关法条

《中华人民共和国合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《中华人民共和国合同法》第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国民法典》第五百零二条 依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。

依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。

第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。

在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

案件索引：2020-06-30|湖北省咸宁市通城县人民法院|一审|（2019）鄂1222民初2074号|

裁判日期：　2020年06月XX日

编 写 人：湖北省通城县人民法院 张永慧